图片来源:落基山研究所
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美国住宅房地产市场正在蓬勃发展，新房销售在过去几年稳步增长。2017年3月，超过62.1万套新独栋住宅售出(经季节调整的年化率)，售价中值为345,800美元。想象一下，如果这些新住宅的大部分开发都是净零能源(NZE)，这不仅为房主提供了每年的能源节约，而且还提高了这些住宅的整体性能、舒适度和弹性。
现在假设居民可以在没有额外预付款的情况下，使用一种创新的融资工具购买这些高性能的NZE住宅，每年节省的钱将超过他们支付的融资费用。
落基山研究所(RMI)最新的洞察简报，R-PACE: NZE住宅的游戏规则改变者，展示了如何通过住宅物业评估清洁能源(R-PACE)融资的特殊应用实现这一梦想。自2008年以来，这一改变游戏规则的融资机制已经为加利福尼亚州、佛罗里达州和密苏里州的15.8万多户住宅的能源和水效率改造提供了资金。
什么是NZE房屋?
NZE住宅是一种智能独栋住宅，可以生产或购买足够多的零碳可再生能源，以抵消其每年的化石燃料能源消耗。到2037年，这些住宅将为美国房地产行业带来330亿美元的市场机会，这不仅将为该行业带来额外的投资，并创造当地就业机会，还将改变整个市场的发展轨迹。
政策制定者在制定建设智慧城市和振兴老化基础设施的战略时，必须考虑到投资高性能NZE新住宅的前所未有的机会，这些住宅更舒适、更经济、更能抵御停电和极端天气的影响。通过协调一致的政策努力，扩大NZE住房规模，不仅有助于各州和地方政府实现碳排放目标，还能提高住房存量和房地产价值。
总的来说，NZE住宅是住宅房地产市场创新和竞争的下一个重要前沿，它们承诺的未来不仅有利于房主和房地产开发商，也有利于美国经济和整个地球。
扩大新西兰住宅规模的市场障碍是什么?
尽管投资NZE住宅的市场潜力和商业案例对建筑商和业主都具有吸引力，但开发新NZE住宅的前期增量成本一直是寻求投资NZE开发以使其成为主流的建筑商和开发商的最大障碍。
根据落基山研究所(Rocky Mountain Institute)的研究，建造NZE住宅的平均增量前期成本可能比符合规范的新住宅高出24,811美元(不包括联邦投资税收抵免和其他州特有的激励措施)。这一估算是通过分析加利福尼亚州、密苏里州、佛罗里达州、纽约州、科罗拉多州和乔治亚州的平均符合法规的独栋住宅得出的，这些住宅加起来几乎占现有独栋住宅市场的三分之一。
建筑商控制着这个市场的近四分之三，他们不愿意在房屋建造过程中预先投资他们的股权，因为他们不能直接从节约的运营成本中获益，也没有动力将成本最大化。建筑商激励不一致、市场信号疲软，再加上市场参与者目前如何评估新泽住宅能源性能的估值不确定性，这些都是消费者对新泽住宅潜在需求的一些主要原因。
我们相信，为新建筑启用R-PACE是克服这些市场障碍并在全国范围内扩大NZE新建筑规模的有效途径。
住宅PACE在新建筑中的作用
住宅PACE，也被称为R-PACE，是一种创新的融资机制，专门用于为能源效率、可再生能源、弹性和节水住宅改进提供资金。这种评估通常附加在房产税单上，由与税单相同类型的财产留置权担保，并通过房产税偿还。
它的独特之处在于，与传统的抵押贷款不同，它在出售房产时可以转让，并且与房产本身而不是房产所有者绑定。该特性允许无缝转移，并通过降低建筑商向项目投资资本权益的需求，解决了建筑商与业主成本收益分配激励的挑战。
RMI的研究证实，R-PACE资助的NZE住房对购房者来说也是一项很好的投资，因为它允许他们以相同的前期成本拥有一套住房，同时每年节省的成本比每年支付的PACE评估的金额更多，每年平均产生160美元的净货币收益。因此，R-PACE可以使美国住宅更具弹性、更经济、更创新、更高效和高性能，同时成本低于普通住宅。
如何启用住宅PACE?
