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在明尼阿波利斯市，市议会正在修改一项提案，该提案要求在房屋上市时对其进行独立的能源评估。
尽管该计划仍在发展中，根据明星论坛报在美国，评估人员可能会在1980年以前建造的房屋的墙壁上钻孔，检查绝缘情况，并进行鼓风机门测试，以查明建筑围护结构的渗漏情况。
新规定将于明年生效，但提案的具体措辞尚未公布。这是本月底市议会会议的日程安排。
“该市真的希望在化石燃料排放方面取得一些进展，”议员Cam Gordon告诉该报。“在我们寒冷的冬天，我认为用于家庭取暖的能源是一个主要原因。”
新的要求将成为出售房屋的真相现在在明尼阿波利斯市出售的所有房屋都要进行评估。
在墙上钻一个探测孔，检查员就可以看到安装了多少绝缘材料。鼓风机门测试通过测量房屋处于负压时漏进的空气量来计算气密性。
墙壁和屋顶的隔热量和气密性都是新房建筑的标准指标。目前还不清楚这些信息将如何被打包成一份对潜在购房者有用的报告或记分卡。
在市政府的一份报告中美国能源与环境中心(CEE)介绍了美国几个城市目前要求进行的能源评估，并表示，住宅能源披露将“释放市场力量”，从而提高能源效率。CEE还制作了一份“房屋检查能源报告”样本，可能会在明尼阿波利斯市使用。
报告指出:“通过提供一种简单而透明的评估效率的方式，能源披露可以帮助买家在寻找房屋时更加成熟，鼓励业主在效率方面进行投资，并帮助卖家收回他们所做的效率投资的价值。”
报告称，据估计，明尼阿波利斯90%的独栋住宅是在1960年之前建造的，当时还没有采用要求最低绝缘水平和其他节能功能的住宅能源法规。作者估计，能源升级每年可以为城市居民节省800万美元，仅在节约方面就有10年的简单回报。
该提案的背景是该市的气候行动计划，该计划寻求到2025年使明尼阿波利斯75%的房主进行全屋节能升级。2015年和2016年，一项试点计划开始每年升级500套住房。
该报告还提出了以下几点:
- 披露能源账单的成本将低于能源“资产”审计的成本，但最终将没有那么有用。
- 房主更有可能在购买房屋后很快进行升级，因此在出售房屋时披露能源信息可以有效地鼓励改进。
- 知道效率将在出售时披露，会激励房主尽早完成能源升级，这样他们就能获得最佳的转售价值。
美国的一些城市已经出台了能源披露政策，包括德克萨斯州的奥斯汀、加利福尼亚州的伯克利、芝加哥和俄勒冈州的波特兰。
房地产经纪人不喜欢这样
据《华尔街日报》报道，事实证明，该计划并不受房地产经纪人的欢迎明星论坛报》。
Re/Max Results机构的斯蒂芬妮·格鲁弗说:“虽然我完全支持改善能源，但为什么明尼阿波利斯市政府觉得他们有权侵犯我神圣的墙壁呢?”“在我1928年用手糊的墙上开一个2英寸的洞太过分了。”
其他经纪商和房地产评估机构表示，新要求可能会使一份《房屋销售真相》报告的成本增加一倍多，目前的成本约为200美元。
明尼阿波利斯房地产经纪人协会(Minneapolis Realtors’association)的政府事务主管埃里克·迈尔斯(Eric Myers)对这对买卖双方的财务影响表示赞同。房地产经纪人谢伊·汉森(Shae Hanson)也表达了同样的担忧。
“这将对买卖双方的房地产交易产生负面影响，”汉森说，“可能会让明尼阿波利斯的房屋特别处于不利地位。”
负责编制TISH报告的独立评估人员迈克·莫泽(Mike Moser)说，鼓风机门测试的时间将比市政府预期的要长。据《华尔街日报》报道，他还担心，如果评估人员在墙上钻孔时撞到电线，可能会产生潜在的责任明星论坛报》。
22日评论
我认为应该首先对理事会进行评估和效率测试....
