我如何优先考虑我40年代的房子?
我正在关闭红木城的一所房子，加州，气候区3，在FEMA AE洪水区。这栋房子建于20世纪40年代，面积1000平方英尺，有木瓦壁板，1×3或1×4编辑:1×12英寸的木板护套，有许多穿透罐灯的绝缘天花板，连接车库、阁楼和客厅的半成品阁楼，用于加热的壁式炉，以及最近封装的爬行空间。
我们需要做的事情:
1.安装空气源热泵，替换现有炉。考虑到我们现在在洪水区，我想把这些放在阁楼上，如果我没听错的话https://www.buildingscience.com/documents/insights/bsi-074-duct-dynasty他的意思是我应该在屋顶的顶部或底部进行隔热，不过我不知道在没有积雪的沿海气候下该如何应用他的建议。
我想做的事情:
1.安装一个专用的通风系统和/或空气密封的房子来处理频繁的野火产生的烟雾。
2.对屋顶、墙壁和爬行空间进行绝缘和空气密封。
3.把我们不打算使用的旧烟囱和壁炉搬走，它们占用了大量的地板和车库空间。
4.也许可以完成阁楼的剩余空间作为存储/游戏空间，因为#2正在路上。
我们想要避免的事情:
1.烟雾渗入的季节火情日益恶劣。
2.洪水造成的严重破坏。
3.由于缺乏绝缘和气密性，加热/冷却性能差或舒适性差。
4.由于房子的年代和建筑风格造成的结构问题。
5.爬行空间发霉/发霉导致空气质量差。
6.由于缺乏防火壁板，有火灾危险。
注4:检查人员指出，一些领结被拆掉了，“对于这个年代和结构的屋顶来说，有正常的下垂程度”，车库外墙周围的地基上有一条长长的水平裂缝(你可以在里面找到一角硬币，但可能找不到二十五美分)。
注意事项5:爬行空间被之前的主人“密封”了，他们安装了一个污水泵，但我还没能检查他们是否密封了通风口，看起来没有任何绝缘。下面还有一些霉菌，但可能是公司没有妥善处理。另外，考虑到我在洪水泛滥区，有没有必要安装一个隔热的泄洪产品，比如https://smartvent.com/?
我对这些问题的状态没有一个完整的了解，因为我目前只能有限地进入房子，但如果你认为有什么可以帮助回答我的任何问题，请告诉我，下次我能去那里的时候我会尽力弄清楚。
问题:
-首先，这是一场噩梦，还是我言过其实了?我是一个半知半解的消费者，没有专业的建筑经验，我有太多的播客，所以我不知道这些是可以忽略的标准问题，还是可以用合理的预算来解决，或者我买了一个钱坑。
第二，我应该优先考虑什么?我没时间也没钱去做肠道翻修，这可能会使空气密封和绝缘变得复杂。有办法解决吗?我要把壁板拆下来，换上外保温材料吗?重建屋顶，这样我就可以调整阁楼，放一些比2×4椽子更实质性的东西?完成对爬行空间的调节(他们似乎只放了一个清洁空间衬垫)?无视这些，换件厚一点的夹克和制冰机?
