图片1:农村边缘
更多关于能源书呆子的思考
低收入的美国人很难找到住房。当一些家庭得知市场价的住房难以负担时，他们通常会向各种政府机构寻求帮助——一些地方、一些州和一些联邦政府机构。不幸的是，政府为低收入家庭提供住房援助的努力未能完全满足需求。
对美国低收入住房问题的全面考察超出了一篇文章的范围，所以我不会尝试。相反，我将分享我自己与一家非盈利低收入住房开发商合作的经验，并总结我从个人经验和研究中学到的东西。
拼凑项目资金
上世纪90年代中期，我在佛蒙特州圣约翰伯里的一家小型非营利性开发商北方社区住房公司(NCHC)担任了四年的项目经理，当时公司有五名员工。(该机构已不复存在。)
如果我必须描述中情局雇员的性质，我会说(冒着被泛化的风险)我们都是关心社会公正问题的善意的自由主义者。我们都相信，每个低收入的美国人都应该获得体面的、经济适用的住房。
NCHC利用三种主要的资金来源——社区发展街区拨款、低收入住房税收抵免的资金以及佛蒙特州住房和环境保护委员会(VHCB)的拨款——来整合其发展项目。项目资金很复杂，需要很多小时的工作才能获得。
利用这些资金，NCHC在St. Johnsbury、Lyndonville和周边社区购买了旧的多单元公寓建筑。大多数是木结构建筑，至少有100年的历史，每栋楼有三到五套公寓。
我们有一位建筑师，本·尼克森，他制定了重建这些老建筑的计划和规格。我们邀请承包商投标……
11日评论
互联网会来拯救我们吗?
非常有见地的文章，谢谢你把它放在一起。我不明白你为什么把它改成GBAPrime。这似乎是每个人都应该读的一本书。
我去的第一个地方是看到谁可能是减息最大的支持者是全国房地产经纪人协会的网站，https://www.nar.realtor/只需要几秒钟的搜索，就会发现他们觉得这是绝对必要的。
鉴于上述立场，我最初的想法是，取消利息扣除是一个西西弗斯式的挑战;有这样一个强大的游说团体努力维护它，这是不可能实现的。然而，你知道吗，纽约的出租车司机曾经认为拥有一枚勋章就等于拥有一件珍宝。优步、Lyft和其他基于互联网的拼车业务迅速摧毁了这种模式。因此，随着互联网进一步分散房地产行业的权力，你可能会得到你的方式。
很棒的帖子，与我的经验相吻合
马丁，谢谢你让我们了解了这个至关重要的住房问题。
我也有同样的疑问——我们怎么可能有知识、有材料，那么多人在寻找有用的工作，钱也存在，而我们却不解决这个最基本的问题?我的经历虽然与你不同，却使我得出了大部分相同的结论。
在我看来，这整个混乱局面的一个核心因素与资本的力量和投资者对利润的预期有关。我花了一段时间才意识到，私人投资健康的经济适用房是一件难以置信的事情，主要是因为投资者来到这里期待高利贷的回报。当穷人像疯了一样跑着不动，支付房租和水电费的时候，大楼的主人坚持要在十年或更短的时间内把他们的钱翻倍，否则他们就把钱拿去别的地方。
我们还可以讨论一下，为节能和可再生能源提供资金，就像减免抵押贷款利息一样，如何不成比例地让中产和上层阶级的房主受益，而不是那些最需要它的人。以及2008年的住房危机是如何让大银行将盗窃行为合法化的——通过将房子“卖”给无力负担的人，提高费用，然后制作欺诈文书来没收这些房子，因为他们知道大多数受害者将无力支付法律援助。(戴维·迪恩(David Deyen)的著作《头衔链》(Chain of Title)讲述了大笔金钱是如何说话的，最终是如何走的，让人大开眼界。)
最后一个题外话:我记得在哪里读到过苏联解体相对非暴力的一个原因可能与长期的公共住房传统有关。人们面临着不确定的经济前景，但他们不必担心自己会突然无家可归。
在经济适用房这个问题上进行一些全国性的自我反省将是好事。也许等我们解决了医保问题....
