图片来源:Umpqua银行
更多的绿色社区
如果我们单独让简单甚至净值回报分析驱动高性能建筑的经济学，我们也可以扔进毛巾。将这种方法应用于长寿耐用品，如房屋，真正疯狂。
是的，将较低的运营成本考虑到房屋价值中是至关重要的。但是，随着时间的推移，房屋会向一系列业主交付其价值。最初的所有者或翻修者需要知道，所有参与财务过程的人将认可他们在高性能方面的投资。他们需要确定，当他们最终出售他们的绿色家园时，它将完全转移。
有三个关键的房地产行业部门需要采取行动来支持我们的绿色建筑行业:房地产经纪人、估价师和贷款机构。
绿色房地产经纪人
房地产经纪人与购房者接触的时间比我们任何人都多。他们与客户建立了良好的关系，虽然他们不需要了解房屋的绿色或高性能属性，但如果他们了解，这是一个巨大的优势。
全国房地产经纪人协会最近开发了绿色MLS工具包，它有效！和ecobroker提供的新白皮书，释放绿色家园的全部价值，也提供极好的指导。
抵押贷款公司的老板达科塔·盖尔说:“对贷款人、评估师和房地产经纪人进行教育，是认识绿色建筑价值的最重要因素。西北绿色抵押贷款在俄勒冈州的波特兰市。他说:“像HERS这样以每加仑英里数来衡量能源性能的指标紧随其后。”
达科塔是LEED认证的专业人士，拥有绿色建筑设计背景，是一名绿色建筑工程师，同时担任该公司的可持续财务总监地球优势研究所，一家绿色建筑非盈利机构。我在今年的EEBA会议上认识了达科塔，他在会上关于绿色金融的最佳演讲我见过的最好的。
当房地产经纪人学会如何展示高性能住宅的增值时，就会导致更高的销售价格，从而为绿色估价师的工作建立起所需的数据库。
绿色估价师
评估行业本质上是一个稳定、保守的行业;估价师需要大量的硬数据和“比较”(具有相同特征以确定可比价值的房屋)，以证明与房屋表现相关的任何“新的”增值是合理的。他们现在也有了实现这一目标所需的工具。评估机构(AI)拥有一系列绿色评估教育工具，包括详细的案例研究。
就在最近，人工智能开发了一种新的评估表格，住宅绿色和节能增编(PDF)。据杰森·拉弗勒说环境可持续发展联盟房利美(Fannie Mae)表格1004是评估行业中用于抵押贷款用途最广泛的表格。
绿色银行
当买家想要借钱购买价值更高、性能更好的房子时，房地产经纪人和估价师的工作就会合到了一起。即使在目前非常保守和规避风险的贷款环境下，仍有一些银行，尤其是地方和地区银行，从绿色角度购买房屋，并将其视为高质量和可靠的投资。
根据达科他州大风，“通过创建一个绿色家庭的购买或再融资的金融生态系统，节能特征的价值可以翻译成银行承销商将理解的语言。”
达科塔新成立的绿色抵押贷款公司提供了各种各样的好处，包括折扣交易费用、优惠保险费率、受过绿色教育的估价师名册、当地版本的高性能房屋评估附录和无纸化交易。他正在为他的客户开发一种无碳的关门方式，并为绿色认证的房屋提供折扣私人抵押保险。
新罕布什尔州拉科尼亚储蓄公司(Laconia Savings)的彼得•汤普森(Peter Thompson) 26多年来一直是建筑贷款专家。我是在参加NAHB为期两天的培训时认识他的，培训题目是“高级绿色建筑:建筑科学”。他是第一个参加我的高性能住宅培训的金融行业专业人士;治疗!“我成功地创建了一个绿色抵押贷款项目，并建立了一个估价师网络，他们知道如何在理解HERS报告的基础上带来附加价值，并说服我的承销商接受，”彼得说。“我很自豪地说，我是新英格兰地区第一个也是唯一一个获得NAHB绿色专业认证的贷款人，但同时我也为我是唯一一个来自银行业的人而感到羞愧。”
彼得感到强烈关于他工作的当地性质：“不要向大型银行寻求指导或接受高性能节能房屋。他们的手充满了毒性抵押贷款。二级市场（即Fannie Mae / Freddie Mac）有自己的问题。融资的关键是当地社区银行和信用合作社，主要是投资组合贷方，使自己的决定并不回答股东。“
汤普森最后说:“对高性能住宅的需求正在增加。我们有一个很好的机会让自己成为一流的建设者和贷款人。火车就要开出车站了。不要被抛在后面!”