R-PACE通过增加美国家庭获得金融资源的途径，使他们能够实现成本节约、高性能智能家居的好处，在解决重大的市场失灵方面非常有效。然而，在加州、佛罗里达州和密苏里州现有的州政府支持的项目中，它的使用是不符合新建筑的条件的，并且被限制在家庭改进改造中。
我们相信，只要对R-PACE现有的政策和实施框架进行一些小的修改，它就可以成为NZE家庭发展规模的一个变革工具。我们的洞察简报为考虑政策工具的州和地方政府提出了具体的“新建筑R-PACE”建议，以支持新的NZE住宅开发。这些包括:
- 修改法律规定和承保程序，以允许R-PACE用于新的建设。
- 根据建筑成本而不是房屋估值确定合格总金额的上限，以促进该部门的投资。
- 要求贷款人同意在建设过程中使用R-PACE，以提高透明度和信誉，并在此过程中与抵押贷款机构建立信任。
- 确定符合条件的节能和节水措施清单，这些措施可被视为R-PACE规定的新建筑合格费用，同时确保任何不符合R-PACE规定的费用都不会通过评估获得资助。
- 强制执行绩效标准，以确保能源成本的净节省大于节能措施的成本，并确保项目符合或超过州能源绩效规范的要求。
- 认证实施后的能源表现，以记录新住宅内安装的所有措施，以帮助提高住宅在出售时的价值。
RMI正在努力实现这样一个未来:美国的每个房主都有机会以与普通住宅相同的前期成本购买一套NZE高性能住宅，同时每年在投资上节省净成本。如果我们使用R-PACE为在我们的州、城市和社区扩大NZE住宅的前期成本提供资金，这个梦想就可以成为现实。
RMI呼吁各州和地方政府共同努力，使R-PACE在其管辖范围内的新建设能够扩大新的NZE开发，并共同努力促进赋能性政策设计和利益相关方参与，以支持该机制。这一努力不仅将促进房地产行业的创新和发展，还将有助于利用各州丰富的太阳能潜力，鼓励更多的当地就业机会，并提高整体就业。
这是一个双赢的基于市场的解决方案，对各州、地方政府、开发商和全国各地的购房者都有商业意义。我们相信，当R-PACE与强有力的州级消费者保护措施精心部署在新泽州的住宅建设中，将扩大新泽州的住宅发展，并为其他州树立效仿的榜样。如果您有同样的梦想，我们期待与您合作。你可以通过这个电话找到我们(电子邮件保护)了解更多关于新建筑R-PACE的工作。
Radhika Lalit是落基山研究所建筑实践的高级助理。©2017落基山学院。已获授权发表。最初发布于RMI出口．
12个评论
仍然没有解决总拥有成本。
PACE贷款通常有20年或更短的分期偿还期，有一个关于拥有第一留置权的问题。
PACE计划也造成了市场的扭曲。首先是留置权。从风险的角度来看，对于提供资金或在二级市场上购买PACE贷款的实体来说，优先于第一抵押留置权的优先权充当了一种补贴。反过来，它可能会使第一次抵押留置权比其他情况下更贵，你几乎可以注销任何人能够获得第二次抵押贷款的可能性。其次，低成本的资金充当了购买相关产品的补贴，因为它降低了价格下降的速度。
约翰，请详述你的论点
我认为那些支持PACE资助的人会支持“市场扭曲”，因为这几乎是推动这个国家的任何东西所需要的，而抵制能源效率的力量也可以被描述为根深蒂固的市场扭曲。
但无论如何，这个概念正在三个州进行。有没有数据表明PACE给房主带来了麻烦?平均成本为24K美元，银行对这一留置权的态度是什么?总的来说，这只是新房中位数成本的一小部分。房地产估价师是如何处理这个问题的?购房者是否会对持有这些留置权的现房望而却步?