回复Andrew Bater(评论1)
安德鲁,
我同意你的观点，说客的力量对美国政治有不良影响。解决这个问题的办法是改革竞选资金。对于进步主义者来说，工作是永无止境的。
回复Bennett Sandler(评论2)
班尼特
我同意PV激励的大部分好处都流向了高收入的美国人。这里确实有一种模式。
光伏补贴流向了中等收入人群，抵押贷款补贴则是遗留问题。
虽然低收入人群在太阳能业主中的比例仍然偏低，但居民光伏补贴与收入的比例并没有看上去那么明显。它并不像一些批评家所描绘的那样倒退(为什么有人会相信科赫家族的宣传者呢?)大部分补贴流向了中等收入家庭，而不是富人。Greentech Media对此进行了多次报道，最近一次是在今年4月:
https://www.greentechmedia.com/squared/read/how-wealthy-are-residential-solar-customers(<付费墙背后,对不起)
https://pv-magazine-usa.com/2017/04/19/report-middle-income-homeowners-make-up-70-of-solar-customers-with-3-critical-charts/
https://www.pv-tech.org/news/us-residential-solar-belongs-to-the-rich
按揭利息扣减…
100年前，当美国刚刚开始征收所得税时，大多数房屋都是用现金支付的，支付给贷款人的所有利息都是可扣除的。这是一项由高债务/收入比率的企业利益相关者(主要是农民和小企业)推动的政策。房屋抵押贷款也包括在内，但在20世纪20年代末之前很少见。在开发信用卡等消费金融产品时，利息也是可扣除的。
里根时代税收改革最感兴趣~ - 35年前了减免,但事实证明“抵押贷款利息扣除烫手的山芋,不想接手以来,改革者们将把金融压力太多中产和高收入的人(和抵押贷款补贴。)
这项补贴鼓励高税率阶层的人购买“太多的房子”，最终是一项倒退政策。取消它不会像我们今天所知道的那样终结房地产市场，但它可能会暂时抑制正在建造的豪宅数量。
房产税
在我居住的芝加哥土地地区，财产税对住房负担能力有着巨大的影响。通常情况下，我们每年要向政府缴纳房屋价值的3%左右的财产税。
在芝加哥附近一些较贫穷的社区，他们要支付房屋价值的10%作为财产税!换句话说，他们可以在支付财产税的情况下，在10年内免抵押拥有自己的房子。在仅仅12年的时间里，我将支付相当于我为我的房子所付的税!它不仅影响了房主，还影响了租房者和企业主，从而影响了就业市场。
我想如果我们诚实的话，不仅仅是贪婪的银行家、开发商和建筑商阻止人们拥有房子，政府扮演了更重要的角色。
希望在某个时候，你能够拥有自己的房子，但是财产税账单一直在增加。对我们许多人来说，我们的财产税账单比我们的抵押贷款账单还要高。
有趣的是，搬离芝加哥的最大群体是非洲裔美国人。除非你是一个年轻的上流社会专业人士，否则这座城市并不是一个适合居住的地方。
房产税
至少很容易看出你的财产税流向了哪里。在我的缅因州小镇，大约2/3的人去上学，其余的人几乎都去公路(主要是扫雪)、志愿消防部门，以及县里(主要是警长，因为我们没有当地警察)。
每个人都在抱怨财产税，但我认为每年3000美元的财产税很划算，即使我的孩子还在上学。
好文章!
我希望我们能有一个持续的系列文章，以获得更多关于经济适用房的信息。
拥有住房(不仅仅是合理的租金)似乎很重要。我在一个工人阶级社区长大，旁边就是一个住宅项目。在50'x100'的地块上，20世纪50年代的2卧室住宅是业主自住的，联排别墅风格的住宅项目都是租户。据我所知，有三分之一的家庭主妇变得相当成功(实际上是令人惊讶的)，三分之一的人进了监狱或监狱。我不知道在租赁项目中有哪个朋友非常成功。相同的混合种族、混合民族、天主教/新教/非宗教背景的自有住房和住房项目。我们上的是同一所学校(虽然有些是天主教学校)。我们在这两个地方都有学龄朋友(但不是在学龄之前)。通常在住房计划中的家庭有更多的孩子/家庭，这是另一个不同之处。
虽然这纯粹是道听途说，但在我看来，拥有住房(也许孩子更少)与孩子更有利的成功结果有关。因此，除了提供体面的经济适用房和一个更安全的低收入社区，依我之见，让经济适用房的租房者在几十年里获得一些住房所有权，就像更便宜的starter homeowners。如果租房者可以在维修补贴房的过程中获得一些补贴，而不是总是雇佣外人来做维修工作，可能会减少一些维修成本。