价值转移，而不是回报分析，可以建立市场
对更环保、性能更好的住宅进行长期投资是有价值的——这些住宅的运营成本更低，居住更舒适。但是，当一项投资的价值远远超出当前持有人的期限时，增加的价值就必须很容易地转移给下一个投资者。
虽然重要的是，单独的回报分析永远无法建立市场。绿色房地产经纪人，评估师和贷方实现的价值转移是该过程的关键。
18岁的评论
2012年IECC
彼得,
我想知道，2012年国际房屋委员会的采用是否至少会使评估新房的过程更容易。看来要先从伊利诺斯州开始。
http://www.buildingperformanceworkshop.com/gd-blog/archives/tag/2012-iecc-automatic-adoption-international-energy-conservation-code-illino
伊利诺斯州的修正案
我没有意识到BPI发布了这个。我很高兴他们这么做了，伊利诺伊州的工作应该公开。然而，有几处需要澄清。伊利诺斯州的新法规，虽然是基于2012年的IECC，但与模型法规相比有一些变化。1.空气渗透要求为5 ACH50而不是3 ACH50。2.对于增加、更改等，不需要进行风机门测试。允许进行鼓风机门测试或空气渗透检查表。3. Because the state doesn't adopt the IRC, Section 1507.3 of the IRC (the whole house continuous ventilation requirements) will be imported into the code. Finally, the state energy agency will be running a set of trainings on the new code starting in January.
IL代码
欢笑,
谢谢你提供的信息，听起来伊利诺伊州已经为2012年6月1日的实施对20122国际环保公约做了一些修改。是否有一个宽限期，以完全遵守新规范的3 ACH50测试渗透最大3区至8区?
拯救行动
彼得，我很惊讶你没有提到拯救法案，如果法案通过，将改变承保标准，将能源和本金，利息，税收和保险一起加入贷款价值比。我最近听说，这可以通过行政命令来实现，实际上不需要国会采取行动。GBA的编辑小组不认为这是一个潜在的重要的必要政策吗?
宽限期
没有宽限期。该代码将需要5ACH50，直到状态再次占用它;这要等到模型代码的下一个版本发布之后。另外，我对气候区问题也不是很清楚。伊利诺斯州只包括4区和5区。就其他州而言，如果该州在您指定的气候区内，则需要3 ACH50。
房地产估价师
如果您牢记房地产经纪人和评估师，则正在进行教育要求，以维持各自领域的许可。当绿色能源产品变得更加常见的设计和建筑时，它将成为这些专业人士的第二种自然。对于我们所有人来说，件好事是非常希望的特征，其值简单地以便确定。我认为公众需要与绿色概念，想法和产品进行更多联系，以便为他们的生活和工作的生活方式做出更聪明的决定。
拯救行动
你好,金-
《拯救法案》绝对是一个巨大的推动。我必须承认，我并没有像我应该做的那样密切关注悬而未决的立法，这篇文章更多地是关于房地产经纪人、贷款人和估价师可以得到什么，而不是可能或将会是什么。我必须承认，我不知道如何通过行政命令而不是国会法案来实现贷款标准。但是考虑到我们的国会最近是多么的缓慢和痛苦，让行政命令生效吧!
