图片学分：Marsha Burger，Ecobroker
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被动式太阳能设计，包括大量的绝缘可以节省业主大量的资金，在运行成本的房子的生命周期。但要让银行批准反映出建筑成本有所提高的贷款可能会很困难，有时会迫使建筑商调整计划，交付一套能效较低的房屋。
这种困境是在核心的核心一个绿色建筑工人的问题也是本周重点问答节目的主题。
丹尼·凯利试图建造一栋符合黄金或翡翠评级的房子国家绿色建筑标准．它包括升级的绝缘，高性能HVAC，太阳能热水器，紧密建筑信封和被动太阳能设计 - 换句话说，您想要在房子里看到的所有功能。
问题在于为贷款目的对房子进行估价的估价师。“估价师和银行表示，他们不会给绿色特征任何额外的‘加分’，”凯利写道。“他们使用的其中一个比较程序已有25年以上的历史，因此从能源代码的角度来看，甚至无法与代码库相提并论……(世行)似乎也不想提供太多帮助。”
找到'comps'的麻烦
房地产估价师在确定贷款用途的住宅价格时，必须进行现场调查，并在同一地区发现类似住宅的销售情况。这些被称为可比物或比较物。
评估师根据最近出售的同一地区的年龄，规模和房屋的年龄，大小和条件进行调整。它是零件号码和部分直觉。
注册估价师GreenCountryHomes写道:“尽管我个人有强烈的感情，但大多数估价师都被你所在地区的可比销售额束缚住了手脚。”“没有绿色对比，就没有机会进行现实的评估。”
GreenCountry说……
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47个评论
这不是真的吗?
这太令人沮丧了!几年前，我们上市的一所特殊的房子是最先进的效率-超级绝缘，被动式太阳能，光伏，太阳能热水-很多费用。当它出售时，它被评估为一个普通的3床/2浴室的房子，占地0.5英亩。额外花费的钱甚至没有被考虑在内，更低的公用事业费用也没有被考虑在内。
不过，评估师和银行将不得不很快改变，因为能源效率正在被写入建设规范。一旦发生更多社区，行业的其余部分将不得不遵循西装。
我认为，当经济和房地产市场复苏时，绿色特色将会非常受欢迎，低电费将会是可取的，也更有价值。
绿色家庭评估困境
我将继续提出建筑业的担忧，因为我接受了28小时的强制性继续教育，以获得估价师执照，但缺乏可比销售额(coms)仍然是症结所在!我们刚刚获得了另一套根据NAHB绿色建筑指南认证的黄金住宅，但它是一套加币住宅，位于业主地段，所以它不能用作类似的销售!
我们挂牌的房子
这房子的价值是80%还是更高?如果你在公开市场上以包含EE特性的价格出售，那么这个项目就是成功的。
我的观点是，在对市场中相当大一部分待售房屋进行能源评级之前，我们不会看到评估图有太多变化。
没有好事不受惩罚
让我们的大厅支付更高的物业税，因为我们在家庭住宅中融入了绿色功能。
绿色的估值
问题在于评估师的能力。贷方-建筑商-房地产经纪人和消费者有权要求评估能力。估价师应该上过关于绿色和节能建筑的课程，也应该有评估这些房屋的经验。有Marshall & Swift绿色成本指南等工具，也有Nevins节能增值计算等工具。贷方和估价师都可以找到全国性的课程，访问http://www.porterworks.com/designations.