“披露能源账单的成本将低于对能源“资产”的审计，但最终不会有那么大的用处。”
我不同意。
以前的住宅能源账单可以告诉你所有你需要知道的关于建筑效率的信息。加上鼓风机门测试，一些建筑元素的尺寸，它变得很容易填补空白。房子的年代可以提供有关那个时期使用的典型绝缘材料的资料。通过阁楼通道可以看到阁楼隔热层的升级。我总是从以前的能源账单和鼓风机门测试开始能源升级。对结构的改进也用同样的方法来衡量，对能源账单的监测和后续的压力测试。
我们不知道业主的生活习惯、恒温器设置值等，但以前的能源账单可以很好地了解建筑的效率。
这个问题很难回答。人们的日常行为以令人惊讶的方式变化着。我上一所房子的主人几乎每顿饭都是在他们的烧烤上做的，他在健身房洗澡，他们虔诚地使用他们的木炉子来取暖，从来不打开踢脚板的备用，同时还开着两扇很大的窗户。我认为任何潜在的买家都会从他们过去的账单中得到一个关于建筑效率的误导性想法。
我们的社会正在变成一个依赖别人为我们做一切的社会……在我看来，这是一个糟糕的举动。
保姆国家又来了。出发点很好，但严重误导。人们购买社区、学区和通勤方式是为了提高能源效率。见证了过去40年建造的许多可怕的能量猪。几乎都是在服务于新产业和新企业的“新”领域。此外，还有住房选择的收入转移、技术工作基础的消失和人们普遍的社会偏见。然后把政客和激进分子混在一起，尽情畅饮一番。住房股票将相应地有价值。
必须注意的是，文章指出90%的住房存量是1960年以前的。最后一次销售含铅涂料的时间应该是在1972年左右。当然没有人在1960年之前建造的房子里使用石棉，对吧?所以聪明的CEE人会建议到90%以上的家庭去暴露含铅油漆问题或石棉危害。天才!现在他们只需要找到大约30万名潮人愿意对整个房屋进行彻底翻修，一切就都好了。当然，市场的力量会像苍蝇一样吸引他们，也许到那时，真正从事这项工作的人将有能力进行数万美元的升级，以呆在自己的现有房子里。当潮人来了，要求在明尼阿波利斯这个新天堂里买房，并高兴地知道他们符合新标准时，他们就可以套现了。
多年来，在伊利诺伊州，任何人都可以打电话给(当时是两家)煤气公司，查询一处房产的煤气账单。有点启发性，但在很大程度上无法确定房子的表现如何。
正如马尔科姆指出的那样，用户的习惯很容易扭曲能量记录。年轻的租客们都知道，在一对老夫妇楼上找到一套公寓是一件很好的事情。你有地板辐射热。
我可能对人们的行为持怀疑态度，但我怀疑98%的人会选择做他们能做的最少的事。一个蓬勃发展的诈骗行业肯定会开花结果。
说它与建筑物的能源使用和能源效率没有关系是不正确的。我支持上述建议的修改版本，不要在家里钻满洞来检查绝缘。
对于那些感兴趣的人，我将解释为什么燃气表的读数对我在确定建筑的相对能源效率时是有价值的。这就像为你的车检查汽油里程一样。行驶的英里数除以使用的加仑数。这将因油箱加满不同的油箱，不同的季节而不同，但总里程数是你的车的汽油里程。还能怎么精确测量呢?制造商的估计哩?