-第三，我如何找到我可以信任的人与我一起为我做这项工作?我和很多技术人员谈过，他们似乎对我的问题和担忧感到困惑。我是不是想太多了?在历史上气候温和、不下雪的旧金山湾区，这些考虑难道不重要吗?(我一直在尝试使用https://www.cityofpaloalto.org/civicax/filebank/documents/63358但人们要么很难联系上，要么有积压的工作。另外，我超级羡慕帕洛阿尔托，因为它几乎完全补贴绩效审计。)
如果太多了，对不起。不知道接下来该怎么走。
GBA详细库
根据气候和房屋部分组织的一千个建筑细节的集合
回复
看起来你在这里有很多事情要做:-)
我会先处理结构性问题。结构问题是要处理的最大的安全问题，它们通常也是你能做的最具破坏性的维修工作之一。先做这项工作，然后再考虑其他事情。在做计划时要小心，这样才能尽量减少返工——如果你不得不打开一堵墙进行结构维修，在把它重新关上之前，把它隔离起来。
接下来我想研究一下空气密封和绝缘。你可以同时清理你发现的任何霉菌，因为当你在做绝缘工作时，你将在霉菌可能出现的区域工作。确切地说，如何隔热取决于这个地方是如何建造的，以及隔热区域在家里的位置(墙壁、屋顶、天花板、地板、地下墙等)。如果不了解你的结构，很难给你任何关于如何进行绝缘的有用信息。请注意，您不必一次隔离所有内容—您可以在进行时隔离，分阶段进行项目。有些事情你应该一起做(例如，不要只把阁楼的一半隔开)，但有些事情可以很容易地分开(例如，不同房间的墙壁)。如果你要做一个居住，更换你的壁板，这是一个很好的时间来增加外墙保温。根据你的墙壁结构，我会尝试使用矿物棉棒，然后至少有足够的外部刚性泡沫，以适应你的气候区域。这样就不需要考虑室内的阻气剂，而且有时从空气密封的角度来看更容易，而且潜在的破坏性更小(例如，拉墙板往往比拉下室内的干墙或石膏更容易)。
把烟囱检查一下。如果它是危险的，把它放在“结构”修复时间线，并先做。你不会希望它砸到你的。如果它是安全的，但占用空间，我只会检查烟道中的阻尼器是否密封良好，然后把任何拆除工作留到它与房子同一区域的项目对齐为止。
如果你有一个密封的爬行空间，你可以把你的HVAC设备放在那里。如果你把它放在阁楼上，你想要密封阁楼，并把它带到建筑围护结构内，以避免性能问题。如果可能的话，我会尽量不把它放在阁楼上。洪水真的是一个值得关注的问题吗?水位会经常高到足以引起人们的真正担忧吗?
通风口可能是一个代码要求。不管怎样，这都是一个好主意。它们的部分目的是为了在洪水发生时将结构损坏的可能性降至最低。
找到你可以信任的承包商是一个技巧。好的承包商是有的。大多数优秀的承包商都会参加这样的论坛，这样他们就可以跟上他们行业中的新东西。找到第一个可靠的承包商可能是一个挑战，但一旦你有了一个你喜欢的人(高质量的工作，诚实，公平的价格，愿意与你合作)，让那个承包商为你需要的其他行业推荐其他承包商。一旦你找到了第一个可靠的承包商，你通常可以找到其他有第一个承包商推荐的人。
你会在那里得到很多其他好的想法，我也建议你阅读一些文章。你会发现很多有用的信息，可以帮助你做正确的事情。
顺便说一句，如果你担心烟雾，你想让你的房子相对于室外保持一个轻微的正压，你想在活性炭过滤器前组合一个细颗粒过滤器(MERV 13等)。你需要颗粒过滤器来防止活性炭过滤器快速堵塞，但活性炭过滤器会过滤掉很多气味和其他小到甚至非常细的颗粒过滤器都无法过滤的东西。正压可以由一些HRV系统提供，或者只是使用一个风扇，如管道增压风扇。如果它一直在运行，通常不需要太多时间。
比尔
比尔，谢谢你详细而周到的回答。将暖通空调安装在爬行空间是有意义的，如果我们想完成整个阁楼，这是很有吸引力的。
我想问的另一个问题是，是否值得因为我们想要隔热而重新装修房子?瓦片看起来很好，看起来也很好用，但我们已经拒绝了房屋保险报价因为有火灾风险。
此外，还有一个壁橱，他们附加了一个悬臂凸起。这些被认为是标准的还是明智的?我看到的时候有点吃惊。