2美分
1.一定要让所有的业内人士都知道http://www.greenthemls.org- 如果我们可以让MLS组列出绿色，那么评估师可以获得他们如此拼命寻求的Comps。（PS - 谁制造了Comps的圣杯 - Comps让我们进入了很多这件事，如果我们以成本建立加权 - 也会有一些平衡，我们在摆动钟摆（见另一部分）。
2.正如我之前所说，我们需要贷款人和评估师的能力，但我们也需要贷款人提供EEM/EIMs，我们需要更改评估表格(1004)，包括一个数据框——而不仅仅是评论区——指定认证、级别、日期、第三方验证。
不要欺骗评估师。
“我认为当经济和房地产市场恢复时，绿色功能将是非常受欢迎的，低水电费将是可取的，更有价值。”
在你的梦中。对不起，但是，即使在家庭中最低低下的情况下，我们已经拥有极低的公用事业票据，因为美国的零售能源成本保持不可持续的低水平。只要社区整体满足能源生产的社会和环境成本，而不是消费者，节能的家庭将继续在市场上被低估。
“谁制造了圣杯？”
抵押贷款者就是这样的人。这是非常正确的:如果房主违约，抵押贷款者将不得不在现有市场(而不是幻想市场)出售房屋，而比较是他们进入这个市场的窗口。如果他们高估了房屋在市场上的价值，其他抵押贷款借款人最终将不得不为提高的利率和费用买单。我已经为我更富有的邻居的光伏系统和地源热泵支付了费用，它们没有明显的经济回报(见上面的“低能源成本”)，通过提供给“绿色消费者”的大量税收抵免。请告诉我为什么我也要通过我的抵押贷款这样做。建造成本在评估过程中不应占任何比重。
我说这是为了尽管我们在去年或许多较小的项目中的两个主要项目，但许多较小的项目已经受到评估问题的影响。虽然这些问题与房地产市场中的陡峭普通突然陷入困境以及抵押品赎回权和制造商破产的销售定价比最适销的环境负责设计和建设的额外成本，但这些问题与抵押品赎回权和建筑物的销售价格有关。
对詹姆斯
詹姆斯,
好帖子！谢谢你花时间写作。
西北地区的问题没那么严重
我认识一家名为地球优势研究所的公司在波特兰，或为经纪人和绿色的4月课程提供可持续发展培训课程。我相信他们已经在近700家经纪人身上进行了认证，而且还提供西雅图和南加州的课程。我在他们的网站上发现了这个，http://www.earthadvantage.org．
现实检查
在这条线上表达了相当大的失望，评估过程并未反映住房中绿色特色的价值和价值。当然，这不是过程所在的。对贷款目的的评估是通知贷方在抵押品赎回权中将支付的预期价格是预期的预期价格。价格目前尚未考虑绿色功能，因为平均值（财务状况的唯一排序）当前买家不愿意为他们支付。
让我们清楚。无论他们的个人动机如何，购买绿色住房的人都是（纯粹的Finatial术语）购买能源期货。他们现在正在花钱来省钱。甚至更快的能源成本上升了。这是一种简单的猜测，基于期望能源成本将以大于在其他地方投资首都的最佳回报的速度提高。在次级PrimeDevâce之后，抵押贷款人不太可能愿意为他们应该担任这种猜测和乐观的贷款人。由于评估是为了抵押贷款公司的利益，他们将反映这一现实。
绿色建筑公司应该向那些拥有过多资本的人，固定（即，下降）收入以及在地球未来的兴趣。合适的目标将是缩小的，养老阶段潮一代与孙子孙女。也许不是大众市场，但也没有可忽略不计。
销售
我刚刚完成了一个LEEDPLEEDINUM认证的房子，现在知道难以获得反映费用或价值的评估。全国评估研究所和地球优势有信息，表明绿色认证物业实际上销售更快，每平方英尺高达18％。在绿色构建运动更成熟的地区，可提供Comps。如果您是您所在地区的踪迹外套，请准备好完成一些工作。我会提出一份已销售的房屋，并符合几个第三方核查，即利益，NaHB绿色建设，净零，被动房屋等的房屋。我正在考虑在自己联系各种来源时接受这项任务这种硬数据来。然后，它可以被别人用作Comps的来源，即使不在那里的地方，帮助证明这些房屋受到市场的重视，这就是评估艺术的全部。
它还应该涉及常识
我困惑。估价师会做比较——将其与“附近其他类似房屋”进行比较。好的。几乎没有完全相同的房子。所以他们马上开始适应:家里有/没有游泳池。这个家没有另一间卧室。炉子是新的，屋顶是旧的。他们有高档电器。景观美化是成熟和专业的。地下室漏水严重。 Ad nauseam.
