图片来源:Moerschy / Pixabay
更多的客人的博客
美国中有超过一百万的房屋。安装在屋顶上的太阳能电池板，该数字正在增加。如果在房子销售时，如果销售的情况无法解决这个问题，如果不是危险，可以在法律上很难。
对这一律师事务所的一些最常见的询问是从未能将安装的太阳能电池板的所有权从一个房主直接转移到下一个。
我们帮助房地产业主和买家在这个过程中，经常寻找新的方法和可能性。但房屋买卖的合同表格通常是由当地的房地产经纪人委员会提供的，如今，这些表格并不能充分解决屋顶太阳能电池板销售带来的新问题。
没有单一的所有权模板
没有一个均匀化的太阳能电池板“交易”，并且业务术语包括谁拥有面板的语言寻址从一个事务类型到另一个事务类型。在大多数情况下，这些装置受不同的国家法律管辖。但通常，住宅太阳能电池板租赁提供了这样的语言：
“您同意太阳能电池板系统是该公司在统一商业代码下的个人财产。您理解并同意这是租赁而不是销售协议。该公司拥有太阳能电池板系统的所有目的。“
显然，当屋顶上的太阳能板属于别人时，出售房子会引起一些问题。住宅太阳能板租赁经常提供类似这样的语言:
“如果您销售您的房屋，您可以转移此租约和月度付款。购买您家的人可以通过三种方式之一排列，签订所有权利和义务的转让协议：（1）购房者的FICO得分为650或更大;（2）家庭买家正在为您的家支付现金;或（3）如果购房者不符合（1）或（2）款，如果购房者有资格获得抵押贷款购买您的房屋，购房者支付250美元的信用异常费用。
“或者，如果您正在移动到同一个公用事业区的新家，那么在当地实用程序允许的情况下，系统可以移动到您的新家。您需要支付与重新安置系统相关的所有费用......“
在进入销售房屋的合同时，还需要考虑时机，因为这个样本短语说明：
“如果您希望有人承担租赁义务，则同意至少15天，但在书面通知前至少90多天。
许多但不是全部，公司从事本业务档案申请的UCC-1融资声明，以资金记录将第三方关于其在系统中的权利通知。该夹具归档在大多数状态是留置权或对系统的障碍。但在许多住宅交易中，标题公司不搜索UCC-1索引，因为它们主要用于商业目的，因此定期错过太阳能租赁。
然而，太阳系租约的表达语言不能错过，如:
除非本租约另有规定，未经事先书面同意，贵方不得转租、转让、出售、质押或以任何其他方式转让贵方在系统或本租约中的权益。
探索法律选择
有一些方法可以为房地产增加可观的价值，但太阳能租赁，以及任何电力购买协议，都应该根据联邦和州法律(包括税法)加以考虑。
这不仅仅是一个居住问题。该公司经常收到来自商业房地产交易的咨询，这些交易没有充分解决太阳能电池板、公私合作伙伴协议、税收抵免等问题。
出售装有太阳能板的房子不适合胆小的人。如果未能解决与太阳能电池板相关的问题，可能会面临真正的法律风险和重大的美元责任。这可能是值得你联系你的律师，或寻求一个有经验的处理太阳能资产。
斯图尔特·卡普罗是一位专攻环境法的律师。本文最初发表于绿色建筑法例更新。
9日评论
幸运的是，如果一家游戏公司错过了UCC搜索
贷款人的承销部门将通过评估发现屋顶上有一个光伏阵列。
也许是制造商降低价格的时候，所以他们不必依靠租赁？
责任也在买方
更重要的是，如果面板彻底拥有或作为他们尽职调查过程的一部分租赁，买方需要询问。
这与制造商无关@ John Clark
原始硬件加起来还不到住宅光伏阵列安装成本的一半。
在大多数情况下，软成本（不包括安装劳动力）与硬件成本大致相同。从p开始的执行摘要中查看第一个图形。v（P.6在PDF Pagination中）本文档：
http://www.nrel.gov/docs/fy15osti/64746.pdf
但事实上，过去几年的租赁和电力购买量级模型一直在迅速下降，支持直接购买，一旦安装的定价下跌率约为4美元/瓦特，（目前平均〜3美元/瓦特全国），制造购买的前期成本远远易于管理。以下是2016年晚期发布的一些分析：
https://www.greentechmedia.com/articles/read/us-residential-solar-purchases-will-overtake-leasing-in-2017
当安装成本和融资成本较高时，第三方所有权是住宅光伏的主要驱动因素，但这种模式不再是住宅光伏市场增长的必要条件。
随着太阳能越来越成为一种大宗商品，太阳能融资成本与其他低风险贷款一样下降，太阳能融资市场继续增长。当购买显然比租赁更划算，并且需要与租赁相同的FICO评分时，第三方所有权租赁或PPA模式就会失去其声望。
这是一个竞争激烈的市场，制造商的价格真的即将下降，现在，随着中国的政策从大型千兆农场（需要更多传输电网支持有用）到10兆瓦的规模项目，众所周知更靠近负载（在客户米的两侧。）在2017季度Q1 2017年，美国的实用规模PV已经折断了降压-A-WATT阈值。它真的是切割成熟的软成本，而不是制造商品。
本文的标题
这篇文章的标题具有误导性，应该读作“租用的太阳能电池板”。我知道之前有六个客户购买并安装了他们的光伏系统，然后卖掉了他们的房子，这个系统就像其他设备一样成为了房子的一部分。就像其他公用事业一样，公用事业费用和计量协议是在新的所有者和提供商之间新协商的。
@armando.
