本金、利息、税收和保险，但水电水电却没有?
这是一个绿色政策问题。
这个国家的住房市场是由融资驱动的。融资是由政府创建的抵押贷款市场和政府支持的保险推动的。在这些政策下，用于评估借款人是否适合贷款的主要标准是他们每月支付房屋贷款的能力:本金、利息、税收和保险。然而，每月的付款不包括水电费，水电费可能比税收或保险还要多，而且肯定会有更大的差异。
在月供中包括水电费将鼓励节约。效率更高的房屋每月成本会更低，价格也会更高。高税收或保险成本压低了房屋价值，这已经是事实。人们谈论能源改善的回收期，但回收期会在你卖掉房子的时候到来，无论是几十年之后还是你在装修房子的时候。
我不认为执行起来很麻烦。在华盛顿特区，许可证办公室要求每一个新房子或重大翻修都要加盖印章的手册J。现有房屋有使用历史。贷方可以要求卖方提供Manual J或使用历史记录。这也符合银行的利益，因为他们的月供计算器将更准确地反映借款人的情况。
这是一个经常被重复的说法，99%的买家不关心效率。这是一种让他们关心的简单方法，既符合他们自己的利益，也对环境有好处。
想法吗?
GBA详细库
根据气候和房屋部分组织的一千个建筑细节的集合
搜寻及下载施工详情
回复
在加拿大(或者至少是“热量成本”)，他们将其作为政府担保抵押贷款的抵押资格计算的一部分。你可以在“热量成本”下面的链接中看到:
https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/finance-and-investing/mortgage-loan-insurance/calculating-gds-tds
但在实践中，我不确定它是否真的有多大影响。我的理解是，贷款人通常只是使用一个粗略的经验法则，尽管我认为，如果你买的是一套超级节能的房子，你可能会成功地辩称，热量成本#应该更低。然而，更严格的要求(即每套房子的使用历史或手册J)可能会更有用。
我认为这行不通，主要是因为预测一所住宅的实际水电费用并不是那么简单。想象一下，有些人经常烘焙，一直开着电烤箱，或者有些人总是把电视和一堆灯开着，有些人晚上给电动汽车充电。有很多变量。
另一个问题是人们可以选择很多不同的电价。有些人将获得空调的可中断费率，这意味着每千瓦时费率较低，但在电网负荷极重时可能会中断服务。有些人(比如我)按“时段”收费，高峰时段(每千瓦时更高)和非高峰时段(每千瓦时低得多)收费不同，这导致与一般费率相比，相同负荷下的账单不同。
正常的抵押贷款很容易计算，因为它是购买价格，在购买时确定，永远不会改变，利率，可能不会改变(arm除外)，税率通常是相当可预测的。这样的放款人买方也无法改变这些东西的可预测性。
公用事业费率和人们的使用量变化太大，而且放款人使用的几十年前的标准也很难改变。
鼓励人们节能的更好方法可能是像“能源之星”计划这样的项目，它营销一个简单的数字——一个容易理解的数字。这样做的困难在于，将所有不同的效率因素浓缩成一个简单的数字，供买家进行比较。
就我个人而言，我会尝试一个教育活动，并将其添加到你可以获得的“首次购房者”小册子指南中。告诉人们去寻找一些特定的东西，解释这些东西可以为房子的使用寿命节省多少钱，诸如此类。我们都知道提高效率确实会有回报，但大多数人不了解这些事情，所以这是一种“眼不见，心不念”的情况，他们转而关注花哨的台面或漂亮的景观美化。
比尔
我觉得你太字面化了。居民的实际能源使用量与此无关。重点不是试图预测实际的公用事业账单，而是让人们从更长远的角度看待效率，并激励做出决策的人更关心效率。我说的是建造新房的建筑商和改造房屋的装修商。
不难想象，这两个房子是相当的，但一个Manual J的BTU为60k，另一个为30K。再想象一下，每年的水电费相差1200美元。在今天的市场上，每月100美元相当于2.5万美元的房屋购买力。一个建筑商可以用不到2.5万美元的改善费用把6万美元的房子提高到3万美元，这是不可想象的吗?当然，如果这是市场条件，每个建筑商都会做这些改进，因为房子会多卖2.5万美元*。但在今天的市场上建筑商没有任何动力因为两套房子的售价是一样的因为买家无法知道其中的差别。
这是一种提高效率的货币化方式。任何少于20年回报的改进在经济上都是可行的，不管进行改进的人是否在房子里住了20年。个人房主的消费习惯并不重要，重要的是对银行和能源消费的总体和平均效应。
*(根据房地产业务的逻辑，这所房子可能会多卖2.5万美元以上。当买家出售时，他们将从下一个买家那里得到25,000美元，再加上升值。所以他们可能愿意多支付超过2.5万美元，因为这并不是真正的成本。)
你是在建议贷款人直接向公用事业公司付款，就像他们支付税收和保险一样?