所以，天哪，为什么它们不包括:家不会像筛子一样漏水，减少能源账单，改善房主的舒适度，从而减少银行的止赎风险。”房屋是紧的，有外部空气供应，减少了空气传播的有害物质的机会，从而防止房主因未来的空气质量(霉菌?)问题而放弃，这“减少了银行的丧失抵押品赎回权的风险”;家有适当的设计超级绝缘防止湿气问题(不像所有的比较)，因此减少了“银行的风险丧失抵押品赎回权”;等等,等等,等等。
他们会因为潮湿问题和没有绝缘或发霉而降低房子的等级。(或者如果他们不这样做，对每个人都是一种极大的伤害)。为什么只有坏处而没有好处?绿色建筑不仅能减少能源支出，还能防止空气和水分问题。
但是，嘿，谁说银行不是愚蠢的，甚至是彻头彻尾的危险？不是他们沉没了我们国家经济多年的经济（没有目光的结束）并导致数百万抵押品赎回权？是的。在过去的几年里，数百人没有破产？是的。
暴露于丧失抵押品赎回权
银行丧失抵押品赎回权的风险与它贷款的房屋性质无关。唯一的担忧是，那所房子的价值应该高于未偿还的贷款。如果该价值低于贷款价值，那么银行将(或应该)取消抵押品赎回权。如果银行注意到这一点，那么当它预测房价将在比房屋出售时间稍长的时间内跌至贷款水平以下时，就会取消抵押品赎回权。房子的条件和性质仅仅决定了银行贷款的数额。
如果凯文的新闻有关认证绿房房屋的更高的市场价值，那么隧道末端有光线。特别是对于那些可疑价值的那些兜售认证计划。我说只因为在GBA论坛上的不断询问他们而受到质疑。
评估困境
我注意到了一个建设者，有时需要在正确的方向上指向评估师。如果您没有附近任何Comps，如果评估不进入您需要的位置，则需要在具有相同类型的功能的家庭的正确方向上转向它们。现在这不适用于所有评估师，所以所有的评估师都在阅读这一点，请不要冒犯。
前一篇文章中所述的另一个因素是银行是由于家庭销售和丧失抵押品价格下降的枪害羞。与此同时，建设者的客户需要让前面意识到可能需要将钱带到桌面，以便在此时在家中拥有他们想要的所有绿色功能。
“市场价值”与“建设成本”
这篇文章的全部问题是，大多数人没有意识到估价师在做什么。优秀的估价师会通过多种途径研究市场。我是一名非常积极的绿色科技教育课程评估师，并在无数场合与承包商交谈。我想说，我在评估和绿色技术方面的教育高于平均水平。问题是评估师估计的“市场价值”在我们地区，大多数人认为绿色技术包括高于平均水平的保温技术和地热热泵。除此之外，大多数人都不相信这项技术。如果一个人用太阳能电池板或风力涡轮机建造了一所新房子，而市场不相信这项技术，那么问题就来了，评估师没有做出调整是有过错的。我们不做市场，我们只是报告我们的市场调查。
也许它不是那么便宜
似乎是“绿色”成本的成本一些绿色。我们是否介绍了自己相信建筑绿色真正净零成本？我相信好洞;i.e. Windows and Doors AND air-sealing the exterior envelope of the building but I would not kid my client that the Andersen window package is only a little more than the MW Clad window (And don't even go down the Vinyl window path. If you do this is not a serious discussion for you.). Costs can be offset by potentially less HVAC equipment but you do need to include that ventilation system.
你能权衡预付费用的回报和你住在家里的时间的水电费吗?确定。但是，不要仅仅基于这一点而做出这样的决定。
至于估价:很多客户会问我，厨房的装修每平方英尺需要多少钱。我不知道。你会买10000美元的Wolf range还是1000美元的Kenmore?我觉得如果你选狼，每平方英尺的成本会高出十倍。他们都做同样的事情(在某种程度上)。但为什么估价师要选择让你的家更有价值呢?
扭转局面
作为一个在德克萨斯州中部建造绿色房屋的人，我可以说，问题不在于绿色项目的成本更高，而在于能源效率低下的房屋没有因为不进行改造而受到惩罚(是的，我知道我正在交替使用绿色和高效能源)。