住宅的煤气表读数可以用在许多方面。该建筑的年度能源成本将在预算考虑中被知道。能源效率升级的投资回报是可以计算出来的。
我这样使用煤气表读数。一年中每个月的第一天都要看一下煤气表。MN的非加热使用(热水，烹饪等)将在6月，7月和8月。这些月的总和除以3是你每月非供暖的燃气使用量。供暖季节的煤气表读数将低于夏季每月的使用量，以计算供暖能源。
我会在我的计算中包括每个月在暖气中使用的燃气，有条件的空间的平方英尺和这个月的加热程度天数(hdd)。现在，我可以得出一个在比较房屋和考虑能源改造时非常有用的数字，每加热度日每平方英尺的Btu (Btu/sf/hdd)。在我所建造和改造的新房子的35年燃气表读数中，这个数字惊人地每年都保持不变。月Btu/sf/hdd会因太阳辐射系数和深层土壤季节性缓冲而略有变化。
在过去的12年里，我们的房子运行在2.3 Btu/sf/hdd，附近的房子大约5 Btu，所有房子都是在同一时间建成的。对于我们的房子，空气密封，95%的熔炉，R-100阁楼和高效的配置使很大的不同。3层的步行与车库下的折叠永远不会接近的潜在效率的矩形漫步与良好的太阳能接入。
"说它和建筑物的能源使用没有关系和它的能源效率是不正确的"
道格,
希望没人这么说。我肯定不是。它只是描绘了一幅非常不完整的画面。你的两个例子说明了这一点。
用一辆车行驶的英里数除以所消耗的汽油量，忽略了一些重要的变量，比如这辆车是在高速公路上行驶的，还是在交通拥堵的城市区域内行驶的。这两种方法会产生截然不同的结果。
您自己对家庭能源消耗的监测都是在一个用户的背景下进行的。我不认为你会认为买了你房子的人会有同样的账单。
在这类标准中忽略居住者行为的原因是有各种各样的建议，比如让建筑者为他们的工作保证一定的能源效率水平，这可能会因为他们没有达到最低的能源效率而受到惩罚，而事实上，从居住者的账单来看，糟糕的结果可能与建筑的效率几乎没有关系。
马尔科姆,
我尊重你的意见，一直都是。在我的第一份工作中，我知道居住者的行为是未知的，是合格的。我发现，在我的能源监测，居住者的行为相当相似，70度的冬季设定值之类的。如果你不使用实际的能源计量，你如何测量建筑物的能源效率?我个人想不出别的办法。
我不知道。也许这就是问题所在。在理想的情况下，我想我们可以把业主安排到酒店住一个月，或者在新建筑入住前监测能源使用情况。
在缺乏确定有关效率的有用数据的简单方法的情况下，明尼阿波利斯倡议可能是相当无用的。
顺便说一下，我喜欢你的帖子，觉得它们既有趣又有用。
马尔科姆，你可能发现了什么。可能有一段时间，房子是空的，这段时间的燃气使用量与正常的恒温器设置应该是相当准确的，以确定加热效率，热水器可以设置为试点。
在20世纪80年代我的建筑和对5个超级绝缘的家庭的监测中，我发现这5个家庭取暖的能源消耗非常相似。它们都是按照相同的规格建造的，两层楼，附带车库，ACH50非常相似，约为1.25。我能看到的唯一区别是，拥有更好的南朝向(东西长轴)的2个住宅的表现略好于那些拥有南北轴的住宅。
几年前在加拿大建了两所一模一样的房子，为了测试目的而闲置着，我不太记得他们做了什么测试。它可能是恒温器失败vs非失败的评估，或者是测试不同效率的加热设备，也许有人可以插话一下。这也可能是为了看看两个建造相同的房子是否表现几乎一样。多年来，加拿大有很多关于建造节能住房的信息。我有幸在2007年的被动屋会议上见到了Harold Orr。一天晚上，他为那些感兴趣的人展示了他的项目幻灯片，非常棒。
我认为加拿大为政府如何改变住房提供了一个很好的模式。相对较早的时候，他们认真对待研究，资助了许多开创性的研究，并资助了提高能源效率的建筑。作为一名在80年代末工作的年轻而缺乏经验的建筑师，能够打电话给NRC或CMHC并从科学家那里获得关于任何主题的免费详细建议是非常棒的。
道格，是的，每个家即使建得一样也会不一样。位置、方向、内部质量和许多其他因素都起了作用。将区域作为在区域内建造房屋的基线并不能真正解决问题。把两个相同的房子，一个放在华盛顿山顶上，另一个放在基地附近，例如....两个相隔几英里的不同世界。