二氧化碳减少价值
我认为谈话应该转向行动。我刚刚有一个空气/空气热泵和安装在我20岁的迷你家中的HRV。费用为6400美元，包括税款。超过10年的付款恰好是等于预计的储蓄。（该计算不包括电力率的任何增加：这将是肉汁）。释放的二氧化碳的降低是惊人的。我家中的空气质量急剧提高。这不是考虑吗？如果我打算建一个新的家，那将是绿色的，即使我今年66岁了。我希望我的孙子能够呼吸。 Let's just do it!
标题里有太多角色?
我知道这离题了…
也许只是我的浏览器....
我觉得这个博客标题可能有太多的人物了
见附件
对约翰·布鲁克斯的回应
约翰,
谢谢你让我们知道这个问题……
误用这个词
我看到很多关于能效的讨论，因为它与能源有关，但关于绿色建筑的讨论很少。美国国家家庭绩效委员会和能源与环境房地产专业人士协会最近发布了一份题为《释放绿色住宅的全部价值》的报告，为MLS和估价师提供了理由，他们应该也能够对绿色住宅进行评估。然而，它们也只涉及节能和效率技术。
橡树岭实验室和落基山研究所这些天得到任何资金已经够糟糕的了，你真的需要继续宣传“绿色”这个词的杂种吗?
性能，因为它涉及泄漏公差，应该在代码中解决和奖励。肯定的。在评估房屋价值时，设备和系统的设计和效率应该得到认可和奖励。同意了。但是不要再叫它绿色了。建筑行业显然认为，它可以滥用这个术语，仅仅是因为旧的议程和厚重的头骨，与更大的、更难以量化的概念斗争。
回应Michael Anschel
迈克尔，
看来你批评了一些人的使用“绿色”这个词。但是你没有给我们一个词的定义。那么，这个词对你意味着什么？
显然，“绿色”不是一个专业术语。不像数学家和物理学家使用的词，像“除数”、“矩形”、“质量”或“BTU”，这个词没有统一的定义。
所以，如果你批评别人，你需要分享你自己的定义。
就我个人而言，我通常会尽量避免使用这个词。
你在开玩笑吧?
马丁,
你在开玩笑吧?你真的认为国际上的绿色建筑项目对绿色建筑的定义还不够好，你想装傻来支持你对能源的痴迷吗?BREEM, CASBEE, GreenGlobes, Built Green, Green Built, MN GreenStar, LBC，甚至LEED。它们都有相同的基本核心概念。人,环境,资源。
这是有原因的绿色建筑避免了kwh和btu人群。它是一种较软的、不那么明确和可量化的概念。毫无疑问。这并没有给党派手术提供许可。在MN的新住宅建筑商混淆了这个词，创造了一个绿色计划，在绿叶的标志中是能源之星2.0。他们称之为绿道。这是他们公然试图避免水、资源、毒性和社会问题，以及避免更多的文书工作的ES 3.0。
当我们这些更懂行的人降低了将绿色建筑剥离出去的水平，这只会削弱这场运动的整体意图:建造破坏更小的更好的建筑，促进健康的生活，并最终与自然世界共生。能源是一种政治干扰。
我的定义吗?绿色建筑是将绿色的主要原则应用到传统的建筑过程中，目的是改善居住者的生活，社区，以及我们与自然的关系。绿色的主要原则是:社区影响。网站的影响。资源效率。室内环境。节约用水。和能源的价值。
这有帮助吗?
米
没人跟你争，迈克尔
迈克尔，
我认为我们没有分歧。显然，“绿色”是由你列出的现有项目定义的，包括BREEM、CASBEE、GreenGlobes、Built green、green Built、MN GreenStar、LBC和LEED。
因此，如果这些现有的项目提供了一个适当的定义，谁会因误用“绿色”这个词而有罪呢?你的帖子标题是“误用这个词”。但是我还是不明白你的意思。那些使用“绿色”这个词的人已经建立了定义，并建立了程序来认证房屋，而你似乎在你的定义中遵循了这些程序。那么分歧在哪里呢?