奥斯汀最近通过了一个城市条例，要求所有房屋超过10岁以上才能进行能源审计。原项条例将要求基于审计制定能源升级，但本地房地产镜董事会如此大声地调查，以便删除维修/升级要求。现在所需要的只是获得审计，大多数买家耸耸肩。
这是旧的胡萝卜VS棒方法。只要驾驶旧v8气体guzzler与乙烯基座位的旧v8气体guzzlerblching白色烟雾和旋转旋转到迎面而来的交通中，系统就会堆叠在普锐斯上。
塞子错误:-)
该死的我需要在发送回复之前让我的联系和咖啡骤湿。尖叫不堪。可能更多，但我看不到他们，直到咖啡因踢进去。
能源成本
评估师评估市场价值。直到能源成本上升很多，那么生活在“天然气会议”家中的人都不会真正痛苦。直到真正的痛苦，“天然气会议”的市场价值与类似看起来的改造的节能家庭没有多大。直到市场价值确实有所不同，那些想要构建超高效的家庭的人将不得不自行大量成本。
绿色房屋不会在拍卖中带来绿色
朋友们，詹姆斯的“不要责怪估价师”和“感兴趣的旁观者”的“现实检查”已经得到了正确的答案。最重要的是，银行想知道在最坏的情况下——丧失抵押品赎回权拍卖——它是否能让自己的货币银行破产。在取消抵押品赎回权的情况下，竞标者通常甚至不知道房子的确切面积或内部装饰状况，更不用说它是否“绿色”或给它估价了。估价师只是在传达这样一个事实——不要扼杀传递信息的人。
不幸的是，绿色落在个体房主“津贴”的类别中，如泰姬陵Spa /浴室和后院的奥运大小的池。如果你去绿色，就像其他一切一样，用克制而这样做，你可能会摆动融资。否则，请继续和挥霍在具有千年半生活的恐怖昂贵的喷涂泡沫上，并将在数百年（绿色？）中填埋垃圾填埋场，但不要指望在转售或银行获得成本。金融。
需要解决方案。
所以，你的逻辑太雷兹纳我们都应该做任何事情...有点听起来像慢慢加热水的青蛙。
现在付钱给我或我们稍后付费。我们（或我们的孩子）的一种方式必须支付账单。
BTW，喷涂泡沫并不比标准的BATT绝缘更昂贵，在看整体项目预算时。而且我不知道玻璃纤维蝙蝠在垃圾填埋场中的冰是不那么半的生命。
在我是一个建造者之前，我是一个银行家，所以我确实理解了这一观点。
绿色房屋的评估和贷款
我们刚刚建造了一个有地热采暖/制冷、ICF墙和3k太阳能系统的家庭。我们当地的银行借钱给我们建设。我们在申请抵押贷款方面遇到了困难。他们不同意我们的节能功能，没有对比。我们必须想出一大笔钱来弥补差额。他们会认为钱是公平的，但在他们认识到效率是一个加号之前，差别只是那样。将来它最终会偿还的。
绿色会带来绿色——但这需要一些时间
作为在不列颠哥伦比亚省的一个小滑雪镇的房地产经纪人，我开始看到越来越多的绿色和节能的建筑（和renos），但只能看到Energuide评分和绿色的功能在少数家庭中被广告为特色（并始终埋葬在有限的长度评论部分中）。当然，评估师就会损失Comps，并调整来重视主题财产，但如果他们没有亲自进入可比较的房屋并与房屋的房地产商说话，他们的信息只是与他们提供的数据一样好。如果上市数据中未包含绿色/节能效益，则可能会忽略实际上可比较的房屋。我想看看房地产经纪人董事会在他们的列表数据中包含绿色/节能功能，这些数据不仅将把这些房子放在地图上进行评估师，而且还将制作这些功能的买家可搜索标准的一部分。
此时，有许多影响买家决定的因素 - 这些天贷款能力肯定是最重要的，这些日子随着贷方收紧标准（这不是一件坏事），并通过拒绝允许预期购买者在a中购买高度来保护自己市场下降或不确定的市场。
我的买家要求供暖和电力成本，但我总是提醒他们，每个家庭的使用量都有很大差异，所以不是很可靠。大量增加能源成本将会看到买家和他们的银行效率变得越来越重要(注意,供热成本都包括在抵押贷款资格过程但抵押贷款经纪人,我使用一个通用的(低)50美元每一个房子当计算髓(本金、利息、税收和热)。
“绿色”的房子。
许多有关评估问题的有趣评论。我是一个40年经验的评估师。
该行业在绿色评估方面存在许多问题。第一条:它们是复杂的转让，因此评估师必须在他或她的执照上有一个认证状态。
＃2。评估师必须有能力评估复杂的财产。这意味着他们必须具有明显的体验，或者他们必须得到它。如果不是他们违反了统一评估实践标准（USPAP）的国家和联邦标准。它在所有国家的法律。
＃3评估师服务的用户必须愿意支付报告。今天的评估工作系统中的一个大问题，复杂的评估需要时间和成本$。
＃4“缺乏Comps”是一个糟糕的借口，一个应该在评估监管机构面前降落评估师。