或者你的意思是，根据手册j，有必要向卖方披露估计的公用事业成本?
既不。我的建议是，估算的公用事业是评估政府担保贷款借款人信用可靠性的一个因素。
将会有必要的披露，但它将具有效力，因为银行将在其承销决策中使用它。
无论你的个人能源使用习惯如何，你都可以通过购买节能房屋获得积分。
细节决定成败。它必须基于手动J而不是使用，以消除占用者的行为。我使用《Manual J》的经验是，根据不同的操作人员，结果会有很大的不同。我想知道你是怎么克服的?
现在，每一个政府支持的抵押贷款(基本上是所有的抵押贷款)都需要评估。你认为《手册J》和评估哪个更科学客观?
这不仅仅是手册j，有些部分的能源估计是相当客观的:80%效率的锅炉vs 90%效率的锅炉，燃气热水器vs电阻电vs热泵，例如。
但这仍然不能解释人们设置恒温器的温度。
在这种情况下，你最好试着加上锅炉本身的购买价格，而不是运行(燃料)成本。
比尔
不。并非所有政府担保的抵押贷款都需要评估。
机械的效率已被考虑到房屋的价格中。它们只占整体价格的很小一部分。(code-min和“高效”之间的价格差异小于5%)。
抵押贷款不是这样运作的，这个行业最不需要的就是另一个“披露”。抵押贷款就是风险评估。
它不会做你想让它做的事。
这可能显示出我对经济和住房市场知识的极度缺乏，但如果能源改进提高了房子的价值(在某些市场和圈子里可能已经这样做了)，居住者最终不应该通过抵押贷款来偿还通过提高效率节省下来的钱吗?所以住在高效率的房子里会比住在低效率的房子里更贵因为低效率的房子按揭还款更低?
我可能遗漏了什么。我认为这种方法的价值在于激励对效率的投资，但从买家的角度来看，除非买家个人更看重效率，而不是花岗岩台面，否则我看不到这种激励。
我试图解决的问题是，传统观点认为，买家对能源效率漠不关心，很大程度上是因为他们没有办法区分高效的房子和低效的房子。所以，如果回报期比你打算拥有房子的时间长，为提高效率而花钱就没有意义了。由于这些决定往往是由建筑商或炒房者做出的，他们打算零时间拥有房子，他们的动机是做任何前期成本最低的事情。
通常情况下，当买家出价购买一套房子时，取决于是否有能力为其提供融资。融资失败最常见的原因是房子没有按照买家的出价进行评估。当这种情况发生时，卖方必须做出选择:将价格降低到更接近房产融资资格的水平，或者失去交易，再试一次。如果能源效率是融资方程式的一部分，那么卖家将面临同样的动态，他们要么降低要价，要么改进能源。
我认为寻找激励的方法是一个值得思考的实验。
就具体情况而言，我的理解是:随着能源的改善，房子的价值上升了(根据评估，使用手动J或任何确定的指标来确定一些意义)。与此同时，银行愿意向潜在买家提供更多贷款，因为该买家可以负担得起额外的抵押贷款，而不是公用事业费用。检查?
假设是这样，那么销售价值和批准的贷款价值都成比例地增加了，这意味着我们回到了开始的地方，即买方提供的价格低于评估，不是吗?这一切都是为了抬高市场吗?