设计、测试和调整是我们对每一个单独的结构所能做的最好的。
泰勒先生，麦克艾弗斯先生，
我认为加拿大的建筑法规也是这一事件背后的原因。我似乎记得，要求在外墙的内部涂上塑料薄膜是问题的一部分，尽管努力指责粗制滥造，当然这必然会被政府当局忽视。尽管我很讨厌罗纳德·里根(Ronald Reagan)和他的所有追随者，但在评判明尼阿波利斯市的立法提案时，“我来自政府，我是来帮忙的”这句话确实引起了特别的共鸣。虽然这些条款涉及到一个不同的问题，但它仍然表明了指令(建筑规范)可能有多么缺陷，以及依赖“当局”的保护/执行往往是多么失败。
https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/bc-leaky-condo-crisis-1.4609418
http://www.vancouversun.com/technology/Leaky+condo+crisis+rears+head+again/9871711/story.html
我会努力挖掘我的档案，找到有关加拿大在应用建筑科学方面做得更好的文章。一些机构确实建立了一系列严密监控的棚子，以获取各种墙体施工细节的硬数据。遗憾的是，GBA自己从我们的加拿大邻居那里得到的调查似乎表明，许多地方法规和检查员没有跟上，至少在墙壁上的塑料方面是这样。是的，我知道马丁说过很多次，塑料问题被夸大了，但似乎最好使用更多最新的建筑科学建议。
我还会试着找到我为美国2008年或2010年前后建造的一对房子准备的参考资料。我的记忆告诉我，ORNL或类似的机构与田纳西州的一家公司合作，建造并监控了两所无人居住的房子，时间长达一年。我一时想不起墙体结构或供暖选择的差异，但相关性在于，测试是为了消除所有由人们行为引起的变量而进行的。这至少可以让一个家庭的能源价值高于另一个家庭。人们在这些房子里是否会表现得更好仍然是一个悬而未决的问题。
罗杰,
在BC实习期间，我关注了公寓危机，并阅读了两份官方报告。虽然聚的存在在一定程度上是有贡献的，因为它降低了建筑组件的干燥能力，但主要的问题是大量的水从外部渗透。如果没有保利，那些建筑仍然会失败。同样值得注意的是，同样的建筑规范要求在全国范围内都是(并且仍然是)适用的，但建筑故障仅限于BC海岸的一小部分地区。
虽然很明显，聚脂并不总是一个好主意，但我不认为它是我们在加拿大看到的任何过早失败的罪魁祸首，而且似乎有证据表明，在东部省份，聚脂为覆盖了理论上应该不够厚的外部泡沫的墙壁增加了足够的弹性，他们没有经历任何可怕的湿护套问题。
在鼓风机门测试之前的几十年里，使用聚醚的好处之一是，它使蒸汽和空气密封成为一个离散的建筑活动，可以在干墙之前进行检查。工作的质量是可以观察到的，这就省去了猜测。在同一时期，没有可替代的系统，其他地方的大多数建筑根本不做空气密封。
要求使用聚是在绝缘水平急剧提高的时候出现的，而没有考虑到蒸汽扩散或空气泄漏。以这种方式建造的房屋普遍失败，最明显的是在纽芬兰，而poly解决了这个问题。我们现在已经开发出更好的方法来处理这些问题，通过使用其他材料作为屏障，或在适当的地方使用缓速剂，这表明技术的进步，而不是谴责导致失败的某些东西。
先生们,
再次简短地返回，这些链接是当前的测试住宅，我最终在谷歌上找到。
http://www.zebralliance.com/
http://www.zebralliance.com/wp-content/uploads/ZEBRA-Demonstration-Report.pdf
现在有四套房子在售，都是不同的建造方法。
还发现这
https://www.sips.org/downloads/zeh-vs-benchmark-1-26-11.pdf
用一种(GBA上不太受欢迎的)建筑方法对住宅进行能源分析。想知道这些家庭的湿度问题是如何解决的吗?