5 .可比销售不需要符合FNMA/FHLMC的指导方针，至少不需要全部。可比销售可以包括合同建设，如果数据是提供和可验证的(合同副本，成本表等)，它是可用的数据。许多评估师是经过FNMA培训的，不是合格的评估师。他们只能想到不适合复杂任务的FNMA指导方针。
＃5A只有部分能源效率的可比销售也可能提供一些市场迹象，人们愿意为益处支付更多费用。这可以使用额外的配对销售来显示，以显示溢价的数量或％。它是用来作为市场数据，可能不作为下FNMA guidlines真正可比可比，但只表示追加金额支付，以支持整体分析。
＃5B以额外的能效，或绿色额定租赁单元，公寓，房屋等建造的租赁物业，可以分析，以查看非绿色公寓的这个益处的增加的租金。此％可用于支持不为“绿色”的Comps的调整。这可能位于完全不同的社区，甚至是州。它成为市场支持，不一定是可比的。
绿色房屋与非绿色房屋的老销售可以作为支持调整的市场指标。FNMA和许多银行想要新的比较数据，但这些数据可能不是用作“比较”，而只是对非绿色住宅调整的市场支持。
7.一点使用的方法是投票，该行业，房地产代理商测试绿色家园的市场vs非绿色。这将需要一些时间和教育，甚至可能是一些专家援助。如果正常完成，它可以用于支持缺乏更具体的销售或信息时的一些调整和价值结论。我用基于法律的AppaiSals效果效果。
8.另一个事实是市场可能不愿意为此付出代价。我已经看到了多年来的能源效率尝试，地球缅甸家园，全日型的太阳能家园，信封太阳能家（笑话），太阳能预热器为热水等。所有的初始成本都有很高的成本，并全部失败显示添加值的转售。事实上，许多人比邻里的典型家庭销售不足。
只是让你们对这些分析方法的估价有一些了解。在我所在的地区，银行的估价一般在400到450美元之间，估价师会尽量在一天或更短的时间内完成估价。我预计需要一到两周时间。我估计的估价是一般房屋估价的5到8倍，我提前就知道了。
该报告将可能包含8到12个可比性，并在附录中分析了许多其他支持。
评估师应该与贷款方和承销商开个会，以确保所有这些努力都是可以接受的。我很遗憾地说，许多努力都与FNMA的标准紧密相关，因此可能无法接受。
最近我的大部分工作都是为一些长期贷款客户做诉讼。我的半退休状态让我有选择性，我对这些天的建造者感到失望。
我希望这些评论将有所帮助。
Curt
不会在一夜之间发生
当然，找到另一个银行 - 或转移到另一个州，其中提供了建立绿色的激励。我仍然相信梦想 - 无论我们花费什么（或需要多长时间），我们都会建立绿色。这是正确的事情。我们明天不会醒来，但至少我们将睡得很好。
Curt
关于＃5如果你的话
Curt
关于＃5如果您查看合同价格，您只需看成本而不是市场价值。市场价值需要接触市场，换句话说，它必须列出待售。从未列出的定制家庭不是可比的销售。
问题是，当房产的价值无法支撑时，谁会去贷款。评估价值应该基于市场数据，显示市场参与者愿意为特征支付多少。你可以在你所在的地区找到一些成本数据，了解人们为使房屋更节能所花费的费用，但这不是市场价值。在一些地区可能有足够的数据支持调整，但在大多数地区没有数据。
当地的S＆L和小银行可能会使投资组合贷款贷款，不必遵循二级市场标准。可用的资金非常小。
在短期内，房屋估价可能是基于估价师能够支持的价值。让估价师利用现有资源尽其所能。如果一栋典型的房子卖25万美元，这就是它的估价——假设估价师不能支持节能调整。如果房子有5万美元的升级，那么贷款人会考虑节省能源，并相应地调整贷款。注意我没有说值。
另一种选择可能是一个家庭有2个贷款。一个基于基础结构和基于节能特征的第二结构。
在有足够数量的具有节能功能的房屋出售之前，市场价值不会得到支持。你不能要求估价师对他不能支持的东西给予价值。在没有市场需求的证据时，你不能指望贷方放贷。贷方应始终考虑到他们可能不得不取消抵押品赎回权，并不得不转售房产。贷款人应该能够以接近其评估价值的价格转售房屋。
评估师
我在行动中看到的“评估师”一直是一件事而无例外，这完全没用。这是否真的很满意任何人不对这些可能伤害其公司合作伙伴的任何东西都不感兴趣吗？我可以把它打扮，但为什么烦恼。
能源效率和评估
既不是评估师也不是房地产经纪人知道或关心能源效率。我甚至甚至迄今为止，请告诉我“没有人关心能量”。即使我花了时间指出我们房屋的能量积极特征，也包括易于理解的“能效指数”，有一篇在当地报纸上运行的主要文章等等 - 因为没有“标准”相比之下，每个人都会吹掉它。我有21年的每月电力和天然气票据，指出了三层窗帘窗口，展示了天花板的R-100绝缘，展示了前门的空气锁，展示了完全绝缘的车库 - 没有人“得到它。“人们会回应我将向他们展示的“这是不可能的。”他们注意的一件事是房子的安静。