@John克拉克
你提出了一些有趣的观点。我想我们都同意银行业是这个国家积极变革的巨大障碍。
@Andy
PACE贷款由当地纳税人担保(因此优先留置权的位置)，因此没有动机降低用这些资金购买的产品/升级的价格。
绝大多数抵押贷款通过GSE(房利美/房地美)和联邦住房管理局发放。
以下是来自其中一个实体的指导方针(逐字逐句)，“……除非PACE贷款计划的条款没有规定优先于第一次抵押留置权，否则不会购买由未偿付PACE贷款的物业担保的抵押贷款。贷款人必须监测州和地方法律，以确定哪些司法管辖区提供可提供留置权的PACE贷款……”。该指导方针的存在是为了让购买包含这些抵押贷款的证券的投资者在违约的情况下得到偿还。收回全部资金的风险越高，投资者要求使用他们的资金的回报率就越高。
我相信联邦住房管理局是唯一的贷款人，允许PACE贷款优先于高级抵押贷款留置权人。然后，联邦政府又直接为联邦住房管理局的贷款提供担保，所以大部分纳税人都被套牢了。
估价师不知道是否有PACE贷款，因为这超出了他们的范围。地权公司必须寻找它，因为付款是由当地政府通过房产税收取的，贷款人必须意识到它们的潜在存在。我也不相信它们会像抵押留置权一样被记录在所有权上，而是作为一项列在房产税账单上。购房者只关心这是否限制了他们获得融资的能力，当然也限制了购房者在以后不想还清贷款时再融资的能力。
@Bennett，这很复杂，但实际上可以归结为
政府对整个市场的干预。不断地试图纠正自己造成的不平衡，但这让华盛顿的人忙得不可开交，也让竞选捐款源源不断。
回应意见
你好,
非常感谢你的评论。我想对你们的一些问题和评论给出一些一般性的回答:
1.住宅PACE是一项特别评估(不是贷款)，你可以通过它来实施你的住宅的能源效率、用水效率、可再生能源或弹性改造。
2.PACE融资适用于“选择加入”或创建项目的当地管辖范围内的住宅或商业物业业主。各地可以选择管理这些项目，与管理员签订合同，或允许私人组织管理这些项目。在很大程度上，各地都允许民间组织管理这些项目。
3.与大多数“贷款”不同的是，PACE评估提供“0”的前期成本，并且不会根据个人的FICO分数区别对待利率。此外，大多数PACE评估可以预付或再融资，而没有任何预付罚款。最有趣的是PACE是附属于房产而不是个人的，这是有道理的，因为现有的房主支付他们在拥有他们的房子期间积累的利益。一旦他们卖掉了他们的房子，PACE留置权就会转移到新房主那里。
4.由于PACE对该物业的留置权的优先级，FHFA对PACE提出了重大的阻力。然而，事实是PACE在违约时并没有加速，这意味着只有那些被违约的付款才是需要偿还的。平均来说，如果你正在看一个止赎权，你可以期待~ 3000- 4000美元的PACE承诺，将在任何抵押贷款之前还清。此外，尽管存在阻力，政府资助实体(GSEs)——房利美和房地美——现在正在提供可以为PACE评估再融资的贷款项目。因此，从房主的角度来看，它不应该成为出售或再融资任何房屋的障碍。重要的是要澄清PACE并不会使第一次抵押留置权更贵。
5.估价师对PACE留置权的反应与他们对其他房屋抵押贷款的反应没有任何不同。然而，值得注意的是，通过节能/节水改造或在屋顶安装可再生能源，你的房屋价值应该更高。绿色评估师可以使用收益法或成本法来评估房屋的绿色特征，这总是会使房屋更有价值。
6.RMI的分析考虑的是NZE(净零能源)家庭而不是NZC(净零碳)，因为所有的家庭都被建模为全电力，在每年的基础上，净零能源的家庭也是净零碳。这假设了网格的平均碳强度，并没有考虑基于源的网格上的碳随时间的变化。至于购买场外碳信用额，购买RECS的成本通常在0.01-0.03美元/千瓦时之间，取决于公用事业公司。这样做永远不会有回报，也没有成本效益。
PACE常见问题解答供您参考:
https://www.rmi.org/our-work/buildings/residential-energy-performance/faq-pace-for-homes/
@John @Andy @Jon更多细节
嗨,伙计们,
谢谢大家的讨论。除了Radhika的，我想从RMI的角度提供更多的细节:
1) ZNC @Jon -虽然本文关注的是ZNE(如Radhika所解释的)，但RMI是ZNC的重要支持者，并共同编写了ZNC的主要行业定义，特别是作为ZNE的替代方案:http://www.architecture2030.org/downloads/znc_building_definition.pdf