我仍然怀疑卖家没有从他们在光伏阵列上的投资中获得全部价值。光伏阵列类似于游泳池。它们都不是房产的固定物，所以它们的“价值”远低于购买成本。
给这样一个设备赋值几乎是不可能的，因为有太多的外部变量附加在它上(比如电力成本，政府的慷慨，居住者的行为)。
回应约翰克拉克
约翰，
你完全倒退了。
不可能给一个粉红色的游泳池或浴室估价。
但是给PV系统赋值是非常容易的，它每年产生可预测的千瓦时电量，价值以美元计算。
所有者租赁？
我经常在想，与没有太阳能板的房屋相比，pv是否会使房屋的销售变得困难，因为价格必然会大幅上涨。
如果您在PVS罕见的市场中罕见，并且不受追捧的市场，您如何避免将潜在的买家基本限制在一起？
PV房屋所有者是否经常使用某种机制将房屋价格与系统价格分开(假设他们拥有系统)?如原业主分别租赁回光伏?或者甚至充当公用事业单位收取使用费?(我想，根据规定，这在大多数地方可能是非法的)
我也想知道出租房产的情况。我的位置是，我有一个以前的房子作为出租财产，在它和我现在的房子之间，我想娱乐PV，但我不确定这类风险会在很大程度上负担销售价值，从而破坏PV的可承受性。
@马丁和斯图尔特
@Martin，其实你错了。地下游泳池通常在评估时给予线路调整。调整的金额取决于当地市场情况，通常不会很大。浴室，不管它们的颜色，也被赋予了价值。
太阳能电池板不是该物业的固定装置。从本质上说，它们和地上的游泳池没有什么不同。所以是的，你可以根据当前的价格和补贴，给能源的产量指定一个值，但那又怎样。价格和法规变化，房主可以因为各种原因(重新盖屋顶，损坏)把它们拆下来。这就是现在的情况。未来建筑法规的变化(如加州零净值倡议)可能会稍微改变游戏规则。
@Stuart
我没有看到有光伏阵列和没有光伏阵列的房屋价格有什么不同。由于大多数电池板是通过PPA租赁的，如果潜在买家想要保留它们，就会导致额外的文书工作。从批准的角度来看，贷款人只是想知道他们是否需要增加额外的费用(PACE贷款也是如此)借款人比率。一个潜在的问题是效率。潜在买家是否愿意租用现有的太阳能板或升级到能效更高的太阳能板?我猜想未来将会发生的是，光伏阵列将被当作冰箱或洗衣机来对待。在一些市场，通常情况下，房地产卖家会把这些东西带走，离开新房主去购买自己的东西。
回应约翰克拉克
约翰，
你可能准确地描述了评估人员在你的领域的工作方式，但这并不符合逻辑。你是对的:安装在屋顶上的光伏系统可以拆除，但卧室或附属车库也可以拆除。那又怎样?
几项研究表明，带有屋顶光伏系统的房子比没有屋顶光伏系统的房子更有价值。光伏系统的价值可以通过分析家庭的公用事业账单来显示。
登录或创建帐户以发表评论。
注册 登录