距科罗拉多州博尔德市中心仅两英里的地方，一个新的净零能源(NZE)开发项目正在建设中:博尔德共用．该项目由两座商业建筑组成，总面积约为10万平方英尺的专业办公空间，并拥有餐厅、咖啡馆和社区聚会空间——所有这些都可以通过博尔德的广阔道路和公共交通网络到达。

落基山研究所位于博尔德的员工将自豪地称这个开发住宅的14000平方英尺的项目在今年秋天完成。但或许比该组织即将采取的行动更令人兴奋的是，该建筑的所有者摩根克里克风险投资公司(Morgan Creek Ventures)最近的一个重大里程碑:在科罗拉多州签署了第一个净零租约，以及任何这种规模的多租户开发项目的首个净零租约。

摩根克里克风险投资公司(Morgan Creek Ventures)的安德鲁·布什(Andrew Bush)说:“博尔德Commons正在为可持续发展设定一个新的标准，我们的租户都相信，我们作为一家公司的行为方式很重要。”“RMI作为锚定租户，同时也是发展租赁结构的合作伙伴，使业主和租户的目标和激励在每年的净零基础上保持一致，这让我们走得比我们自己可能走得更远。”

发展净零运动

仅仅在一年前，RMI向其位于科罗拉多州玄武岩的超净零能源创新中心敞开了大门。这座占地15610平方英尺的业主自用办公室和召集中心，作为北美最寒冷气候区表现最好的建筑，已经获得了全国和国际的关注。

博尔德下议院达成的新协议使RMI不仅能够继续“言而有信”，而且还能以市场为基础的解决方案推进整个建筑行业，实现净零建筑、开发项目和区域。

在过去的一年中，“净零”建筑受到了广泛的欢迎。新建筑协会(New Buildings Institute)的一份报告显示，从2015年到2016年，获得认证和新兴的净零建筑增加了74%。但是，尽管行业取得了进步，出租的净零建筑数量仍远远落后于自住项目。这对油气行业的长期发展和生存能力构成了挑战。

尽管业主自住的零净值建筑的价值主张是明确的(更低的能源和维护成本，更高的员工生产力，更少的员工病假)，但在租赁建筑中，房东和租户的价值主张取决于一个更复杂的关系。

当能源使用和成本通常以年为基础计算时，你如何真实地以月为基础计算?开发商如何从光伏系统中收回投资，传统上租户每月向电力公司支付账单，房东承诺购买更少，而不是更多?当租户只管理和控制一小部分使用能源的基础设施和设备时，他们如何优先考虑能源效率?相反，房东如何鼓励租户节约能源，尤其是当插电负荷取代照明成为净零能源建筑的驱动最终用途时?

管理这些复杂性，同时给予共享的净零目标“法律牙齿”，这就是净零租约的作用所在。

消除房东和房客之间的隔阂

在博尔德Commons, Morgan Creek Ventures与RMI及其法律顾问、Holland & Hart的法律团队合作，开发了一种史无前例的租赁结构，为租户和房东建立了强有力的商业案例，积极为实现开发的净零目标做出贡献。

这一过程导致了一项租赁，为诸如能源使用或运输等因素分配预算，这些因素可能决定或破坏开发的能力，通过现场可再生能源(在本例中，一个596千瓦光伏系统)每年满足能源需求。例如，RMI被鼓励保持在7 kBtu/sq的插电负荷能源预算之内。如果RMI超出预算，它将被收取费用，以可再生能源证书(RECs)抵消这一超出，并被要求与业主会面，讨论更积极地管理能源使用的方法。这建立了一个双赢的局面，因为RMI完全控制如何通过插电负荷分配和管理这一能源预算，而Morgan Creek Ventures可以更准确地确定其光伏系统的规模，因为它知道预期的负荷类型。

与交通相关的排放也以同样的方式处理。租赁中的非捆绑停车，即停车成本与空间租金分开，鼓励RMI使用替代通勤方式。如果RMI的员工使用公共交通工具，拼车，或骑自行车而不是使用个人车辆，随着时间的推移，RMI将支付更少的租金，因为停车位会返还给房东，并投放市场。(停车成本约占RMI总租赁成本的13%。)

“对于RMI来说，博尔德郡是一个很好的选择，因为它符合我们的使命。这也将吸引许多其他公司，它们甚至可能不关心可持续性或能源，因为它只是一个更好的空间，比该地区表现不佳的同类建筑更便宜，”RMI建筑项目经理卡拉·卡迈克尔(Cara Carmichael)说。“开发净零租赁尤其令人兴奋，因为我们创造了一些新的东西。没有模板。”

为其他公司创造一个净零租赁模式

只有少数开发商在积极开发净零多租户项目，我们咨询了他们所有人的流程、成本结构和经验教训。

根据Carmichael的说法，NZE建筑最大的挑战之一——这是一个真正没有租赁空间先例的领域——是需要在租赁中建立持续的年度能源审查，以使建筑的运营能够持续改进。这导致了围绕基地建筑调试的租赁要求，并继续与建筑中的每个租户探讨其他方法的效率。

租约的另一个开创性部分是对补偿的处理。在Boulder Commons，从公用事业购买的任何能源都需要用RECs来抵消。但是，由于长期价格的不确定性，承诺单一的合规路径——尤其是在可能的8年租赁期内——会让项目融资方感到不安。因此，RMI协商，任何“肮脏”电力的替代补偿可以实施，包括社区太阳能、白标(能源效率证书)、直接来自公用事业的绿色电力，或其他“清洁”能源属性。

Carmichael说:“我们已经在租赁场景中推广了零净值的概念，并建立了向租户收取运营建筑费用的全新方式。”“通过将其作为一个可供他人使用的模式，它将大有帮助。随着高性能建筑的需求持续超过供应，我们可以庆祝的原型越多，我们就会在开发商和金融家中激发更多的信心，即净零不仅是一个更好的环境标准，而且是一个更好的经济标准。”

©2017落基山学院。同意发表。最初张贴在RMI Outlet．凯利·沃恩(Kelly Vaughn)是RMI的营销经理。