重塑权衡以扭转止赎?
大家好，
我在威斯康星州的地区大约10-15K美元出售了很多城市所有的丧失抵押品赎回权。这是一个相当密集的社区，其中包括大约1900-1920左右的单身家庭和双工。那些止赎的房屋在窗户上坐在窗户上，直到有人购买并改造它们。我的思考是：
-不用担心达到净零或太阳能供电，它们可以被改造成节能的
- 我可以在保持成本的同时制造权衡以选择耐用的材料和能源效率。
- 买家或租房者不会优先考虑能源效率，但如果我烧成了一个改造的房子，我将保留邻居经济实惠（不绅士），我帮助低收入家庭在我们的苛刻冬天有更多舒适的家庭。（当我在大学时，我的许多同学共同分享了在没有票据的情况下通过冬天的冬天，或者因为没有热/热水而因坏地主而没有热/热水 - 这是一个我想减少我的城市的故事。）
我一直和我的妻子在一起，我想我们想在明年左右的时间尝试这样的房子。我真的不是为了获得巨额利润;而且我与当地保温承包商和HVAC承包商有良好的工作关系。
所以问题来了,如果你有上述情况,你正在一个像样的贷款对每个属性重构打算卖掉它在市场价值类似大小的家庭(比方说我的目标是销售的地方,工器会为220 k和单身家庭160 - 250 k),你会选择哪些材料?考虑到这是重塑，你会怎么做来隔离?
以下是我在脑海中做出的粗略权衡:
- 尽可能多地与个人劳动，因为我可以自己完成。(Note: I work full time, so this won’t scale. But depending on how long my timeline is, this could help the cost.) A lot of these houses are a combination of plasterboard and drywall inside, so I’d want to take that all down to expose the wall cavities.
- 选择纤维素，用于阁楼和墙壁绝缘。
-用基本的房屋包装在外面，修理任何看起来损坏的木材。我们并没有在这里做什么花哨的设计，对于大多数这样的房子来说，外墙的硬质泡沫可能有点过分了。
- 刚性泡沫成本和构建墙壁的一个权衡之一将被置于新的窗户中。这些不会有能效的收益，但由于我不占领，它归结为：窗户是开放的，所以他们可以让凉爽的微风呢？他们看起来不错吗？它们是否正确闪过？旧窗户很棒（我的房子里有他们仍然有风暴），但重建旧双洪时有很多劳动力成本。
- 为厨房用具提供电动。减少火灾和CO问题的机会。人们不喜欢用电动烹饪和天然气一样多，但我认为得到一些体面（但不是高端）能源明星的基本电器是一个良好的赌注。或者甚至不打扰厨房用具，具体取决于这是否将是租金或不是最后的租赁。
-排气煤气炉和燃气热水器-是的，它们仍然在燃烧燃料。但现在这些都非常有效，安装分包商对它们非常熟悉，运行通风口，与电力相比，威斯康星州的天然气成本是合理的。房子的外壳不会是超级绝缘的，但会比以前好得多，所以在很多情况下，有了更高效的炉子，我就能像在自己家里那样缩小热量单位。这些房子的管道都是旧的，经常会散架，所以要彻底打扫一下，涂上乳胶漆。
- 浴室和烤箱的风扇，但可能不是HRV / ERV。我认为我们不会通过纤维素+房屋包装进入这种气密性。布朗在本地制作非常好的东西。