在租赁时，HERS开始进入比较过程。没有比较，因为基于我可以提供的所有信息，评估师和银行没有关于主题或过程的教育。评估师必须收集类似的信息，即使那么贷方也不会理解或欣赏信息。除了他们每月收到和支付的有限效用账单，他们无法联系。即使在每月和年度成本比较中显示，他们也没有得到它。标题公司不明白这一点。
唯一共同的目标是将财产移交。所有的想法和行动都是短期的。尽管放款人很担心，但你可能会认为HERS审计应该是标准程序。
节能市场价值
图片：这是一个3000平方英尺，超级和活跃的太阳能，没有备份，在乌斯特纽约。那工作！增加了大约25k的超级和太阳能成本，这将在大约8年的油或丙烷（无天然气）中组成。然而，评估师刚看到3 BR，2.5浴室。买家刚看到3 BR，2.5浴室。我不得不卖（离婚），并得到任何严重建造，绝缘的糟糕，垃圾在该地区的巨大般的垃圾是什么。对不起，伙计们，但我永远不会让这个错误再次出现。这是一个耻辱，因为如果建造了更多的房屋，我们将从中东地区进口少量的麻烦！
请大家重读一下Curt的
请大家重读科特的文章，至少两次。不像我们在这里发帖的许多人(他们可能是建筑方面的专家，但对估价师到底是做什么的只是过眼云云)，这个人真的知道他在说什么。无论我们多么相信我们所做的事情的价值，市场都有它自己的现实。请注意他在直接比较和对这些比较的合法市场调整之间所做的区分;平均市场评估和复杂评估之间的区别，复杂评估可以为这些调整提供理由;该复杂评估的主要额外成本(不保证银行会接受调整)，并最终注意到这句话:“多年来，我看到了许多关于能源效率的尝试，土房、全太阳能住宅、包膜太阳能住宅(真是个笑话)、太阳能热水预热器等等，都有很高的初始成本，而且在转售时都没有显示出附加价值。”事实上，许多房子每平方英尺的售价比附近的普通住宅还低。”是的，对于我们如此热切地想要创造的附加值，我们实际上可能是错的。谦逊一点，伙计们。
公用事业账单
超绝缘的家伙和科特的观点都很好。
可以使用的一种方式，随着市场研究，展示它实际上持有销售额（Cue Superulation Guy的离婚销售），是看不到公用事业成本以及它们如何影响销售价格（这是理论上是什么被评估的东西）。实用费用通常是MLS数据的一部分（我认为）。您可以根据公用事业费用计算理论值（来自房地产镜委员会的一篇论文（我认为）显示了20：1基于效用节省的未来价值的价值20：1的理论差异。）当我在获得再融资时评估时更换20岁以上的热泵后，用现代化的2级热泵更换20多岁的热泵和踢脚板的机翼，我将此纸张指向评估师（因为我希望在一年中展示足够的价值，我们可以放弃背驮贷款）。他在公用事业的任何储蓄中完全不感兴趣。
回想起来，理论纸可能是正确的，但仅在价值方面，而不是在评估方面。如果市场销售备份较低的公用事业销售销售更多，那么他们就可以（并且应该）适用。然而，这要求信息是在他们可能将其考虑之前的标准MLS数据买家的一部分，也许是实际教育客户的房地产经纪人。在人们真正看用实用成本之前，它可能会采取另一个能量震撼，但是现在需要提供数据，这需要提供数据。
其他一些事情简介上方超越了向业主（降低的公用事业）的资金和美分的回报，并转到有人将为某人为“仅仅是因为”。随着市场数据，显示人们将在未来的yyy功能的公用事能节省的价值上支付xxx，他们至少可以查看调整它。在实践中，直到这些是足够的，他们至少每月遇到它它不太可能。
绿色和评估
我最近重建了1974,900个SF House，可持续发展和能源效率，作为关键组件目标，包括新的节能窗口，高R墙，带有泡沫包装，R50天花板，天花板风扇，炉，热水器等。重新融资评估指出的标准施工和附近1974年ERA家庭的销售作为Comps。如今，价值基于平方英尺和房间/浴室数量。Higer质量建设或能源效果没有价值。能量效果甚至没有考虑抵押贷款资格计算。缺乏对更高质量建设的认可是失望，但新评估的最佳部分是土地的成本/价值，大约50％的最便宜的地区销售的50％。抵押贷款经纪人呼吁评估，但没有成功。我只需支付价值500美元，以获得无价值的“评估”，并在询问的信用报告上进行丁。并不认为您可以获得“绿色教育”评估师，因为这是幸运的速度，所以没有勾结。能源效率在80年代死亡，具有“便宜”的能量。 In 2010, the banks are killing it.