2)市场扭曲@John @Andy——在这个领域，最大的市场扭曲和失败之一是评估机构和贷款机构目前没有将能源成本作为住房拥有总成本的一部分。我们一直在与政府支持企业讨论解决这个问题，但可能需要一段时间。这种市场失灵是为什么像PACE这样的工具在为改善物业提供资金方面变得如此重要的原因之一。这是对解决市场失灵问题的直接回应。如果这一失败得到解决，那么与房地产挂钩的贷款就不那么必要了(尽管这仍然是一种不错的方法)。
3)一级留置权——我认为值得注意的是，尽管目前所有的PACE住宅项目都是一级留置权，但一些项目正在探索将其变为二级留置权。拥有第一留置权是一些抵押贷款机构抵制PACE的一个重要原因，在我看来，这不是一个必要的特征。
4) PACE的阻力@Andy——从我们所看到的来看，大多数PACE贷款运行得很好，尽管gse的官方态度谨慎，但他们仍在加州继续与他们合作，并在市场上与他们合作(根据Radhika的评论)。尽管如此，在这一过程中，一部分房主还是遇到了困难。这个市场是全新的、不断发展的，金融机构仍在研究如何应对市场的这种破坏——但趋势是改善它(比如CA刚刚出台的新的消费者保护法案)，而不是关闭它。
NZE无关紧要
NZE本身就是一个扭曲市场的指标，不能准确地代表人们关心的东西。我建议零净碳(ZNC)，并明确购买任何形式的非现场碳信用(以每吨美元计算，可能比许多建筑升级更有效)符合这一定义。
我不清楚RMI是不是在这么做。第1页的脚注建议的是能量(即千瓦时)的抵消，而不是碳。
什么时候使用电力以及如何发电对碳排放有很大影响。让我们以最具成本效益的方式减少碳排放。跳出“建筑”这个武断的框框。
回应Jacob C
关于能源成本作为房屋抵押贷款计算的一个因素:几年前，当人们认为能源成本在相对不久的将来会急剧上升时，GBA上至少有一个冗长的讨论线程。自那以后，水力压裂技术带来了丰富的廉价天然气，太阳能/风能的成本急剧下降，并将继续下降。虽然负责任的开发商和建筑商继续努力创造能源输入需求最小的住宅，但很难向抵押贷款机构和他们的评估师证明，这将对抵押贷款借款人的个人财务状况产生重大影响，从而对房屋的长期市场价值产生可预测的提高。房主们喜欢相信，他们的低能源投资将在中长期的总拥有成本中带来显著的投资回报，但缺乏长期预测但迄今尚未实现的能源市场高峰，它并不一定如此。
@Radhika @Jacob
事实上，它们是贷款。这些贷款像抵押贷款一样在二级市场上买卖。由于其独特的优先留置权地位和当地纳税人的担保，通过评估收取款项。
Radhika观点3:FICO评分没有任何歧视。然而，以加州为例，缺乏“批准”程序会让现有的房主陷入麻烦，因为他们被误导，以为自己能负担得起能源升级。
Radhika观点4:也许吧，但没有人知道如果出现局部衰退会发生什么。虽然3000至4000美元的承诺似乎很低，但又怎能阻止建筑商在“高效暖通空调”或“高效太阳能”上追加2万美元的改进费用呢?司法部目前正在审查一些PACE贷款机构的做法，在这些机构中，现有房主发现自己由于能源效率升级的成本而出现了现金流问题。高效太阳能、热水器、暖通空调系统都可以通过PACE资助。
Radhika观点5:收入方法在很大程度上是不相关的。特别是在住宅领域。
观点2:能源成本是可变的，完全取决于市场面积，而在使用和维护方面则取决于居住者的行为。你根本不能给它一个价值。
雅各布第三点:这是关于纳税人的保证。我怀疑地方/州政府在他们的资产负债表上也将这些PACE贷款作为一项负债。他们不能像联邦政府那样使用“会计魔法”，将数万亿GSE MBS从他们的资产负债表中剔除，尽管有明确的担保。
错误的假设可以证明任何事情
有趣的是，佛蒙特州的研究(RMI引用它来证明成本效益)使用了值得怀疑的假设作为参考。例如，任何一个理性的建造者会选择一个效率为80-85%的组合丙烷锅炉，而不是比一个ASHP和一个HP热水器贵几千美元吗?这需要更多的前期准备和更多的操作。
他们的结果是花费5万美元实现净零能耗，其中约1/2用于建筑升级，1/2用于光伏太阳能。
James Morgan的回应
"负责任的开发商和建筑商继续努力创造能源输入需求最小的住宅"
我们在WI(沃克的土地)很少有这样的人。我能数出500个承包商中有5个关心能源效率。你们生活在东北的仙境里。五大湖和中西部地区有成千上万的房屋被建造成70年代的样子，除了更大，墙壁更厚，但仍然完全浪费能源。我们需要很多的改变!
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