先把贷款的困惑放在一边:从表面上看，如果卖方可以从房屋的能源改善中获得更多的价值(一段时间)，那么对卖方来说，能源改善是有意义的。
然而，想想硬币的另一面，如果购买和运营的综合成本在两个假设之间相等(一个高效的房子和一个低效但漂亮的房子)，那么我们似乎又回到了依赖买家的选择，而不是金钱激励。
那么，回到卖方的问题上，他们究竟有什么动机通过能源改进来提高价值，除非买家对这些改进做出了优先选择，而不是简单的化妆品升级(花岗岩)。我可能完全想错了，如果是的话，抱歉。
它可能有起作用的方式，直觉上我确实觉得高效的房子应该比低效的房子更有价值(因为它的运营成本更低)，但如果“更便宜的运营”由于增加的市场价值而基本上被抹去了，那么它似乎就变成了一种洗涤。
也许关键在于运营上的节省仍然要高于抵押贷款支付的增加?也许这就是我一直以来的意图，也是我困惑的原因。
[我试图解决的问题是，传统观点认为，买家对能源效率漠不关心，很大程度上是因为他们没有办法区分高效的房子和低效的房子。所以，如果回报期比你打算拥有房子的时间长，为提高效率而花钱就没有意义了。由于这些决定往往是由建筑商或炒房者做出的，他们打算零时间拥有房子，所以他们的动机是做任何前期成本最低的事情。]
-是的，有。潜在的房主可以从公用事业公司获得历史成本。
顺便说一句，对于新建筑已经有了一个系统，叫做HERS评级。市场真的不关心她的评级。
泰勒，这有点奇怪。这整个对话的目的是提出一个有意义的方法来解释家庭的效率;修改社会政策以鼓励而不是阻止它。但这是猪身上的口红。所有这些都是试图绕过一个更加根深蒂固和阴险的社会政策——化石燃料补贴。能源成本必须更加诚实;一旦能源消费的定价和征税水平反映了其对社会的真实成本，这些变化就会发生。证据A:《巴黎协定》。
燃料成本是诚实的。“真实成本”只是补贴其他事情的一种方式，所以你基本上是在主张实施你所反对的事情。如果你真的花点时间看看这些“真实成本”数字是如何得出的，你会看到很多任意的数字欺骗和外部利益被偷偷地牵扯进来——这一点都不客观。
比尔
好吧，比尔，一个人的“真实成本”就是另一个人的“数字造假”。我只是惊讶地发现，在能源成本不是一个重要因素的现实中，修改房地产贷款政策以考虑房屋效率的冲动是如何出现的。考虑到我们所处的环境困境，这对我来说很奇怪。我并不是反对补贴——我热衷于将补贴作为改变我们集体进程的有力工具。用化石燃料补贴“欺骗”是让节能住宅更有价值的更直接方式。我对任何“外部利益”都没有意见。
真正的成本可能只是估计，并受各种估算的影响，但燃料成本绝对是不诚实的。能源生产的每一步都得到了世界各国政府的补贴。
你可以这样说任何你想用的数字。我可以说风能和/或太阳能比传统发电得到更多补贴(这基本上是正确的)，作为一个例子。
有很多人想要征税/监管/等等，以强制能源部门的某些事情。提出这些建议的人通常不了解行业的实际情况。我指的不是政治问题，我指的是无法避免的现实。这是一个非常复杂的系统，大多数人都没有了解它的背景。
举个例子，几年前，加州出现了轮流停电和电力“短缺”(这是另一个问题，完全是另一个故事)。密歇根州当地一家好市多(costco)关闭了一半的灯，称他们“关心”，并“帮助解决加州的电力短缺问题”。听起来不错吧?事实上，它什么也没做。加州是太平洋互联互通的一部分，密歇根是东部互联互通的一部分，它们都是异步系统。现在没有办法在这些地区之间转移权力。在一个地区节省电力不仅对另一个地区没有帮助，也不可能帮助到另一个地区。
