图片信用：马丁·霍洛拉
更多的客人的博客
[编者注：Roger和Lynn Normand正在建立一个[缅因州的无词汇表] Passivhaus [/ no-amlosary]。这是一个第15条系列中的第15条，将通过施工遵循其项目。]
我在应该是“绿色”的住宅物业估价上看到了“红色”。
不，我不是色盲，不过我的妻子琳恩说我因为偶尔在时尚上的失礼而“严重的色盲”。也许如此。
在这里，我在这里使用比喻颜色，因为在获得识别和现实地重视Edgewaterhaus的能量效率和环境友好（A.K.a.“绿色”）方面的财产评估。从忽视的评估中，我已经打了一个“红色”全部在我们家庭设计中的这些功能。
得了吧，没有能源账单肯定是有价值的
您认为，我们的评估师被评为“典型”的Edgewaterhaus的能效，另外四个可比性，包括一个Leed Gold Home。他没有认识到Edgewaterhaus旨在旨在为Passivhaus标准设计，这导致一个使用90％的能源，用于空间加热和冷却比传统房屋更少。他也不认识到我们的房子将为环境可持续设计寻求LEED铂金现状，或者设计包括一年一度的光伏系统，以每年净零能源使用。
这意味着我们每年用于取暖、制冷、照明、洗衣和做饭的能源成本将会减少零！！我们基本上预付了大部分建筑的能源成本，以非常紧密的建筑信封的前期投资形式。我只意识到缅因州的另一个家可以夸耀这个血统（贝尔法斯特被动房屋）。肯定达到净零在今天的房地产市场中具有真实，可衡量的价值！
根据我们收到的评估，不是这样的。
在贷款之前，银行需要评估
我认为我们就像美国人口的99％需要建造贷款到融资建造一个新家。我们在南部缅因南部地区寻找各种当地和国家银行和信贷工会，我们将建立Edgewaterhaus，并在弗吉尼亚州北部的当前家里。我们发现“大伙伴”就像美国银行一样，在抵押贷款市场崩溃之后，已经遗弃了建筑贷款。我们得出结论，Saco和Biddeford储蓄机构是该地区六个地方的小银行，拥有最优惠的价格和客户服务。自1827年以来，S＆B储蓄一直在商业，他们的贷款人员特别支持我们的绿色家居设计。
随着常规审查资产，负债和信贷分数，所有金融机构都将坚持要获得房地产评估师来查看建设计划，以评估计划建设的潜在市场价值和贷款之前的潜在市场价值。如果我们违约贷款，贷款人希望通过销售该物业来确保它能够恢复其投资。
附近有任何“比较”？
我们与贷款人员讨论了公平估值绿色物业的挑战。过去几年的经济衰退意味着房地产销售额较少，以建立相似大小的家园和社区的可比价值。在过去的五年中只出现了全国公认的绿色建筑标准，因此这些标准已经建立了很少的房屋或商业物业。最近已经买入或销售了这些绿色建筑的少数。
物业评估通常基于比较销售价格，施工成本或收入发电潜力的价值。我们被告知，大多数银行对可比销售的重量更大，这依赖于使用房地产经纪人的多个上市服务（MLS）数据库来查找“Comps”的评估员。
我们知道发现绿色物业销售Comps将非常努力。MLS现在不具有任何绿色数据字段或绿色报告标准，因此评估师将如何在MLS中找到一个绿色建筑，如果存在，除了在米尔属性描述中可能是绿单词搜索？我读过MLS正在努力制定这样的领域，但他们今天不存在。
“软”蔬菜和“硬”的绿色
什么使属性变成绿色?绿色建筑标准屈指可数。有些(如被动式住宅)基于建筑科学原理，使用精确的能源模型，并要求在施工完成后进行风机门性能测试，以确认建筑组件达到了模型性能标准。其他绿色标准感觉更像是“粉饰”。
更重要的是，在评估中你如何评价绿色?
我能分辨出两种深浅不同的绿色。还有“软”环保主义者——出于对全球气候变化的担忧，这些人会被使用可持续材料、使用可回收产品以及减少或消除空气排放的产品的建筑所吸引。你要么相信这些事情的重要性，要么不相信。算我一个吧。我愿意为具有这些属性的房产支付更高的价格，但我也知道很多人不会这么想。(嘿，有些人仍然不相信卫生局局长关于吸烟致癌的警告)。
然后我称之为“硬”乐器 - 那些专注于能效升级的人，可以以美元的数量量化，从投资一个非常紧密的建筑信封。艰难的绿色可能会拥抱一些或所有柔软的绿色议程，但它不会推动他们的奇异关注能效。
例如，一个柔软的绿色环保主义者会反对使用含有消耗臭氧层化学物质的泡沫绝缘材料。硬环保人士可能认为一次性应用程序中较高的r值是一个合理的权衡。在缺乏MLS数据的情况下，用实际美元来评估绿色软住房的价值仍然是主观的，而评估绿色硬住房的价值可以是一个客观和可量化的分析。
评估的依据是什么?