泰勒先生,
我对公寓失败的认识来自大约10年前的阅读，当时我第一次找到GBA论坛，并自学了更多节能建筑技术。不管当时有什么消息来源报道了BC公寓，似乎都集中在聚空气密封上，所以我的缺点是简单地接受别人的意见。如果聚壁密封不是你所说的失败的主要原因，那么这只是放大了我试图提出的观点，关于明尼阿波利斯市不太深思熟虑的立法提案。
如果在加拿大该地区使用的现有规范会导致65000套公寓如此糟糕，那么请考虑明尼阿波利斯的建议可能会对一个代表了过去100年使用的建筑材料和方法的住房存量产生的影响。为每个家庭以有意义的方式提高能源效率的正确方法，可能需要比现有或可实现的更多的思考和考虑。如果检查人员不能在65000个案例中发现劣质建筑，那么MN的检查人员还能以更好的记录检查能源改造吗?
我链接的一篇文章似乎表明，虽然有些人得到了援助，但许多人没有，钱最终还是花光了。文章末尾的评论指出，肆无忌惮的房地产商似乎辜负了他们的客户，因为他们没有披露风险单位。地方政府机构似乎也在回避这个问题，除非他们试图谴责建筑，或者至少阻止销售，直到建筑商纠正问题为止。
无论如何，我的主要观点是，尽管这个目标可能值得称赞，但强迫人们提高能源效率可能(而且很可能)会导致许多意想不到的后果。一些建筑物可能会出现潮湿问题，中等收入人群和租房者的住房供应肯定会受到影响。如果业主不能升级，一个低价值的物业将变得更不值钱。如果房东被迫进行昂贵的装修，将不得不提高租金。边际价值住房存量可能成为经济红线的牺牲品，造成贫民窟，或者成为中产阶级化的目标。我只是不相信，考虑到可能在这么多层面上造成严重破坏，燃料使用的净节省是合理的。
罗杰,
我不确定公寓危机对明尼阿波利斯这样的提案有什么影响，但我们现在在不列颠哥伦比亚省没有建筑围护结构的问题，主要有三个原因:
-由专业人士负责确保建筑围护结构的设计和执行得当。每一份许可证都必须有“记录专业人员”签字。
-修改建筑规范，要求更坚固的组件。
-进行新的楼宇围护结构检查，以确保符合规定。
到目前为止，这些措施似乎非常有效。
我们迟早要为自己的能源使用负责。如果可以通过升级现有住房来节省化石能源，并获得良好的投资回报，那就太好了。我在这篇文章的任何地方都没有看到任何人必须在出售之前或之后升级他们的房子。这是一项全市范围内减少住宅能源使用的提案，其中包括每户房屋在出售时的能源评级。如果可以提供资金，对现有住宅进行能源升级，并获得良好的投资回报，我不会觉得有什么错。
一个鼓风机门测试，红外扫描和一年的燃气和电费账单将是一个良好接地的住宅能源评估的开始。今天的诊断设备是难以置信的，在熟练的能源评级者手中是值得一看的。任何正在考虑买房并进行所需投资的人都应该尽可能地了解他们正在考虑的房子。这将使一个更强大的社区，并开始讨论个人的碳使用，这是早就应该的。
先生们,
我承认我未能更清楚地说明我反对立法提案的理由。我还误解了中东欧国家代表关于“市场力量正在释放”和“知道效率将在出售时披露，会激励房主尽早完成能源升级，这样他们就可以获得最佳的转售价值”的评论，认为这是一种出售前的强制条件。
然而，我和许多在《明星论坛报》最初文章评论区留言的人都同意我的观点，认为这个提议除了花在其他地方更好的钱外，不会有更多的效果。《出售房屋诚实条例》已将不遵守的行为定为轻罪。检查必须在首次挂牌、广告或招牌放置后3天内完成。“目视检查”的清单是很典型的，而且有点可笑，因为在“家庭检查人员”给了我一张干净的健康证明后，我不得不修理了多少间浴室和其他东西。我个人最喜欢的一件事是，我救了一个朋友，让他不必出价购买一套经过全面检查和批准的房子。由于浴室的废气都排进了阁楼，所以阁楼上长满了黑霉。我只是把梯子拉下来看了看。