就我个人而言，我对设计高性能、低成本、适中的住宅很感兴趣。中产阶级正在消失，他们买不起豪华或更大的高性能住宅。依我之见，我们需要更多的可负担得起的单亲家庭住房，城市中可负担得起的公寓，业主-建设者和租赁-拥有的选择，以及更低的住房拥有总成本(包括较低的公用事业和维护成本)。我曾经是业主，建设者，装修者，房主，长期租房者，在不同的时期，我能同情房东。但是，如果金钱可以补贴租金，我希望看到一些选择，让租房者获得购房贷款，或者有机会做一些家庭维护工作。不仅仅是社会正义，还有家庭维护的归属感和能力。
员工住房
几年前，他们试图破坏我居住的县的分区规定。他们称之为劳动力住房。在这些变化下，选择的开发商将被允许忽略土地覆盖、挫折、停车补贴和雨水考虑的限制。它将允许在被划分为单户住宅的社区中补贴多户住宅。
我参加了一些会议，在那里，有联系的建筑商、开发商和住房积极分子正在努力使这些分区修正案通过。唯一失踪的人是那些会受到影响的社区的房主。没有人愿意让他们知道，即将投票的变化将对他们的社区产生巨大的影响。
有一次，我需要为我正在构建的屏幕门廊获得一个方差，它将超出设定的限制12英寸。为了获得差额，我们不得不在听证会日期的财产上安装一个标志，在当地报纸上刊登广告，把正在提出的请求寄给几十个邻近的房子，并参加听证会。将这一透明度水平与向受劳动力住房影响的社区提供的透明度进行对比。一个小挫折变化的请求被要求完成，通知所有受影响的人，当社区的巨大变化正在投票，而没有通知那些受影响的人。
一旦受影响地区的地图泄露给受影响的社区，数百人开始出现，表达他们的担忧。有趣的是，最强烈的反对者是教师和警察，住房倡导者声称劳动力住房是为了他们。
激进分子试图破坏分区法的危险仍然存在。现在，一些激进分子正在推动，允许华盛顿特区无视当地的分区法律，将他们的愿景推进到我们的社区。
非常感谢你给我这个。
马丁，我没想到你反应这么快，也没想到你这么有经验。两个问题。
既然这枚硬币有两面，另一面是低收入，你知道有没有其他发达国家在减少买不起市场价住房的人的绝对数量方面做得更好?对我来说，这似乎是社会的基本标准。“有多少人可以在没有援助的情况下住得起房子?”
在我看来，对房主进行资本需求方面的教育是非常必要的。我一直在与当地的Habitat附属机构合作进行他们所谓的“关键修复”，从你的文章中了解到，他们基本上是在帮助有资金需求的低收入房主;最典型的是屋顶。我正在检查这些房屋，以确保在他们盖屋顶之前，没有迫在眉睫的安全问题(一氧化碳、烟雾报警器、电气危险)或重大的基础问题，但我觉得有必要向他们提供一份“下一个最重要的维修”清单。我意识到资本需求评估是我觉得这些项目缺少的。有没有最好的方法来学习更多关于做这些评估的知识?
回应安迪·科西克
安迪,
你提出了几个问题。我们可以通过观察两个不同的比率来寻求一些答案:(a)无家可归率和(b)住房拥有率。
比较不同国家的无家可归率是很棘手的，因为不同国家对无家可归有不同的定义。
根据一个源在美国，法国的无家可归率比美国高，而葡萄牙的无家可归率比美国低得多(见下图)。
根据另一个来源在更完整的数据集中，许多国家的无家可归率比美国低得多(见下图)。这两个来源都认为，法国的无家可归率略高于美国，尽管许多国家的无家可归率低于美国，包括智利、克罗地亚、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、匈牙利、爱尔兰、意大利、日本、拉脱维亚、立陶宛、卢森堡、墨西哥、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛文尼亚和西班牙。像所有的国际比较一样，通常的警告适用于:“不同的国家对无家可归者的定义不同，所以在得出结论之前要谨慎。”
根据一项第三个来源在美国，那些寻求降低无家可归率的人应该以日本、丹麦、新加坡和加拿大为榜样。
我去过很多国家，以下是我的观察:无家可归往往与城市化联系在一起。在农村地区不太常见。(尽管如此，这一规则也有例外，尤其是在日本和新加坡，这两个城市的无家可归者很少见。)
当谈到住房拥有率时，人们会立即被一个事实所震惊，即高的住房拥有率与财富无关。住房拥有率列表罗马尼亚、新加坡、斯洛伐克和古巴位居榜首。另一份住房拥有率列表毛里求斯、罗马尼亚、新加坡和马其顿位居榜首。
大多数分析人士都同意，低无家可归率是社会所希望的。另一方面，高的住房拥有率是可取的，还是与社会稳定和幸福无关，这一点还远不清楚。
正如你正确指出的那样，拥有住房既带来好处，也带来负担。虽然付房子的首付很困难，但制定计划更换昂贵的东西——屋顶和供暖系统——就更难了，因为这些东西不可避免地需要更换。许多聪明的富人选择租房。
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