对新绿色家园的糟糕评价
我们最近收到了一个很差的评价，我们正试图为我们的一个客户建造一个新家。他们/我们正在努力获得NGBS的黄金/翡翠认证。封闭式爬梯、空调阁楼、升级的隔热、严密的围护结构、高性能暖通空调、太阳能热水器、被动式太阳能设计等。关键是，我们不只是做一些小事情，称它是绿色的，试图多走一段路，力争HERS低于50。
评估师和银行表示，他们不会给绿色特征任何额外的“信用”。他们使用的其中一个比较已经超过25年了，所以从能源代码的角度来看，甚至比不上一个代码房。有人有和估价师谈判的经验吗?是否有他们应该遵循的指导方针，我可以给他们参考。银行似乎也没有兴趣提供太多帮助。
任何建议都将不胜感激。
谢谢。
回复
找到另一个银行。通常，当地的储蓄和贷款机构与社区更协调，对不同的方法也更开放。
我有一个客户收到的储贷协会建设贷款和抵押贷款super-insulated房子建造的次级品roughsawn木材浅,frost-protected基金会,在没有中央供暖(被动式太阳能和壁炉),也没有抽水马桶(室内建立第一个国家许可堆肥厕所)。
找一家熟悉节能抵押贷款的银行让他们派估价师过来。
http://resnet.us/mortgages
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/eem/eemhome.cfm
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/eem/energy-r.cfm
谢谢，大卫，我会去看看的。是的，罗伯特，向他推荐了几家当地银行，希望他能查一查。
谢谢你们。
丹尼,
如果你错过了，GBA已经有一些关于这个问题的博客和文章——来自读者的有趣回应和帖子:
//m.etiketa4.com/blogs/dept/business-advisor/green-building-appraisal-and-financing-issues
//m.etiketa4.com/blogs/dept/green-building-news/when-green-pose-pres-pres-
//m.etiketa4.com/blogs/dept/green-building-news/getting-grip-green-home-home-appraisals-and-insurance.
谢谢，马丁，我应该知道的，下次再试试。
丹尼，真正可悲的事实是除非估价师有绿色的可比销售额并且了解绿色/高性能住宅，否则他是不会估价的。我是一名有执照的估价师(并不积极做估价师)，绿色建筑和再保险经纪人，我100%地同情你。尽管我有强烈的个人感情，但大多数估价师都被你所在地区的可比销售额束缚住了手脚——No Green Comps....没有机会进行现实的评估。这是一个马车和马的东西，加上一个教育机会的评估师和建设者。
我去年失去了一个房屋，这是一个34万美元的房子包（金级绿色），一个受过良好教育的评估师给了我25,000美元的“绿色”调整，银行审查评估师将其击中，因为没有绿色的可比性来进行此类调整，只有常识。他们不会接受评估师40岁+多年的经验，这是评估师在绿色家中生活的事实，了解减少供暖和运营成本的好处。其余的故事是，主题乡的最高比较销售3前几个月为220,000.00美元，相邻的乡镇同期为260,000美元。当然，只有沮丧的档案和第一次霍巴福尔斯在市场上只买，以任何价格购买。我在315,000美元的房屋上获得了评估，然后由银行审查评估师减少到285,000美元。房主走路，因为他们认为他们被“超额付出了”，价格为55,000.00美元，市场上没有比较“真正的”建筑成本，更不用说“绿色”调整。
此时，绿色建筑，在许多市场，就像1000美元的浴缸龙头一样 - 评估师为您提供更昂贵的水龙头的额外价值，与75.00美元的龙头一样。他们没有比较，以证明Maket支付更多。在许多市场中唯一评价的新家庭类型是“代码建造了鞋盒，带有Windows”的“严重减少价格批次”！您在绿色建筑普遍存在的市场中的人很幸运，正如您所做的绿色规格家庭的可比销售，但在大多数市场上很少有绿色家庭已经转售，因此没有销售数据。我知道这不会更好地让你的情况，但现实往往是残忍的。
我的建议是允许估价师根据当前的利率调整公用事业的储蓄。当估价师评估产生收入的物业时，他们将效用成本考虑到物业的价值中。公用事业成本越高…净收入越少……因此价值更低。这只会有助于节能组件的绿色化，但这将是一个开始。这样，除了折旧外，还可以对25年的可比销售进行另一次调整。
我很乐意听到其他一些关于绿色评估的现实想法!保持绿色!
估价师和银行受制于自己的规定，除非他们能找到现实的、更新的绿色compcomps，否则他们对建筑商能做的很少。建筑商需要意识到，他们需要开始将自己的房屋(包括“预售”房屋)列在MLS清单上，这样评估师就可以进行比较。大多数建筑商都不这么做，因为它要花钱，而且房子已经卖了，谁在乎呢。
底线是由建设者来解决这个问题。我知道在NM和其他州，一些HBAs正在与房地产经纪人协会合作。以较低的价格出售预售房或定制房。这需要一段时间来建立，但这将是一段时间内唯一的方法。
“油漆绿色或认证NAHB绿色”你会选择哪一个?