认为鼓风机测试和墙上的洞能胜任的想法，与我过去对付费检查员的经验不相符。这与公寓危机有关。据称，所有有能力的官员都通过了这些建筑的规划和执行。这大大失败。你自己辩护一下，不是因为聚乙烯密封。如果MN的答案是在几乎100%可能没有绝缘的房子上钻一个洞，并建议往里面塞更多的东西，也就是说，结果不会像你在纽芬兰提到的那样。
正如我之前提到的，每个房子都需要更多的思考和关注细节，以避免未来的失败。如果“市场力量”被释放出来，提供快速解决方案来提高售价，那么我的观点是弊大于利。所有这些都附加了国家的权力和条件。
《星报》文章的一条评论指出，他要花150美元才能获得更换前门的许可证。我当然没有遇到过那种程度的允许控制。有人进一步指出，也许减免或取消能源改善工作的许可证费用将是一个好得多的办法。
当然，还有铅涂料和石棉干扰或发现的问题。两人的存在记录是否突然让人觉得他们不符合现有的准则?那么房主会被迫补救这种情况吗?补救的费用会使财产变得毫无价值而被没收吗?这些都是潜在的副作用，给那些对减少燃料使用毫无帮助的业主们制造了“枪口对着他们的头”。
同样值得注意的是，戈登先生“认为”供暖是排放的一个主要影响因素。他知道明尼阿波利斯周围的高速公路系统是全年运行的，他可能和CEE的代表一样不了解情况，他们无法回答他们在能源问题上提供咨询的其他城市是否制定了类似明尼苏达州提出的立法。
同样值得注意的是，戈登“认为”供暖是排放的一个主要影响因素。他知道明尼阿波利斯周围的高速公路系统是全年运行的，他可能和CEE的代表一样不了解情况，他们无法回答他们在能源问题上提供咨询的其他城市是否制定了类似明尼苏达州提出的立法。”
我认为你在这里暗示了你对这个问题有一个预先确定的哲学立场。毫无疑问，任何形式的家庭供暖都会增加当前主要能源的排放，无论是电力还是化石燃料的燃烧。如果你否认这一点，或者以汽车尾气排放更严重为借口，试图减轻它，我会说，你已经毁了自己的信誉。我现在认为你可能是一个反政府的自由意志主义者，把他们的“事实”塑造成激进的预先存在的反政府观点。这类人似乎总是提出这样的论点:如果其他情况仍然很糟糕，就不可能采取什么措施来改善一种情况。就好像所有需要改进的事情都必须同时进行，否则什么都不能做。这只是一个自由意志主义反政府的借口，最终总是在争论失败时出现。
我不喜欢这个提议的“解决方案”，因为解散地方公用事业委员会是一个更有效的减少电力消耗的方法。
明尼阿波利斯似乎制造了一场完美风暴。首先，他们取消了分区限制，允许在居民区建造多户住宅。然后，他们要求房屋在出售前进行能源评估，这将压低老房子的价格。这将增加可用的拆卸数量，同时降低开发人员的成本。然后，可以在只允许单户住宅的社区建造新的多户住宅。回报将是对新多户住宅征收更高的财产税，这些财产税将回到政府，用于支付佣金。
一个更小的老房子会比一个两倍大但实际消耗更多能源的新房子得分更低吗?mcmansion会受到尺寸处罚吗?还是严格根据隔热程度和鼓风机门测试结果来评分?我认为公用事业账单比提案更能判断能源使用情况。
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