银行和能源效率
银行并没有扼杀能源效率。因为能源成本仍然很低，所以买家根本不感兴趣。当北美的能源成本达到欧洲的水平时，我们可能会看到一个更加知情和参与绿色住房的客户基础。至于房地产经纪人对潜在买家的教育，可能性不大。公众不愿意被告知什么对他们有益几乎是无止境的。低能源成本加上普遍和故意的无知，将使绿色建筑成为一项少数人的运动，可与水下长曲棍球相媲美。我真希望我是错的……
“绿色洗涤”
说一个家是“绿色”就像说一辆车是'燃油效率'。除非您可以验证和量化，否则是无意义的术语。我认为大多数人都同意当你知道这是一个汽车时，你知道这是35 mpg的时候，那么当你知道它是'effiectient'时，你的速度毫无疑问。因此，您需要为家庭提供竞标，以便您知道房屋的节能程度......因此，家庭的“绿色”和节能特征可能会在公用事业费用中拯救所有者。较低的公用事业账单...更多抵押贷款的更多收入...买方获得更高的贷款金额。这就是EEM / EIM概念应该是如何工作的。授予这位教育需要一些时间才能进入贷款和房地产圈的方式，但实际能源效率数字将使贷方和评估师更有信心，即房子里的绿色功能实际上意味着什么。
节能房屋评估
市场价值由市场决定。估价师衡量市场价值。如果购房者开始为提高能效的房屋支付更多费用，它们的价值将开始高于那些没有额外建设成本的房屋。
停止担心教育评估师和银行。教育买家。TT.
测量评估值???
我不知道一个单一的评估师，他将如实地声称他们可以衡量评估价值。评估是根据该地区类似房屋销售的估计。那说......似乎是一个“鸡蛋”的情况。当贷方了解买家将能够提供更昂贵的房屋时，可以更多地关闭节能房的买家，如果该买家居住在其中，那么该买家的价格较少。也许这将导致更高的节能家庭销售......因此，更多的“Comps”帮助评估师估计一个节能家居更准确的“市场价值”。这个过程必须在某处开始......似乎通过说服他们通过说服他们的节能家庭是一个没有高效的房屋的风险更有意义。
贷款现实
“较低的公用事业账单......更多抵押贷款的收入......买方资格获得更高的贷款金额。”
不，买方根据财产市场价值租赁贷款。期间。
没有哪个放贷人可以在拥有较高可支配收入的基础上冒险出借额外的钱。TT说得很对——除非绿色房屋的市场价值高于同样大小、地点和特定的“按规定建造”的房屋，否则不会有额外的资金来资助绿色项目。这不是估价师、房地产经纪人或贷款方的错。这是银行发现(相关各方付出了巨大代价)向可回收资产低于债务的人放贷是轻率行为的直接后果。在所有这个烂摊子,我同情那些没有借钱来维持他们的新车,假期等等,因为他们知道他们负担不起现在谁是(通过银行纾困和紧缩措施)的新车,假期等别人不关心他们是否能负担得起,只是现在想要的。还记得人们存钱买东西的时候吗?
太早了
我认为绿色倡议仍然在婴儿期，政府或个人目前没有任何关心的事情。一旦政府的激励，它将开始对信息散布的方式产生更多的影响。
overton窗口
这篇文章的每一个都可以理解绿色/节能建筑的价值和好处。这一点是很多。作为一个团体，我们属于许多不同的组织并与许多人互动。如果我们要做研究发布报告并让这个词会有所作为吗？你打赌它会。我住在圣乔治犹他州，我的权力成本是全国最低的成本之一，我从合作社购买。我刚刚用家居仓库的廉价乙烯基窗户取代了我家的窗户和外门，廉价的法国庭院门。虽然它们廉价均为节能，并提供税收抵免。
这是重点 - 我已经在夏季炎热的月份削减了一半的低电力账单，但更好的我的家更舒服。
当购房者买房子的时候，不管是1400平方英尺还是24000平方英尺，如果他们知道一个人有公用事业账单，这将是一个相同的房子的一半，他们会买哪个房子?如果节能的房子更舒适，他们会买什么?