- 便宜但耐用的外观饰面：乙烯基壁板和沥青瓦片。尽可能多的人喜欢给每个水泥板壁板和钢屋顶瓦片，这可能太昂贵了。这里的权衡可能是使所有装饰和窗格外的水泥板/詹姆斯·哈德·董事会制成。这些社区看到一系列重建的房屋：从原木壁板到乙烯基和铝板的一切，到灰泥和石棉壁板。我避免了石棉等待的房屋，也可以选择已经在这个方案中拥有旧的/打败乙烯基壁板的房屋。整点是，一个带乙烯基壁板的房子不会在这些街区看起来不合适。
关于流行重塑选项的其他一些想法我在这里看到：
- 没有添加/等维护/重建现有的Porches到代码。（远远超过这些密集的社区中的甲板。）
- 除了匹配房子的外观饰面之外，车库可能不会得到太多的爱 - 大多数人都在巷子里脱落。
- 取决于门的多大和低效，我可能会采用便宜且高效的大师钢门，涂上房子。
- 电气，水和气体线路都带来了代码，但没有任何夸张，理想情况下，如果可以避免，没有撕掉一切。如果这些房屋有类似我的，可能会有镀锌水线，需要完全被铜或普克替换。
- 这些房屋几乎都有街道的铅水管道到水表。我自己的房子有这个，替代它的成本是陡峭的。所以这是我觉得我可以帮助创造一个更健康的社区，但可能不能在预算中。
我错过了什么？你如何计划这样的东西？
答案
我也忘了提到，在可行的地方，我会把任何炉烟囱放在建筑物内部（敲下它，直到它在阁楼里面，然后把屋顶放在洞里。（我在我家里做到了屋顶，而且是消除那个大散热器/冷凝水槽的好方法。）炉子和热水器无论如何都不需要。
但我不确定我是否会推倒壁炉的烟囱。我知道真正能用的壁炉可以增加房屋的价值，但我认为壁炉可行的时代已经过去了。从健康的角度来看，像小型密封木炉子这样的东西肯定更好——壁炉太容易漏水了。而且，拆除从内墙到外墙的大型砖散热器可能也有助于提高效率。我还没有算出从外部拆除整个2层烟囱的价格，不过，总的来说。对我自己来说，这似乎也有点太繁重了。
污染问题 -
我担心你触摸（地毯，窗户，墙壁等）的一切都将被引脚装载。Lead abatement必须在您的清单上高。如果您尝试重做Windows，则肯定会成为一个问题。我怀疑的双层窗格将是一个更好的选择。
你正在看肠康复，删除所有的墙壁，管道，电气，橱柜等。如果您决定尝试一个，但外部绝缘材料似乎在此处的建议似乎是耐用的节能施工的建议中的大部分选择。如果您未来正在考虑做更多，我会学会精通外部绝缘和所需的闪光技术。
一件好事是，你描述的房子可能形状简单，有像样的悬挑，这是一个很大的优势。
听起来是个很棒的项目，但铅管让我担心(替换这些管道真的应该是一个公共工程项目，而不是零敲碎打的)。你能装一个水过滤系统吗?
请要非常小心！
不要把更多的钱放入这个项目，而不是你能负担得起！
我喜欢你的想法，但事实是，你将把你的房子卖给那些和你做的事情价值不大的人。你的房子将不得不在公开市场上出售，与其他目标改建的房子竞争。
如果你花钱将墙壁和阁楼隔热，买家看不到，也不在乎你的竞争对手，那么你就会安装一个定制厨房。
如果你安装了电动范围，25%的潜在买家甚至会拒绝拜访你的房子。
您花了额外的能源星电器，您的竞争花在花岗岩柜台上的钱花了。
你把钱花在了地下室，配上了漂亮的炉子和严密的管道系统你的竞争对手把钱花在了主浴室的瓷砖淋浴上。
当大多数买家走过你和竞争对手的家与相同的价格标签，他们会选择什么家?是藏在墙壁、阁楼和地下室里的1万美元，还是有他们每天都会看到和接触的所有升级的那个?
