对一座百年老屋进行大拆还是翻新
大家好，我和妻子正在考虑在多伦多升级住房。我们喜欢的几个街区都是维多利亚时代的砖砌老房子，大多建于1880-1910年。
我喜欢这些房子，相信它们承载着很多遗产价值，然而它们也有很多负担——门把和管线，石棉包裹的管道和暖通空调，寒冷气候下的砖基(5/6区)，可能有白蚁活动的历史(有点罕见，但在多伦多可能)，缺乏绝缘，啮齿动物/昆虫肆虐，霉菌问题，不平整的地板，几十年来粗陋的修补，等等……因为买了一个经过全面和负责的翻新的房子可能超出了预算，我考虑过做一次内部翻新或只是“大翻新”的可能性，我将其描述为新屋顶，任何非砖外墙的新壁板，新的窗户，新的阁楼绝缘材料，新的管道和电气，新的地板，以及新的厨房和浴室(显然省略了任何已经完成的合理标准)。基本上，这将类似于内脏翻新的范围，只是试图挽救尽可能多的原始石膏和装饰。我在想，保存这些膏药和饰件(除了它们明显的历史价值之外)是否真的能省下一笔钱，或者是否这些省下来的钱被肠道修复的便利所抵消了?
在输入这些内容后，我怀疑“to-the-studs”的更新是真正的方法，如果有人正在考虑这一级别的更新，但我愿意接受其他建议。
谢谢!
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回复
蒂姆,
在大多伦多地区，我认识几对夫妇，他们已经着手修复那些美丽的老房子，并在这个过程中陷入了几十年的泥潭。抢救历史元素也许是正确的做法，但实际上这是一场噩梦。
无论你决定走哪条路，我都建议你对所有的花费做一个很好的估计，并坚持预算。不幸的是，你考虑的两个选择都不便宜。我希望这听起来不会太让人沮丧，只是你必须睁大眼睛。
要打捞很多这样的东西是非常困难的，而且当你试图移除这些东西时，损坏的可能性很大。为了升级电力和管道，你将不得不打开很多地方的墙壁，你还不如打开所有的东西。你可以把电线放进去，限制你必须打开的墙壁面积，但这样做需要投入更多的劳动。
我会两者都尝试一下。保留最简单的东西，修剪细节(模具/外壳，玫瑰花，门和五金件，你可以的硬木地板)。这是最容易打捞的东西，也是这座建筑的很多历史特征。不要试图保留任何灰泥。如果你真的想，完全有可能新建湿石膏墙。不过不便宜。
比尔
蒂姆,
你问题的答案实际上取决于你做了多少工作。一般来说，买一套翻新过的房子要比花钱请人来翻新一套现有的房子要便宜，尤其是在翻新一套百年老屋的时候。
在保留原始细节方面，它非常依赖于房子。有些物品容易保存和修复，有些则非常昂贵。例如，我的20世纪20年代的艺术和工艺砖，有你提到的所有可爱的功能(旋钮和管，石棉，镀锌水管)，我设法保持天花板和墙壁的完整，通过拉起地板来运行新的公用设施。
一般来说，任何需要触摸的东西，移除和重建都比打捞容易。例如，我设法挽救了原来窗户装饰的3/4，但这比获得和着色新的装饰来匹配原来的工作要多得多。
正如Malcom所警告的，你很容易陷入无尽的重复中，确保你所做的任何事情都是有范围的，不要让项目进展缓慢。
特别是在寒冷的气候下，大量砖墙的内部绝缘和空气密封是棘手和困难的。主要问题是让这块砖变得更冷更湿。
对于初学者来说，可以考虑Building Science Corp.的乔·里斯特布里克(Joe Lstiburek)的见解。
https://www.buildingscience.com/documents/building-science-insights/bsi-105-avoiding-mass-failures
彼得
请注意，这房子的每个部分无疑都覆盖着含铅涂料。如果你有孩子，并计划在房子改造期间住在这里，我说绝对不行。
如果你留下任何部分不受干扰，你会想要披露的信息，当你出售房子。
如果你选择重新安装任何原来的部分，你将花费你将花费大量的时间和金钱来去除旧油漆。
如果你接受这个项目，要理解它是一种爱的劳动，它不会是一个赚钱的投资，你应该把任何价值你的时间。当你打开墙的时候，会有很多惊喜，其中大部分都不是令人愉快的。你看到的每一所房子都需要大修，因为那些炒房者将买下所有只需要粉刷一层、新厨房和浴室的房子。
Walta
谢谢你的回复!整体基调非常清晰，哈哈…我没有提到的一个潜在问题是大量可能腐烂的木材，包括屋顶装饰、楼板托梁、窗框等。
彼得，我在这个网站上读过不少关于隔热砖墙缺点的文章，包括你的链接。我认为我的方法是找到一些支撑良好的东西，并致力于闪光/水管理，绝缘屋顶和空气密封，同时保持外墙绝缘到最低限度。
阿科斯说，一般来说，买一套翻新的房子要比买一套翻新的房子便宜，这让我有点惊讶。当然HGTV会让我们相信，购买后再翻新的路线更便宜，但也许这是由于他们的项目坚持主要是外观升级，而不是机械或结构的更新方式。这让我想到了一点，我认为每个房子都是不同的。也许，一栋20年前就已经被拆除并按照规范进行了适当改造、只需要稍加“整修”的房子，更符合我可以解决的问题。我的计划是作为总承包商，可能自己承担一些小项目(一些演示，浴室瓷砖等……)。他们的目标是在6个月内完成装修，然后再入住。
含铅油漆的问题也是一个好问题。我有一个年幼的儿子，所以这绝对是一个问题。
最后，有些(很少)房子是非常原始的，但历史相当悠久。有人对自己住在一幢有130年历史的散热器和管道的房子里的舒适程度有什么看法吗?也许是一些新电线和旧电线的混搭，因为它们太难接触了，现在的外套后面没有被破坏的石棉和铅涂料?这些事情都困扰着我，但我想知道我是不是在犯傻?