绿色是？
我有重读彼得的帖子，我发现它是GBA的一段时间最好的。
主题是;“有三个关键的房地产行业部门需要站出来支持我们的绿色建筑行业:房地产经纪人、估价师和贷款机构”。
你们已经详细介绍了销售和财务方面，这是等式的一部分，我们还需要建筑商、建筑师、供应商和购买公众也签署协议。每个人都有自己的议程，并且总是在推销他们所销售的产品，不管它是否节能。
Michael不喜欢用“绿色”这个词，因为它与建筑业有关。如今，“漂绿”是一门科学，即在照常开展业务的同时，自称“绿色”。在明尼苏达州，我们很幸运，因为我们明智地在2000年更新了我们的建筑和能源法规。我们在实施新的IECC 2012中处于非常有利的位置，只要有一些小的建筑细节变化，生产建筑商将很容易达到3 ach50的门槛，因为他们已经这样做了。
马丁是对的，如果你不喜欢“绿色”这个词现在在建筑行业中的使用，你必须定义它。“绿色”之于建筑业，就像“有机”之于农业一样?也许是这样。我强烈支持有机食品和材料行业，也许“绿色建筑”也可以走类似的道路。
这个词
我对这个词如何被应用的问题是能源绩效这一非常有限的领域。绿色住宅的价值不在于它的能源效率，而在于它的建造过程、建造过程的整体资源消耗和运行过程。水，一种比能源更有价值的资源，并不是HERS报告的一部分。《室内环境质量》并不是HERS报告的一部分。
Doug，我们很幸运地拥有像MN Greenstar这样的节目，开发用于引导建造者和定义绿色建筑。我们不幸的是，像制造商协会那样的团体，试图扰乱他们自己的热心计划的努力。即使我们谈论采用新的IRC，我们的建筑商群体正在游说以删除喷水灭火要求。一种公然的侵犯绿色建筑规则。
我认为，将绿色抵押贷款和绿色评估与能源绩效这样微不足道、无关紧要且具有潜在危险的东西联系起来，是一种危险而不负责任的立场。
这就是我的观点。
米
道歉
我很抱歉，我试图把这篇文章的重点放在金融部门在定量评估/承认“绿色”或高性能住宅的价值增加方面取得的重大进展，却浪费在了另一个重要问题上。
我开始我的许多教育会议和培训模块定义绿色,看谱,并确保建筑专业人士和他们的客户开始他们的工作的认可和广泛的绿色是多深,和绿色的什么方面达成一致将在项目中得到解决。
我真的不喜欢绿色这个词——它充满了偏见、误解，有时甚至是政治上的尖酸刻薄。
我希望金融机构能够认识到他们的工作中绿色建筑的深度和广度，并积极探索超越能效的高性能吗？绝对地。我很高兴在近十年的努力之后，还有真正的工具，用于现场，贷方和评估师在他们的工作中使用？绝对地。
待办事项
为使该部门加快速度，VT正在采取的具体行动包括:
HERS机构和其他建筑认证机构(BPI审核员)需要:
*为估价师和房地产经纪人提供廉价的节能和建筑认证继续教育学分
*与当地MLS合作，将HERS分数(以图形显示)和建筑认证录入MLS(并进行跟踪，确保数据输入准确)
*使用MLS教育房地产经纪人（网络研讨会，自我导向PowerPoints，YouTube等）。）
*让MLS跟踪市场和销售价格的时间长度，作为评级和认证房屋的要价百分比与那些没有(开发价值证明或至少创建一个基线来衡量进展)
*建立HERS评级和建筑认证的数据库，供估价师和房地产经纪人使用(MLS?)
*与贷款行业协会和国家财政机构合作，通过时事通讯和网站与他们的会员联系(特别是利用能源法规更新——提高地板就会提高天花板)，另一件事是与Bar Assoc进行沟通。，告诉律师和产权保险人员关于代码更新
*坚持要求贷款人聘请有资格评估节能房屋的评估师
*向评估者提供净现值(自制vs代码)
*与国家房地产许可证稳压器合作 - 在VT中，需要特殊的分配来教导能源效率进行重新认证（我们正在努力敲击该障碍）
*获得州的评估的法律定义已更改（La附加3个单词：包括能效）
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