Walta
马特，
一个尚未有人提及的风险是:在一个可以以1万美元至1.5万美元(约合人民币631万元至631万元)的价格买到一套房子的社区，很难找到愿意支付16万美元至25万美元(约合人民币631万元至631万元)的买家。
更换铅水服务需要多少钱？
@steve是非常好的建议和一个不幸的真相。
在我看来，这一想法有很多风险，除非你有很多经验和良好的运气和良好的测试，你可能最终可能会引入引线，铅漆，石棉，蛭石，旋钮和管线等钱吸吮问题，但您有时可以获得便宜的房子，可能不会花费很多才能提出规格。这需要经验，测试和更多运气作为商业模式。
虽然丰富的经验可以在一定程度上降低风险，但只有亲身体验才能轻松获得经验(游戏邦注:即先有鸡还是先有蛋的问题)，但这也意味着需要投入大量资金。你也可以考虑适度的绝缘升级和空气密封(以及HRV)。在许多情况下，阁楼隔热是成本有效的安装和空螺柱海湾可以做密集包装纤维素在大多数情况下。混凝土制成的地下室可以在装修前在内部隔热(尽管我个人对任何完工的地下室都很警惕)。
我不确定我是否可以推荐这是你应该追求的大道，因为它的火灾审判了很多现金
马特，
许多老房子都有石棉。一定要把移除成本考虑到你的努力中(并采取措施确保你和你的助手不会处于危险中)。
也……
我最近卖掉了我的Ithearcraft Platinum认证的房子。在销售过程中，它很明显，潜在的买家对家庭的效率或“健康”的建筑特征不特别感兴趣。我注意到当地建造者试图销售他的“绿色”秀房子之前的几年了相似的态度。他最终必须在市场上超过两年后减少100,000美元的要求。
为了使您的项目工作，我认为您必须非常小心您如何度过康复预算。您可能希望与专注于在您的社区提供经济实惠的住房的组织进行一些谈话。在您承诺自己的资源之前，挖掘他们的经验和经验教训。
你做了一件亲社会的事，拿自己的钱冒险，真是太好了。希望你能为你的时间和未来的工作赚到一些钱。
一些想法......只是需要考虑的建议。如果我这样做（但我不是）：
1.如果家里的壁板需要更换，而墙壁上的内部饰面是可以的:外部绝缘减少了热桥，使安装更多的绝缘、空气密封更容易，并允许你避免掏空内墙饰面。购买二手的polyiso, EPS或XPS是相当便宜的比较新的，因为Dana和其他人已经在各种线程中提到。(但你或承包商可能不喜欢尝试一种新的施工技术。)
2. If the home’s siding doesn’t need replacement: Rather than gut the existing interior of the walls, I’d look at a few existing stud bays, and depending upon what you find, maybe leave walls intact, or fill them with cellulose. Then, maybe use your labor time to construct an additional interior wall (to make it a double stud wall) or horizontal 2x3s or 2x4s (on the flat) to increase the depth of insulation and reduce bridging in the existing walls. The main cost increase (vs. gutting) would be more cellulose, a good investment IMHO. I’d certainly first talk with your cellulose installer, if you aren’t doing that work. You don’t have to do this to ALL the walls, habitable rooms that need to be kept warmer could get priority.
3.选择一个面向南方的家庭，而不是附近建筑物等。太阳能收益将在冬季提供一些“免费”太阳能热量增益，以及6月和7月的最小太阳能收益。一个带街道到南方的房屋，或者没有大树的深层，通常会很好，特别是如果它在那个南侧有更多或更大的窗户。如果更换窗户，请考虑放大南方窗户。
4.双挂窗户在美国很受欢迎，但泄漏比轮式，遮阳篷和固定。我会考虑一些窗户的一些替代品，特别是对于你的寒冷气候。
5.您可能会考虑更便宜的HRV或ERV，或者考虑为一些易于做的空间提供新鲜空气。LunoS E2对相对容易安装，而不是昂贵（1,000美元+）。如果您有燃气器具或加热或木炉，则特别重要。如果他们想要尽量减少加热法案，人们不会更好地呼气。
6.在进行装修决策之前计算您预期的热量负荷！
7.在车库墙壁上安装玻璃纤维桶或纤维素，加入干墙，非常便宜......并提高您的车是否停放在内部或者它被用作车间。
正如其他人所说......检查历史并仔细检查您购买的任何建筑物。不希望非法药物制造的历史毒害内饰材料，1900年代早期的旋钮和管接线，需要更换，石棉等。
此外，如果利率飙升或你无法得到你想要的销售价格，你会考虑把它出租，甚至自己住在那里吗?