比尔
你忘记了没有补贴的成本将被传递到整个经济中(例如，太阳能电池板、泡沫等制造商)。
顺便说一句。石油/天然气并不像你想象的那样受到补贴，许多补贴都有双重目的，所以你不能只推断“石油/天然气”部分。
我同意燃料成本需要提高，以反映其生产过程中产生的外部性。与此同时，在需求方面也有一些事情需要做，这是肯定的。
以汽车为例。燃油经济性标准在总体上有效地提高了燃油效率。虽然情况并不完全相同，但汽车市场和房地产市场之间有相似之处，即做出效率决策的人并不是必须与之共存的人。一辆车平均一生有五个车主，但只有第一个车主可以决定这辆车是什么，其他四个车主必须买别人挑选的车。第一车主往往不关心燃油经济性，与新车的折旧相比，燃油成本是名义上的。第二和后续的业主往往更关心总运营成本，但他们被其他人已经做出的决定所困扰。
因此，即使你像我一样相信以市场为基础的解决方案，监管和标准也有作用。
我可以告诉你，买家绝对关心燃油经济性。我听说我的很多客户都是汽车供应商，而且我还和两家国内大型汽车制造商签约。的确，有些客户并不像关心其他事情那样关心燃油经济性，但这并不是所有人，总是会有一些人更关心汽车寿命周期内的燃油成本以外的事情。
人们对燃油成本的关心程度取决于很多因素，其中一个重要因素是当前的燃油价格。这是有道理的，除了人们通常不会考虑过去的“今天的汽油价格”，而且它是一种出了名的不稳定的商品，甚至在未来的几个月里，它的价格可能会更高(或更低)。大多数买家不关心燃油经济性，这是不对的。
问题是，提高燃油经济性会增加汽车成本，买家还必须考虑购买价格。还有物理限制，而且比人们想象的更接近物理限制，至少在ICE效率方面是这样。许多人似乎认为“如果他们愿意，他们可以加倍里程!”，但事实并非如此。工程是关于权衡的，你要根据你对任何特定产品或项目的特定需求做出不同的权衡。
比尔
我认为评价制度是问题所在，需要彻底改革。真的不考虑质量，有这么多方法来玩这个系统，真的很没用。
如果某样东西被赋予了人们注意到的价值，不幸的是，估价师就像房屋检验员一样，按规则行事，要求他们蒙混、扭曲或忽视，这样交易就能通过，或者走不了多远。
鉴于这种不可预测的性质，代管水电费会很繁琐。
如果一个更节能的房子的回报是15-20年，最初的主人根本不在乎。例如，几年前在我所在的地区，许多新房都是按照HERS评级出售的，但现在这种情况几乎消失了。这说明我的市场不需要性能更好的房子。
不幸的现实是，绝大多数购房者购买的是地区住宅，因此依赖于地方/州的建筑法规和有关这类事情的法规执行。
与此相关的是，我刚刚了解到，从1月1日开始，加州要求所有在该州建造的新房子都安装太阳能。
来自新闻报道:“[加州能源]委员会估计，新标准将使新房子的价格增加大约9500美元。然而，报告指出，在30年的时间里，房主将节省大约1.9万美元的电费。换句话说，根据该机构的计算，由于这些规定，抵押贷款每月将增加40美元，但房主平均每月将节省80美元的电费。”
我很难理解围绕太阳能的一些财务争论是如何框定的。
我刚刚得到了一个最近建造的房子的阵列的2万美元的报价，这应该完全抵消了他们每年1200美元的电费。该公司从两方面阐述了这一论点:
-年投资回报率是6%，现在已经很不错了。
-抵押贷款每年只增加600美元。
第一个参数似乎不包括资产的折旧。在加州使用的30年结束时，最初的资本投资还剩下多少?