我们都需要成为好消息的一部分，我们都需要确保为许多金钱销售的绿色家伙以其所在的真正能源/绿色的家伙而闻名，谁知道他们正在做什么和并且可以显示真实值，舒适和储蓄。
教育这篇文章中的一些人已经知道并了解了能量效率和绿色概念30年，但直到我们改变overton窗口，它不会发生。
这房子怎么这么绿?
世界上有于如何拥有3600个SF的家庭（McMansion）是绿色的？
评估vs市场
除非有精明的买家，否则不会有可观的需求。除非人们愿意支付更多，否则就不会有比较，也不会认为节能调整是合法的。评估培训是关于当前的市场价值——目前人们对节能的价值了解不够。节俭是一个相当新的趋势——3500 SF的房屋或“炫耀性消费”不会轻易消失。
针对现有房主的大胆激进解决方案
为了便于讨论，让我们假设你有自己的房子(或者至少有很大一部分)，并且可以设法卖掉它。本帖子讨论的金融问题的关键似乎是，节能房屋每平方英尺的成本高于按标准建造的房屋，而这并没有反映在贷款过程中。警告!疯狂的想法出现了!
第一步
找出贷款人每人贷款的贷款。在您家的销售中添加股权。根据节能的每SF的成本，耗尽您可以承受的广场镜头。计划建造那个大小的房子。
第二步
抓住“建筑物学习方式”副本。读它。再次阅读它，直到您在借助于级别的级别理解它。花钱在它的重要情况下，安全地确保你居住在一个可以改进的房子里，将随着时间的推移，这是一种舒适，节能和社会负责的情况。当然，你的同龄人可能不欣赏其微妙之处，并将其与更大的较大的建筑物相比进行比较 - 但是什么？
从另一端工作——不要向信使开枪!
我既是一名估价师，也是1994年在我所在的草原州建造了第一能源之星级房屋的人!
银行没有理会，但我们在绿色建筑方面做了一个个人实验，尽管他们没有给房主任何形式的贷款减免……不幸的是，当其中一位房主拖欠她的贷款时，她的止赎交易，就像最初的交易一样，以“市场价格”成交。
现在如果你们想试着解决这个问题,而无益地抱怨你为什么不击败了监管机构(em -五问如果你想让我给你的地址…)为支持相同的形式被使用在能源危机:1976 - 8它允许估价师做出一个具体的决定，即房产所有者会省钱，因此会更容易地支付他们的抵押贷款——释放出他们的一些资金，用于所有重要的(银行视图)每月付款!!
现在不是大脑瘙痒，而且现在没有大脑乱心......除了丁当能源公司现在拒绝允许评估师是否可以访问所需的信息......所以有人还必须在轨道上获得这些公司！
但是你去找人们 - 有一个解决方案。但我Myslef我的老公，我无法击败一套全国regs依照者提交。
想要一个跳投吗？
把我的身体和感兴趣的个体拿来，这就可以(再来一次)。
我不能拼写<
我也不会拼写
专注于当地
我们无法解决这一大问题，但也许我们在本地工作有机会：您当地的信用合作社，您当地的银行。
绿色建筑没有识别
我们最近有一个在弗吉尼亚建造的新家，并震惊地发现我们闭环地热系统，6“墙壁（不需要的状态代码）和低E热窗口的评估师没有给出任何额外的价值。这是我们的退休回家，幸运的是，我们有足够的现金来获得这些功能 - 这将在大约8年内储蓄储蓄。对于所有节能的谈话 - 我们的领导者贬值（？）没有如何连接点，以确保没有障碍能够实现能量独立性。
问题是胡萝卜
你把胡萝卜挂在你希望产业发展的地方。如果我们的政府是如此的关心我们的垃圾填埋场,能源消耗,健康和环境(应该),然后把规定的政府实体,甚至提出激励节能(我敢说绿色),必须将这一机制引导评估过程(胡萝卜)。除非你有一个完整有效的程序，否则你不会有效地改变行为.....
我们已经有效地关闭了我们的绿色项目，不再提供泡沫塑料隔热层，除非我们的买家提前支付现金升级。
我相信高性能的家园。我们投入了数百小时才能汇集我们的绿色/惠普产品。我们建立了第一个金级认证（德克萨斯州中部的Nahb Green Build Program Home ....但是，我不相信包括所有高性能升级，无需成本。我们必须在以前减少我们的几个房价根据评估师的无法预算，包括与能源效率等的任何相关的任何关系。我建议至少基于所取得的竞选评级的价值......这将是一个开始
不满的绿色建筑
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