谢谢!
一个简短的谷歌似乎产生了大量关于装修成本和房屋价值增长之间关系的文章。这里有一个例子:https://www.remodeling.hw.net/benchmarks/cost-vs-value/key-trends-in-the-2019-cost-vs-value-report_o
这些文章是相当一致的，翻新给房子带来的价值很少超过它们的成本。
如果装修通常不赚钱，那么反过来，自己做装修通常也不会节省很多钱，除非你自己投入到项目中的汗水。
向下到螺柱的翻新是充满惊喜和意想不到的挑战的主要项目。如果你要处理这类项目，你的预算和时间都需要非常灵活。马尔科姆的建议是，在把一大笔钱投进一个房产之前，先进行评估，这是至关重要的!
当然也有例外，但寻找只需要“打扫”的房子肯定是更保守的做法。
蒂姆,
HGTV的人应该(就像巨蟒剧团(Monty Python)说的那样)在孩子们面前被射杀。深度翻新的成功与否，在很大程度上取决于业主的个性，这一点几乎与现有房屋的状况一样重要。在强迫症和修复一切之间找到一个平衡点，知道事情什么时候足够好，决定了这个过程是否会产生你所希望的结果。
如果这是你毕生的梦想，我建议你去争取。我保证这将是一次难忘的经历。
我还没看过一个他们声称赔钱的电视节目。一般来说，给出的最终价值不是交易的自由市场价格，而是为节目增添戏剧性的虚构数字。
对于孩子，我认为任何原始的室内细节都是一种负担。
如果你决定买一套已经完工的房子，我建议你不要买二手房。找一个已经住了几年的房主。
Walta
Walta，至少在“翻转或翻转”的情况下，他们实际上说过，他们只在节目中展示那些赚钱的项目。赔钱的人没有出现，但确实存在。
另一件要记住的事情是，他们不会向承包商支付正常的房主利率。他们本质上是作为自己的总承包商，他们得到了很好的利率，因为他们把大量的业务发送给他们的承包商团队。一个典型的房主每隔几年只做一到两个项目，而不是像商业装修公司那样一年又一年地做一个又一个项目。
没人应该根据家装秀来做预算决定。把这些节目作为例子，从他们那里获得风格的想法，但在你决定某件东西应该花多少钱之前，自己把你的项目投标出去。
比尔
这里值得深思。我肯定被引导走向非常“保守的方法”，对历史悠久的室内设计非常谨慎。
如果你买的是老房子，你应该很高兴住在老房子里。我宁愿盖新房子，也不愿把老房子改造成新房子。更少的工作和更少的钱。我见过有人忽视这一事实，结果却让它毁掉了他们的家庭。这只是个房子，不是幸福的源泉。
我宁愿住在一个现代的、绝缘的、气密的房子里，也不愿住在气候寒冷的老房子里。
这是一个疯狂的想法，但如果你真的想拥有现代的舒适和便利，同时又有一个老房子的风格和美学，为什么不聘请一个建筑师和建筑工人建造一个旧风格的新家呢?这是可能的。
多伦多既有老旧的地区，在那里你必须拆除昂贵的东西才能建造新的，也有郊区的开发项目，无法真正提供城市生活方式。不幸的是，选择更多的是你想如何生活，而不是选择什么样的房子。
这是正确的。多伦多已经成为了这样一个城市:即使是“被拆毁”的房子，其价格也远远超出了大多数人的预算。我妻子的财务顾问把我们引入了“翻新”的想法，因为显然大多数银行不允许你拆除甚至掏空一个有抵押贷款的房子。因此，即使我们觉得自己可以承担拆除/重建的成本，我们可能也无法获得融资。
市中心会出现一些奇怪的当代新建筑，偶尔也会出现一些已经有人住过的、做得很好的内脏工程，而其中一个选择可能就是我们最终会做什么，如果我们真的要搬家的话。