第二种方法没有考虑到将贷款捆绑在抵押贷款上而不是其他投资上的机会成本损失。
我并不是说继续下去不是个好主意，但我希望财务方面的论点能在某种程度上包括这些变量，以及对通货膨胀和预期电价上涨的一些考虑。
买房是一种特殊的情况，对几乎所有美国人来说，这是他们一生中唯一能以低利率借到一大笔钱的时候。这要归功于政府对房地产市场的干预。
现在抵押贷款利率在3%左右。如果你能以3%的利率借钱，然后以6%的利率投资，那就是一台印钞机。特别是当你考虑到你所支付的利息可能是可以扣除的，而投资的回报可能会随着能源价格的上涨而增长。
如果你能把太阳能电池板作为你购房的一部分，就没有机会成本损失，因为你不能把这笔钱用于其他投资，住房抵押贷款市场的特殊性质意味着它只能用于住房(这就是为什么美国人倾向于过度投资住房，但这是另一个话题)。然而，你使用这台印钞机的机会受到信贷供应的限制，而政府补贴的金额也不是无限的。事实上，这是非常有限的。联邦住房管理局(Federal Housing Administration)为你的本金、利息、税收和保险设定的上限为收入的31%。他们不关心你为每件商品付多少钱，总金额不能超过31%。对于大多数美国人来说，他们在非住房方面的资金成本更高，通常要高得多。如果你的资金成本超过6%它就不再是印钞机了，而是一个钱坑。因此，他们可能没有可用的信贷来利用这台印钞机。
典型的家庭将收入的6%花在水电费上。如果联邦住房管理局使用一个公式，即本金、利息、税收、保险和水电费不能超过收入的37%，那么对于普通购房者来说，什么都不会改变。然而，如果公用事业账单的减少超过了改善的成本，房屋的卖家将被激励进行能源改进。
现实情况是，太阳能电池阵列与游泳池或附属建筑没有什么不同。只要房主选择维护，设备就能运行，有用性取决于房主的行为。我甚至会建议，有太阳能的家庭比没有太阳能的家庭使用更多的电力，因为他们只是通过电池板的成本来融资，而纳税人通过税收抵免来融资一部分。
太阳能电池阵列的不同之处在于，它们生产的是一种几乎普遍需要且易于估值的有价值的商品。
大多数家庭装修提供的是“效用”，这在人与人之间、在不同的时间都有很大的不同。这个游泳池对下一个买家来说可能没有现在对你有价值，甚至在五年后对你来说可能没有你买它时那么有价值。
一个太阳能电池阵列每个月产生价值100美元的电力，它的价值非常稳定。
回复DCC。
价值是主观的。不是每个人都想要太阳能电池板，就像不是每个人都想要游泳池一样。对于一些人来说，每月多花100美元在电费上是一个值得的交易，以换取一个干净的屋顶线，房屋将相应地定价。
30年每月100美元相当于3.6万美元。如果没有联邦税收抵免和税率计划，你认为太阳能电池阵列将花费多少钱来获得和维护?
在这个国家的许多地方，游泳池被视为负债，而不是资产。我
在我的屋顶上安装太阳能电池板的近五年里，我没有花过一分钱来维护它们。
认为使用太阳能电池板的人使用更多电力的想法是愚蠢的。如果说有什么不同的话，那就是我们更关心使用情况。
@Stephen
[在我的屋顶上安装太阳能电池板的近五年里，我没有花过一分钱来维护它们。
认为使用太阳能电池板的人使用更多电力的想法是愚蠢的。如果说有什么不同的话，那就是我们更关心使用情况。
是的，5年真的不是可靠性的试金石。逆变器的使用寿命约为10年，因此我们至少一次性更换约为1600美元。总的来说，每10-15年就必须更换一个逆变器和暖通空调设备。总共要七千美元，不是吗?
