图片信用：Chris Briley
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[编者注：Roger和Lynn Normand正在建立一个[缅因州的无词汇表] Passivhaus [/ no-amlosary]。这是一个第17条系列中的第17条，将遵循其项目通过建设计划。]
评估绿色增强需要评估人员采取两项行动:(1)在评估表上识别并列出绿色增强;(2)给这些增强赋值。
评估师通常需要注意一个家庭的能量功能
第一个行动是最容易的障碍;抵押贷款市场的“大家伙”——创造了次级抵押贷款市场的房地美和房利美——坚定地站在你这边。他们的标准评估表格包括节能升级的数据字段;评估师是必需的要注意这些升级。
以下了解有关此要求的详细信息：
这些功能应该如何重视？
虽然Freddie MAC表单70指南要求评估师列出能源效率的功能，但它们将其留给本地机构，以指定这些项目应该如何重视。重视这些物品不是一个不可能的任务。有充足的指导可用于帮助评估师提供价值绿色物业特征：
- 该评估研究所为本主题提供课程 - 例如，“评价绿色住宅建筑物的案例研究 - 包括真实的案例研究”和“绿色住宅物业的估值。
- 该评估机构提供了一个在线课程“绿色住宅物业评估”。
- 评估学院提供教科书（2010年6月发布），题为“绿色家园的介绍”。
- 评估学院通过教科书的作者提供免费播客“绿色家园的介绍”。播客通过三种标准方法讨论估值绿色家庭：成本，销售和收入。作者表明，由于绿色建筑是一个相对较新的现象，销售方式可能不是最佳选择，并提出了评估者比平常更依赖于成本或收入方法。他说，识别节能升级的良好替代方法是与传统建造的家庭相比，重视绿色家居的月度节能。在延长的一段时间内计算节省的净目前值，并将总量作为实际生活对属性的调整。除了评估学院可以提供什么，从美国能源建筑物中提供权威数据，可以随时可用，以便进行此分析。
- Marshall and Swift是一家国际知名的住宅和商业建设成本数据来源绿色培训研讨会与绿色大厦花费书作为继续教育的工具。绿色建筑成本数据集现在是完整的住宅手册的一部分。(以前这是另一本书，需要额外付费)。课程内容包括场地与设计、能源、材料、室内环境质量和绿色评价标准。参会者可获得国家绿色评估专家称号。
- Freddie MAC指南新家庭建设（2011年9月发布）第6页，以下成本可以包括在计算建筑成本中：“节能组件，系统和安装”和“建筑，工程，调查和法律费用”。因此，即使在房地产经纪人的销售数据没有多个上市服务准备销售成本估值的方法，也有充分的指导和技术来实际和公平的绿色属性。
立法解决方案是在冒失处
因此，如果您看到了红色的红色，正如我们所做的那样，与我们所做的那样，与贷方合作以获得修订，或者将其重新分配给另一个更合格的评估师。
在未来，可能会在绿色物业上获得公平震撼，这将是规则而不是例外 - 即，如果国会和总统签署了最近签署的Bipartisan账单，则签署于美国参议院，以解释抵押贷款承保中的能源成本。在评估房主进行抵押贷款的能力时，对价值能源法的明智会计将包括房主的预期能源成本。实际上，传统的PITI（主要，兴趣，税收，保险）抵押贷款率将成为PIETI - 借助“E”代表家庭能源成本。
只是不要屏住呼吸这个会议将做正确的事情。
与此同时，我们在等待第三次尝试的结果对埃奇沃特豪斯的评估。
本系列的第一篇文章是在Passivhaus项目中踢轮胎．Roger Normand的施工博客被称为Edgewaterhaus.．
5个评论
一系列伟大的文章
罗杰，
让我首先感谢您提供的这一系列非常有用的文章。我对您的具体建议印象特别深刻，这比通常在这个问题上的抱怨有了很大的改善。
伟大的工作。
公平的待遇
我看不出你怎么能就环保措施制定一个“公平竞争”的法律。它的价值可以用于融资或出售，但两者都取决于普通买家的支付水平。
出售卖方，卖方有自由地包括销售价格增强的价值，但如果这会推动市场价值以上的价格，房子将难以销售。但卖方有自由要做，并且可以自由地拒绝平均买家，并持有个人价值增强功能的人，并愿意为他们支付。
但无论是否出售，如果交易需要银行融资，银行都无法考虑合适买家的价值。银行必须根据平均买家的价格来定价，因为如果他们要收回贷款的话，为了出售房产，他们必须接受这个市场。
我认为可以希望的最佳是要求在评估中列出的增强功能，并等待市场赶上他们的意义并决定他们的价值。
增强功能保存能量确实具有实际价值的事实。但它会随着时间的推移偿还前期投资。在提交预付款后，投资回报的持续存在是一个好处，但市场必须决定回报是否值得全额投入前期。即使它最终返回利润，也不会等待投资回报。
在我看来，所需要的是卖给公众，这个想法是，节能增强的前期投资值得提前投资，然后市场将响应增强需求和遗嘱的观点而改变自然被评价和出售的价值。
但是，在自然而然之前，我没有看到如何在法律上强制这种结果。
回复Ron Keagle
在当地，根据我的房地产经纪人朋友(即轶事经验)，绝缘+空气密封+ ES电器和水感装置，当买家被告知升级时，房屋的价值会增加10-14%。太阳能之类的，再增加5%左右。
他们的问题是代理商，让银行（和评估师）到以众名人的买家遗址发现有吸引力的因素。
因此，问题可以成为如何让银行/评估师与买家房地产经纪人看到的速度。
我不是故意说或暗示这是整个购买公众，甚至是大多数，但它足以参考“绿色”特征，代理商会宣传房屋。
卖一个独特的房子
就卖房子的问题而言，我会推荐买家可能估价的所有特征不管估价员如何估价这些特征。一些买家将不需要融资或贷款基于评估。如果房子是独特的，你必须寻找独特的买家。你只需要一个。有些独特的房子会对一小部分买家产生巨大的吸引力。对于大多数买家来说，普通的房子也有普通的吸引力。
含有平均房屋，高价和低销售价格之间的蔓延将很小。25万美元的平均房屋的差异可能是25,000美元。但如果25万美元的房子吸引人但独特，但高价和低价之间的差异可能为75,000美元。所以有一个独特的房子，你必须非常小心不要用错误的买家造成巨大的损失。你必须找到完美的买家。这意味着您必须自己销售，因为房地产经纪人用于平均房屋。如果您的房子不平均，他们希望您能够平均，以便他们可以销售它。
尽我们所愿
尽可能多的日子，房屋估值中的定义问题均为近似下降顺序：
邮政编码
卧室数量
生活区的平方英尺
浴室数量
平方英尺的土地面积
其他一切
除了水景或其他一些不可替代的问题，“其他一切”可能只占价值的15%。有可能一栋绿色建筑的面积更少(看看你的估价，它会列出每平方英尺的价值)，评估师会注意自己的估价不会与调整后的中值偏离太远。
如果我要为一套估值困难的绿色住宅融资，我会找一家当地银行(他们可能会选择贷款，而不是转售抵押贷款)和一位头脑“正确”的估价师。
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