因此，评估绿色房地产面临的挑战是:由于经济低迷，总体住宅销售数据低于往年;各种最近的绿色建筑标准，有些比其他的更可信;建造的绿色房屋很少;出售的绿色建筑甚至更少;在MLS比较销售数据中挖掘绿色属性并不容易。
所以不可能评估绿色财产？绝对不！
不要绝望。当评估未能识别或价值合法的绿色财产增强时，不要屈服。事实上，我很高兴地说，主要的建筑行业估值来源已经提升到挑战，并制定了可靠的工具来公平地评估绿色建筑。挑战并不是那么缺乏工具，但需要教育评估师和借助这些工具的使用和值。
我将解释这些工具是什么，以及如何使用它们我的下一个博客．(你读过之后第2部分，你可能想读书第3部分。)
本系列的第一篇文章是正在研究被动式节能屋项目．Roger Normand的施工博客被称为Edgewaterhaus.．
15个评论
比较也害死了我们
我们有类似的经验。虽然我们的评估师对绿色建筑和可再生能源投资有兴趣，但他说他的双手被绑在一起。我们区域中根本没有比较。最令人沮丧的部分是，如果有人想以价格购买我们的房子，我们都考虑了展会，他们将不得不在存款中将大部分购买价格放在押金中，因为银行不会融资80％的要价。它唯一的积极，它降低了我们的税收负担。我们在这里写了我们的经验......http://uphillhouse.wordpress.com/2012/02/25/green-home-appraisal-blues/
谢谢你,罗杰
在您所涵盖的所有主题中，罗杰，这可能对GBA的广泛观众来说可能是最有价值的。这是我们一切都知道的问题，我为推动它和分享你所学到的东西来赞扬你 - 我焦急地等待下一期。
能源审计
能源审计的结果，以及为响应第一轮审计而进行的任何升级，都将成为MLS评估的客观数据来源，可用于量化同一区域内邻居的典型能源使用价值。西雅图城市之光(Seattle City Light)一直在为其客户和100个拥有类似大小房屋的各自邻居提供能源消耗排名。它在让你思考你的能源使用习惯方面非常有效。审计将是确定给定房屋能源效率的更可靠方法，因为它将把使用模式置于一个公平的竞争环境中。审计结果需要提供一个具有通用评分方法的标准模板。如果联邦政府能资助一项能源审计补贴计划，就能很快建立一个足够大的数据库，供美国职业棒球大联盟使用。这反过来会促使房屋卖家进行能效升级，以在市场上具有竞争力，尤其是在能源价格较高的地区。
安慰
舒适是评估师往往考虑的审美价值。当我第一次开始建造被动太阳能秸秆Bale家庭时，每位客户都会惊叹，这是我曾经活着的最舒适的家。从那时起，我已经用它作为花费花费额外的额外美元的卖点能源效率。每次评估师都应该有一个复选框，以便在家庭的功能列表上舒适。
看见红……
罗杰，全美房地产经纪人协会(NAR)和评估协会(AI)已经开始看到高性能住宅的价值。NAR开发了一种可被当地MLSs采用的“绿色MLS”。查看绿色MLS工具包。类似地，人工智能还开发了一份住宅绿色和能源效率补充表格，供业主使用，以证明高性能住宅的好处。当然，诀窍是让你当地的房地产经纪人组织和知识分子在他们的地区采用这两种方法。我也明白，如果通知人“不合格”进行评估，你可以要求贷款人重新进行评估，也就是说，记录高性能住宅特征的价值。我建议你和当地人谈谈。一些房地产中介协会已经采用了“绿色”MLS，而估价师(在人工智能的大力推动下)也开始理解高性能住宅的价值。
谁的无知?