哦，典型的人类消费行为与成本成反比，这是众所周知的。
马尔科姆，最大的问题可能是控制电子设备。我非常怀疑颠倒的单位在大多数情况下能坚持到十年。太阳能电池板会老化，我的理解是，它们大多是逐渐失效的，容量会随着时间的推移而减少。这是一件好事，因为减少容量意味着你不会在某个时候被一大笔更换账单所困扰。失效的逆变器必须更换，否则整个系统就会失效。
在商业世界中，总拥有成本是一个常见的计算方法，但住宅买家通常不会考虑这个问题。太阳能将有持续的维护成本，我怀疑系统的卖家是否包括在他们的投资回报率数字中。随着时间的推移，面板输出的减少也意味着可以抵消的公用事业账单金额将随着时间的推移逐渐下降，有效地降低了系统的投资回报率。
复杂的东西。我不认为这会让人们放弃安装太阳能，但我确实认为这些系统的卖家喜欢在他们的营销材料中使用的数字可能过于乐观了。
特别是在加州，他们的问题是负担不起的住房，我认为他们所做的是愚蠢的。如果人们一开始就买不起房子，那么太阳能系统在房子使用期间节省的公用事业费用就无关紧要了。
比尔
目前，Sunpower的太阳能电池板每年退化0.25%。25年后仍然有94%的效率。我更担心周围树木的生长会影响到面板。
太阳能电池板降低了住宅的生活成本，使住房更实惠。那些受益最少的人受益最多。
跑题了，但谈论“经济适用房”确实用词不当。在这个国家的某些地区，我们面临的是住房短缺。我们的社会和经济的组织方式是，当需求超过供应时，价格就会上涨，而当出现短缺时，最穷的人就会失去钱。
自二战以来，我们的住房政策一直专注于创造中产阶级财富，而不是为每个人创造住房。保持低供应量可以保持房价高企，让房主满意。
这并没有让它变得更实惠。你高估了公用事业的成本，以及太阳能在公用事业成本高而太阳能产量低的地区抵消成本的能力。
那些在公共事业成本上陷入财务困境的人一开始就买不起房子。
对大多数人来说，购买第一套房子最大的障碍是如何支付首付款。如果你把一个相对较小的持续成本，如典型的每月公用事业成本的百分比，并将其纳入抵押贷款支付，你就预先支付了财务方案，增加了最初的首付款金额，这使得大多数人更难买得起房子。
如果你担心住房负担能力，我同意你的观点，大部分问题是由于供应，你建议增加更多与监管相关的成本负担，这正是造成大量供应短缺的原因。这个体系并不是针对低收入人群的。更好的地方更受欢迎，所以人们愿意花更多的钱住在那里。这反过来又推高了这些较好地区的成本。这是基本的物物交换，仅此而已。任何限制现有地区建设或扩建能力的监管担忧都会人为地造成短缺，从而进一步推高成本。
比尔
公用事业是一个可变成本，因为它几乎完全取决于居住者的行为。
我的建议不会以任何方式基于实际的公用事业账单或居住者行为。这将基于房子是如何设计和建造的，以及一些“典型”用途的概念。所以如果你有两个在相同气候下的房子，其中一个是Manual J的60k BTU /hr，另一个是30K，具有较低的加热负荷的房子将使用一半的能量来加热。如果你用热泵热水器代替传统的电阻热水器，你的假定使用量就会下降。
嗯……让我们回顾一下。按揭贷款只包括按揭付款。我从来没有在我的生活中有一个托管保险和税收.... neeevvvverrr !!!!我21岁时买了我的第一套房子，现在是我的第三套房子，可能是第五次抵押贷款，......
我们不要在一个完全不准确的前提下开始对话。
无论您是否选择托管，您都绝对有资格获得T&I金额。
如果你首付20%或更多，你通常可以选择让抵押贷款公司处理你的税收和保险，并每月向你收取账单，以保持托管账户的资金。如果你的首付款低于20%，抵押贷款公司可能会要求你存入托管账户。原因是抵押贷款公司对你的房子有留置权，以保证他们给你购买房子的贷款。抵押贷款公司想要保护他们的抵押品(这就是为什么他们总是要求携带房主保险)，而托管账户让他们确保保险和财产税得到支付。
他们用来让人们有资格获得抵押贷款的规则其实并不复杂。这些规定是为了让购房者有能力偿还抵押贷款的最低程度的确定性。这是基本前提。其他的都是“多余的东西”。就我个人而言，我不认为放款人，他们只是银行家，做金融的人，会想把任何他们不理解的复杂的东西，尤其是像公用事业费率这样真的不那么可预测的东西。我认为，你最好像“能源之星”项目对家电所做的那样:对每年的运营成本进行某种标准化的估计，并将其作为更节能住宅的卖点。然后让买家使用这些信息做出明智的购买决定。
比尔
抵押贷款机构确实可以获得一些“绿色”贷款计划(例如，能源升级)，GSE一直在试验“绿色”MBS。在估价方面也有工作正在进行。事实上，我认为目前有一个新的增编。
贷款机构目前有保险和税收收入，尽管它们既不从事保险业务，也不从事税务评估业务。他们非常乐意让这些行业的人计算出这些数字，并使用它们。贷方这么做是因为政府要求他们这么做。
你真的不知道抵押贷款市场是如何运作的。这是关于保护抵押品(即房子)和贷款金额。T&I金额已计入DTI比率，因为:
#1:未缴税款优先留置权高于抵押贷款持有人。
2 .财产保险保护抵押品的价值。如果财产没有保险，并且遭受灾难性事件，如果借款人无法重建/修复房屋，他们可能会离开。你知道吗，如果一个房主取消了他们的房主政策，抵押贷款服务机构将会收到通知，因此可以迫使借款人向服务机构选择的保险公司支付新的保险?