我感谢您关心您提供的幸运者不幸的陌生人将从您的工作中受益。好运，无论你决定做什么！
将任何资金放入这种类型的项目/社区是非常冒险的 - 看看是否没有某种方式可以降低这支风险。
如果有任何耐候工作的州和当地补贴，那么值得首先追求。有时候城市愿意为拯救街区施加零利息融资或其他特权，并将物业带回税收卷。
让愿意康复的众所周知的投资者/投机者整体块或整个社区可以降低个人投资者的风险。在一个真正糟糕的社区中制作一个真正的伟大的房子通常不会破坏，但是在近距离升级整个社区的近距离升级时，使胎儿真的很棒的房子。
所有其他相同的，能源使用减少措施爆炸降压，降序通常大致：
1:风机门及IR定向密封。
2:阁楼及墙腔保温
3：紧密的低e风暴窗口（假设预先存在的窗口仍然处于合理的形状，并且不需要更换。）
4：更高效率的机械系统
5：地下室/地基绝缘
有许多房子的位置可能会改变，许多补贴选项也会使他们改变。
价值1.5万美元的房屋乞求被拆除，从地球上消失，就像它们从未存在过一样。拆下两个相邻的，建立一个2-4单元的共管公寓项目。
John Clark：在一些街区工作，而不是其他社区。多家居住宅可能需要一个分区方差，但也很难在多次点缀的邻域重新销售，以多个满$ 15k半摔跤。
在住宅房地产再开发领域，没有一刀切的答案。
@Dana
哦，当然，但有人必须在某个地方开始。
OP必须决定是给猪涂口红还是烧烤。
从“那些取消的房屋坐在窗户上坐在窗户上，直到有人购买和改造它们，”我认为马特已经看到了一些这些房子实际上被改造并被销售（而不是被淘汰并被淘汰）。这是事实上的情况，马特吗？因为如果人们已经取得了一些成功，那么你就在做这种事情，你只是以不同的方式做得有点不同，这是一个不同的风险水平，在我看来。
是的，我看到它们被别人重新塑造过。很多已经有人住的二手房(尤其是复式公寓)也因为上部单元的教堂天花板(可能真的很乱，但那不是他们的问题)、新的空调和火炉、新的壁板和屋顶等而受到了很多关注。这些价格来自于我所看到的我周围那些被占用和修缮过的房子的价格。你应该明白，当这个城市最终拥有一所房子并以1万美元的价格挂牌出售时，它可能会有严重的问题——我已经处理了这个地区我自己房子上的石棉，我添加了很多我和Dana列出的东西。我会尽量避免任何有石棉，旋钮和管或特别坏的基础。那些不值得我浪费时间。
并致马丁的观点：他们不是所有10k的残骸。在各种失修状态下，有很多银行抵押品赎回权也少于100万美元。我专注于最无望的案件，也留下了最大的重塑预算（但可能如其他地方所示，有其他严重问题。）
很难表达，但我都不想提高住房的成本。我希望看到这些房子占领和家庭能够负担得起他们，而不是空贝壳。我对我的社区的利润更少，我做得更少。我完全理解节能不是卖点 - 但我觉得我可以在室内饰面中选择健康，可持续和耐用（天气等），这似乎是一个大的成本水槽。(I’ve also been told by someone down the street the that houses with *un*remodeled kitchens are in more demand than with recently-remodeled kitchens. I guess people would rather get it done the way they like. Something for me to think about.)
马特:
你是否考虑过在当地的经济适用房组织做志愿者。我觉得你可以学到很多关于康复过程的知识而不用担心自己的财务状况。
观看2017年这座老房子展示了底特律康复。
马特，
我在一家非盈利低收入家庭住房开发商担任项目经理三年。我们修复了佛蒙特州北部的旧多户住宅。
从能量角度做一个很好的工作很昂贵。我们的小组在这些单位投入更多资金（使用社区开发块赠款，低收入税收抵免等）而不是有理由，我们是否试图将这些单位销售给低收入家庭。
好的工作要花很多钱。你的竞争对手会为了快速获利而给猪涂口红。