如果预期的卖价并没有反映出经营房屋所需的低能源成本，我们也就不能将其归咎于估价师在这方面的无知。最终，估价应该反映出买家愿意支付的价格。如果房子的净零对买家来说没有价值，那是他的无知在起作用。如果房地产经纪人不强调精力方面，那就是他们的无知。房地产经纪人应该钻研这个问题，这样他们就可以把非常低的能源成本和更多的舒适作为卖点。
如何在家庭评估游戏中获胜
我们在这是一个非常噩梦中才截至1/2年前。迄今为止似乎很少。我们发现（艰难的方式）您作为估价支付的家庭主义者有权查看分配给您的评估师的凭据。但是，您实际上无法选择评估师。在前泡沫日内，银行可以直接调出他们最喜欢的评估师，但这导致滥用行为。（“嘿乔，如果可以在_____中进来，我们会给你这个评估工作。现在，您的银行必须拨打一个独立的评估Borkerage，然后将联系评估师。银行不再被允许直接联系评估师。然而，银行确实选择了他们将使用的评估师。
在过去的10 - 20年来，家庭评估产业已显着变化。基本上它是“大盒子”方法的成为另一个受害者。几家公司与大型国家贷方合作开展了成本（支付评估师的价格）。结果是，成立明确，经验丰富的评估师不会为这些工资工作......通常不到他们所获得的1/2。所以谁将为这些新巨人，新的巨型或无能的评估师工作。
目前，您可以避免这种噩梦的最佳选择是要求评估学院成员的评估师。它们代表了作物的奶油。您将支付更多费用，但您可以将它们持有AI的政策在评估绿色/节能之家时。我实际上下载了这些信息，并为每个评估师提供了它。AI有一个绿色家庭评估的冠军，她的名字是Sandra Adomatis，她经常在Nahb的绿色会议上拥有一部分。
她衷心同意评价的心灵和灵魂是Comps，在那里是这个问题。当您所在地区没有Comps时，您会怎么做，这几乎总是如此？她的答案是，评估师然后必须超出他们的地区，以访问绿色家庭销售如何与加剧建筑股票的销售。幸运的是，绿色MLS在几个地区已经存在了一段时间，最重要的是波特兰，或者。地球优势研究所一直持续记录，所以西雅图所处。还有最近的一项大型加利福尼亚州的调查，展示了具有光伏面板的房屋销售。我保存了评估师的工作找到所有这些信息，并为他们提供了一封电子邮件给支持这一点的所有链接，并相信它或不起作用！
当你在切割边缘（双关语）时，您也必须在教育评估师的最前沿。他们的关键是让贷款人/经纪人展示您对评估师的审查资格的权利，并且由于您将为评估学院的成员支付额外费用，因此需要支付额外的权利。由Wisy，我不是一个评估师，但我最好的伙伴是帮助我导航这个棘手的水域。祝你好运！！！
能效评估建议
我一次又一次地看到/听说，一个人建造了他们所能建造的最节能的房子，但是他们的努力却没有被估价师和抵押贷款者认可。
评估师确实根据用于确定价值，批量，平方英尺，年龄，单车库与两辆汽车等的可比销售比较的轻微差异来调整价值。虽然这些“比较房屋销售”不提供公用事业费用比较（热，冷却，选择消费）有一种方法将其带入评估，该评估目前正在以略微不同的方式使用。
EEM (Energy Efficient Mortgages)(tinyurl.com/E-E-Mortgage)用于提高购房者的债务收入比(DTI)，以购买节能房屋或进行能源改进。一般来说，住房公用事业成本不在DTR贷款比率中考虑。EEM利用一种通过能源审计确定年度成本节约预测的既定方法。与房地产评估一样，节能是基于类似住宅的模型，并根据住宅规模使用当地的公用费率和标准使用率。虽然EEM帮助买家购买或获得更大贷款的资格，以提高房屋的能效，但它目前不是房屋价值评估过程的一部分。
我暗示在这里可以使用EEM数据并将其应用于家庭价值评估以及抵押贷款（借款人）方面。该项目（每月/年度）节能可以乘以某种因素，例如抵押贷款期限（15-20yr）和加入家庭评估。在给定位置的典型家庭公用事业费用是4,500美元/年。基于EEM /审核的预计节能为60％，抵押贷款期限为15年。该公式看起来像4,500 x 60％x 15年= 40,500美元的附加值。虽然这不考虑到15年的燃料成本的增加，但让我们称之为“错误的余量”。注意：这种方法的一个缺陷是由FHA / HUD / Fannie Mae的EEM贷款放置的能量改进的人工“5％的房价帽”。需要改变此概率，以为EEM融资和我提出上述评估方法，以及一般的节能家庭建筑业/市场。
虽然这种EEM公式和估算方法可能无法反映各种家庭改进和/或机械的艰难成本，但您将永远不会获得评估行业，以便比较太阳能装置的独特能量改进或独特的墙壁结构的估值。不妨坚持对买家，贷方和评估师更加理解的东西，能源成本和节省。
关于绿色的蓝色笔记
感谢罗杰，你发表了你的故事，讲述了那些寻求新建筑、购买或改造高性能或能源升级房屋的人们的共同经历。
我向我的集体列表添加了你的故事，“不应该是”。
由于时间有限，今晚我将插话几句。
不到1%的房地产专业人士;估价师、经纪人和贷款机构甚至已经开始寻求绿色专业知识。对于那些感兴趣的人来说，这很困难，因为他们需要的东西很难找到。培训就像市场上高绩效家庭的证据一样稀缺。评估人员需要花费多少时间和精力(如果有培训的话)来发展绿色专业知识?又不是两小时的课!和其他行业一样，许多人在过去几年一直处于生存模式，所以他们不会选择学习那些被认为是“非必要”的东西。我们还有很长的路要走。
承销商需要市场证据。如果一所房子今天违约，而房子挂牌出售，市场会支付多少?在典型的营销时间内，例如，30+/-天?评估师被要求报告市场将支持什么。主要来源是直接市场证据发现最近出售的，类似的，可比较的。
但如果没有可比性呢?