他们不会“滚进”保险和税收。如果你的贷款人为你支付这两件事，他们会从一个由你出资的托管账户中支付，它会在你的每月账单中作为单独的费用详细列出。实际上，他们是在分散保险和税收金额，把它们变成你每月的成本。
保险和税收金额不被计算为利息+本金，这是大多数人所说的“抵押贷款支付”的主要组成部分。
比尔
澄清一下，当我说他们“滚动”托管费用时，我指的是有资格获得抵押贷款。神奇的31%是PITI，这与化妆无关。银行乐于计算PI，而把TI留给别人。
我把太阳能作为马萨诸塞州的一项投资策略进行了计算，结果相当不错，即使我的屋顶设计不太理想。假设电价通胀率为2%，市场回报率为10%，并将所有Smart Credits进行再投资:
前10年每年7.7%的投资回报率。
在25年里每年增长6.6%。
稳定的回报，而且你已经从市场中多元化了。市场的坦克?你是在给自己付钱。
然而，当你将其与根本不使用太阳能与能源成本上升进行比较时:
前10年每年14.2%的投资回报率
25年的投资回报率为每年9.6%。
对我来说，这是25年10万美元的一笔可观的积蓄。
当你将它与现金投资的机会成本损失进行比较时，它在10%的市场回报率上几乎是一钱不值。只是很难用巨大的市场收益和每年相对较低的电费和复利来弥补你的投资。
它真正的亮点在于，如果你从你通常每年支付的电费中，从你很少或根本不存在的电费账单中，拿出这笔钱，每年进行投资。无论如何你都习惯了支付，所以把它当作沉没成本，为你的退休做准备。
大众金融倾向于夸大投资的长期回报。在过去40年里，标准普尔500指数的平均年回报率为8.25%。这是在通货膨胀之前。20世纪80年代通货膨胀很严重。
我参加这个讨论晚了，但这个项目已经推出了。它被称为能源评分，是由美国能源部开发的
https://www.energy.gov/eere/buildings/downloads/home-energy-score
能源评分类似于HERS评级，但更容易理解，能源成本是为用户推断的。这样做的目的之一是，在购买房屋时，房屋检查员可以很容易地计算出能源分数。美国家庭检查员协会(American Society of Home inspector)一直是该项目的合作伙伴，并在一定程度上支持为其成员提供认证课程。
能源部正在与住房贷款机构合作，将能源评分作为贷款的一个考虑因素。分数更高(更好)的房子供暖和制冷的成本更低，从而有更多的资金来支付抵押贷款。到目前为止，还没有太多的人购买，但这个项目已经在那里了，实际上它做得相当好，以一种简化的方式。
我同意前面的答案。由于贷款是爆炸性的业务，它可以扣除。
另外，你对反向抵押贷款有什么看法?值得吗?或者这是银行用更少的钱骗取老人财产的骗局?
我的父母想要一个，我不知道该给他们什么建议，因为我不是抵押贷款专业人士。这看起来是个好主意，他们将得到的钱是可观的，但我仍然担心这种抵押贷款。
他们没有为退休积攒足够的钱，因此，他们想要获得一些被动收入。https://goodlifehomeloans.com/resources/average-american-net-worth-at-retirement/