如果你想要保温，居住是值得的，特别是如果你现在没有保温。与外部绝缘对内部的破坏要小得多，你可以很容易地添加连续的(外部刚性泡沫)绝缘材料，如果足够厚，适合你的气候区，就不需要内部蒸汽缓阻剂了。你也可以打开外墙进行空气密封。如果你没有太多的室内装修要做，如果你不想做一些花哨的“填充封闭的墙壁”类型的隔热材料，居住通常是添加隔热材料的更简单的选择。如果你的壁板是粗糙的形状，那么它几乎是一个不需要动脑的与外界绝缘。
如果你的保险申请被拒绝了，那么这是另一件促使你与外部隔离的事情。你也可以确保你有所有的细节优化的火灾区这种方式。我从来没有处理过你所在地区的火灾问题，但我知道有一些特殊的通风口和建筑方法可以将风险降到最低。你也可以使用防火外墙材料，如纤维水泥壁板。
我会仔细观察那个凸起。如果它是DIY的，你可能会有周围的基础问题和木结构的霉菌/腐烂。你可以建立一个持久的凸起，但它们往往容易出现问题。如果你将打开你的外部为新的壁板，这将是一个好时间检查凸起，看看是否有需要工作。
比尔
再次感谢比尔;都是好主意。我从你的评论中得到的主要结论和推断如下，如果我遗漏了什么或得出了错误的结论，请纠正我:
1.尽快找一个结构工程师来看看这个地方，在我们搬进去之前，或者在我们对这个地方做任何重要的工作之前，试着纠正任何戏剧性的事情。优先顺序是:地基，屋顶，烟囱，可能还有那个凸起。
2.居住和安装外部绝缘+空气密封可能是在房子的墙壁上进行绝缘和空气密封的最好方法，特别是因为我们可以不打扰内部饰面，吹进难以去除的泡沫，或腐烂现有的护套。
3.屋顶覆层显然也接近其使用寿命的终点。重新安装屋顶也可能是在屋顶上应用刚性泡沫隔热层和空气/蒸汽控制层的另一个机会，而不需要在结构内部永久地粘上喷射泡沫之类的东西。它也提供了一个机会来延长房屋山墙末端的悬挑，因为它们有点软弱。
4.爬行空间中的暖通空调，虽然很吸引人，可能是一个好主意，但也可能不符合代码，因为附件中引用的部分。也就是说，在我们搬进去之前，将爬行空间绝缘和密封要容易得多，而屋顶+阁楼可能需要更多时间*并且*通过在那里粘贴管道变得更加困难。
5.过滤器和专用风扇的组合听起来像是解决烟雾问题的方法，但这是一个专用系统还是与加热和冷却相连?MERV 13也会涉及过敏原的问题，这会让太太非常高兴。
对于#3，你可以在屋顶上添加坚硬的泡沫，但你也可以(取决于椽子的深度和其他一些东西)，“向后”工作，从外面建造一个通风的屋顶。你基本上要放入球棒，然后是坚硬的泡沫，然后留下一个通风间隙(最小1英寸)，然后是新的护套。如果你的椽子很浅，不能适应你所在的气候区，那么你最好在椽子上完全填满球拍，并在护套上放足够的刚性泡沫，以达到你所在气候区的最低要求。如果你走这条路线，你必须确保你也有正确的刚性和蓬松的比例，适合你的气候区域——你不能安全地在上面添加额外的R5来达到R38(例如)，因为当另一个R33是内部击球时，R5不足以控制露点。
对于#4，如果您对您所在地区的HVAC设备的放置有任何疑问，请致电当地的建筑部门并询问他们。这对他们来说应该是一个相当简单的问题，他们会知道在你的特定位置需要什么。
对于#5，暖通空调和正压系统将是不同的。理想情况下，暖通空调系统只是循环室内空气，不会与室外产生正压差或负压差。补充空气将通过外部通风处理。有时这是HRV，但正如我提到的，如果你只是想要一个轻微的正压，你可以使用一个小鼓风机和过滤器外壳。为此目的而设计的系统存在于商业系统中，但我不知道有用于住宅系统的系统。这并不意味着这样的系统不存在——只是因为我更多地在商业领域工作，所以我更熟悉这些环境中使用的设备。
比尔
我很抱歉成为一个梦想的粉碎者，但是把这个母猪耳朵变成一个丝绸钱包要花太多钱了。
所有40年代的房子都是战后的材料，供应短缺，住房需求非常高。几乎所有的东西都建得尽可能小小于1000平方英尺，没有时间和材料的魅力和细节，只是快速和简单。壁炉本来是很奢侈的选择。话虽如此，很难相信这是你永远梦想中的家。这是你的第一个家或未来几年的家，这很好，但你需要认识到这是一个事实。如果你决定改变房子，他们必须增加房子的转售价值。
我认为花大价钱买这栋房子或其他位于500年泛滥平原上的房子是愚蠢的。
为什么炉子在必须更换的清单上?它坏得无法修复了吗?这是否会增加转售价值，除非旧单位是无用的?