我自豪地卖掉了第一辆NAHB认证的绿色和(doe)能源之星合格家庭在我的地方社区。当我听到评估结果低于预期时，我并不感到惊讶佣金和常规建造比较。)。经济、贷款机构、估价师、地方、州和联邦政府仍然坐在烫手山头上。因此，不要期望在这个时候有任何收获。
我在2x6墙壁，辐射障碍，认证的时间内亲自通知了评估师，并询问我是否可以提供更多信息。他的回复是“如果我需要你，我会打电话给你。”
我唯一的想法是考虑在你的市场中丧失抵押品赎回权的人的数量。这些房屋已经成为银行的一大负债&它们似乎是最优先出售的。无论出于什么原因，这些比较都受到控制或管制。在我从事建筑行业的25年里，我见过很多所谓的“老伙计制度”。
新的房主非常高兴，充分了解内置家。我会再次做到这一点，但采用不同的方法。你作为建造者必须真正销售你的房屋！......
我给经纪人、估价师和现场的所有人做了演示。
有趣的想法 - 如果有办法比较“绿色家园”的丧失抵押品赎回权的方法，那将是很好的VS代码建造的家园 - 可能是那里的东西。绿色房主保持更加致力于他们的家吗？
我不是在吃酸葡萄，但在高性能建筑方面，评估行业支持燧石族。我们有几个项目因为比较而没有实现。我喜欢丹尼·凯利的想法.....更不用说，我们为那些想要高效住宅的典型客户所建造的房子，通常都对他们想要的东西的价值进行了很好的研究。
首先，你必须了解价值与成本之间的关系。建造一所房子的成本可能并不等于它的价值。如果你花了额外的5万美元在节能功能上，但市场不重视这些改进，那么成本并不等于价值。你有通常所说的过度改进。大多数地方的游泳池都是过度改善的典型例子，它们的成本高于它们带来的价值。
你还必须了解评估师的工作。他的工作是根据市场上发生的事情来衡量价值。评估师必须证明基于市场活动的房屋的市场价值。那就是，他们证明了一个类似的2000平方英尺的房子，具有类似的功能，已经卖了$xxx,xxx。估价师能够显示出市场对该房屋的接受程度和需求。
把同样的东西带回家，在节能方面再增加2.5万美元或更多。如果他们没有出售类似的房子，你如何证明一般市场会为它支付多少钱。你不能用成本来建造。把它叫做市场价值，因为你还没有证明一般市场会付多少钱。
多年来，我们已经摆脱了行之有效的贷款方法。现在，贷款机构又开始要求提供价值证明。我不明白，当这种产品没有一个成熟的市场时，你怎么能责怪贷款人。我不想成为一个在不知道贷款真实价值的情况下购买贷款的投资者。
您也必须从评估师的角度看它。银行多年来击败了这一费用，并推出了许多良好的评估师。在复杂的作业上，不愿意额外付费。对于估价，需要更长时间才能完成和更多技能。银行和借款人不同意加倍或三倍的公平费用，而不是折扣的AMC费用。
问题是，如何以真正的市场价值来评估这些房产，而不是基于建造成本。在贷款时，你必须考虑借款人可能会拖欠贷款。如果是这样，下一个买家愿意支付多少。他们会承担50%或100%的额外成本吗?谁来承担这个风险呢?借款人可能被要求支付更多的首付。直到市场需求和市场价值得到证实。
您好，我的公司在NC中一直在评价绿色建筑和高性能的能源之星家庭。我正在制定施工质量（绿色与传统建造）和能源效率下进行调整（使用Excel Sheet文档使用Hers评级）。USPAP指南各国应当有能力接受任务。Green Const＆High Perfomance Homes被认为是复杂的适当。只有在评估这些房屋的评估师，应该被分配.........有能力的CE信用和最终获得评估师。我是“三角形绿色评估师”，我的所有员工都是温和专家。我们最近占了14小时（2天）的课程和考试。确保您的评估师有能力接受此作业，因此请返回贷方，并请求知识渊博的评估师来做您的家。Karin Argeris.
卡琳，谢谢你的提示。下次将务必请求。
我们找到了一个新的贷方和估价师来完成交易——她肯定做了你提到的一些事情——当她在进行评估时联系我，她确实问了一些关于效率等方面的好问题。虽然不完全是她做的，但她确实给我们的这些东西带来了额外的价值。我会把你的信息保留在手边。
谢谢
开始询问评估机构可持续建筑专业发展计划注册表上的评估人员:http://www.appraisalinstitute.org/findappraiser/green_sustainability_residential.aspx
现在这样的机构并不多，但需要提醒贷款人，他们需要雇佣有能力的估价师，这是他们行业的职业发展计划。