打开墙壁和增加隔热材料不会增加一分钱的转售价值，以今天的燃料价格，将需要100年才能偿还成本。
如果不把每面墙都拆下来，就不太可能阻止足够多的空气泄漏，从而使通风系统变得必要或有效。
增加隔热材料并不会增加房子的转售价值，只有当你在房子里呆的时间足够长，可以从节省的燃料中收回成本时，它才可能是一项很好的投资。考虑到今天的燃料价格，墙壁隔热将永远不会看到回报，如果阁楼地板有任何超过R8的增加，将有非常长的回报。
拆除壁炉会降低房屋的转售价值。你可以收回的建筑面积不会改变房地产文件上的平方英尺的数量，而这个数字会增加销售的价值。
在这些小房子里增加或增加楼梯通常会破坏平面图，看起来很尴尬。
你要明白，电视上关于房地产的节目完全是虚构的。如果你付钱给承包商进行房屋装修，你在转售时永远不会收回超过100%的成本。DIY是可能的，如果你做得很好，在合适的价格和合适的社区购买。
我说享受这所房子的本来面目，省下你的钱去建造你梦想中的家。
Walta
谢谢你，沃尔塔，别担心，我在这里也是为了这种怀疑的分析。
我要说的是，我的期望不是从我们在这里讨论的任何东西中恢复大量的价值;我的目标几乎完全是提高房子的舒适度。也就是说，如果更多的是原始结构质量太低的问题，就像你提到的空气密封和通风问题，那么不花冤钱是有道理的。比尔的评论中令人振奋的是，我可以选择在搬进来之后处理很多这样的项目，而不需要转移我所有的东西或整个家庭。到那时，我也应该对家里的舒适有一个更清晰的想法。
对我来说，拆除墙上的加热器是有意义的，因为现有的设备实际上不能为整个房子供暖。以前的业主不得不使用一些空间加热器来弥补差额。所以如果我真的安装了一个热泵，那将会大大增加房子的宜居性，尤其是在这里的夏天越来越热的时候。
在和我的房地产经纪人谈过之后，我觉得烟囱对该地区的房屋吸引力不大，他也没想到拆除烟囱会对房屋价值产生任何影响。房子已经很小了，所以在客厅腾出一面墙，在车库腾出空间放东西，感觉是个好主意。也就是说，我可能是错的，也许普通买家仍然觉得它们有吸引力，而我却没有。
按优先级排列结构第一，气密第二，绝缘第三。密集包装的旧木板护套墙对空气密封有很大作用，但远不及完全粘附的天气屏障。
铺设重型聚乙烯或HPDM地面蒸汽屏障，并对爬行空间壁面进行空气密封，对减少堆积效应渗透有很大作用。IRC代码要求最低限度的爬行空间通风或除湿机来管理爬行空间的水分。(CA代码可能会有所不同——我最近没有在第24篇中追查到这一点。)在有火灾危险的国家采用除湿机的方法。
如果你要用热泵(甚至冷凝丙烷)加热，烟囱只是一种负担。把它处理掉是明智之举。
使用去年冬天的燃料使用，以掌握设计热负荷，以指定热泵。要在3区获得良好的准确性可能有点棘手，除非仅在寒流事件期间进行测量——由于供暖天数不足，或即使在供暖季节也有冷却天数，季节性甚至每月的燃料使用都很普遍。但是这里有一个方法论:
//m.etiketa4.com/article/out-with-the-old-in-with-the-new
否则，运行免费的手动j -ish在线工具，如CoolCalc或LoadCalc，并确保不会从这些结果中增大大小，这些结果通常是填充的。使用这些工具时，一定要假设有效的渗透和通风为零，这对已经经历了一轮像样的空气密封的房屋来说，确实会不必要地增加超大尺寸因素。
提醒我你在存什么?屋顶，没有壁板，没有暖通空调，没有电力和管道系统，还有70年历史的窗户?
人们不可能在一个没有足够热量的房子里生活70多年。如果你说添加AC是必须的，我会停止争论这一点。
房地产经纪人都是唯唯诺的人，永远不会说任何可能打击潜在买家的事情。等他们把它从规格单上拿下来，我就不再相信壁炉的价值了。
Walta
“等他们把壁炉的价格从规格单上拿下来，我就不再相信它的价值了。”
壁炉是巨大的漏风点，允许(有时是驱动)太多的室外空气渗透，这违反了主要设计目标之一:
1 >”。安装专用的通风系统和/或空气密封，以处理频繁发生的野火产生的烟雾。”
把它重建成一个完全可以密封的烟囱，只是为了转售价值的一些未指明的上升，似乎不值得花这笔钱，让它保持原样也不是一个选择。
在野火易发地区，摆脱所有燃烧设备(不仅仅是平炉壁炉)也是一项值得采取的措施。如果它足够干燥，树木和灌木丛很容易燃烧，那么建筑物的木材也足够干燥，更容易点燃，并且没有燃料箱或煤气管道也降低了火灾风险。