正如Roger所指出的那样，有关评估师的工具存在，以超越我们的典型方法。我对您将触及的工具感兴趣。
可以基于几种价值的方法进行估值的案例，由二级市场证据支持。我去年推出了估值研究，评估了洛杉矶的3个能源升级的房屋（用于能源升级CA）。在查询“能源升级添加价值？”我们确定了预先升级值。我们发现零比较，但是这3的由此产生的绿色溢价范围为6-9％。家庭住在这些家中，所以他们没有出售。今年，我们继续使用4所房屋进行升级和出售。这将提供更强大的证据。以下是关于第1部分的文章的链接http://tinyurl.com/6osy7eq．
评估师可能做出一个完善的工作并建立一个强有力的案例，那么承销商可能无法调整并拒绝评估。随着目前的经济气氛，红旗的频率比以往为本“非典型”的任何元素的频率高于以往任何时候。
2个原因为什么市场证据很难找到高性能的家庭，特别是e升级为现有的。
1-家庭性能承包商正在做一个了不起的工作!有过在EE家居生活经历的住户很珍惜它，不想卖掉它。营业额很低。
2-数据的准确性和可访问性是稀缺的。需要对特工进行培训。截至今天，在美国有800多个MLS系统，只有(大约)17个相对“绿色”。即使没有这些，报告的准确性，标准化的术语，无数的绿色评级等-所有都处于婴儿期，有改进的空间和大量的困惑。
大多数人都会同意，能源升级的房子更值钱。这对他们来说是有意义的。他们看到更高的质量，更低的运营费用，如果他们知道更多，舒适和室内空气质量的好处。但我们关于那些实际支付更多的人的数据尚未被普遍发现。
节能是可以量化的。它产生了一个估价师可以使用的数字。未来收入流的现值。
非能源效益更难以量化，但评估师需要找到一种识别这些方法。我们如何通过货币化健康？有充分的商业物质研究表明，核心的财务收益远远超过了节能的金融收益（最近的一项研究报告了112倍）。我们需要进一步审议住宅行业的这些福利的价值。例如：第1部分的一个家庭（上文提到的研究）有3个患有哮喘的儿子。安装升级时，症状显着降低。他们不期待这种好处，但这是他们最激动的东西。改善良好存在的价值是什么？更多的学校里，参加体育等，医学相关费用较少。
高表演家的真正好处是什么？这对人们的代价是如何反映的？
拥有一个家的真正成本是多少？拥有绿色专业知识的代理商可以帮助指导购物者提出不同的问题。
我还没见过我们在环保清洗或过度销售和低价销售方面有这么多问题。即使是一套全面升级的房子，经纪人也不会经常“出售”资产或明确说明。我们有盲人给盲人引路。如果消费者没有意识到资产差异，他们怎么能在苹果和橙子之间做出选择，如果他们不知道橙子是一种选择，也不知道它的外观、味道和气味。
我参与了这些主题的推广和培训——绿色建筑/惠普，包括评估方法——给这个团体，RE专业人士。
我看到重新利用和普通房屋拥有/购物公众之间的断开差距。他们缺乏培训正在伤害绿色的家庭市场。
在进行评估时，要求指定的评估人员具有评估此类资产的专业知识或“能力”。通过相关文件、承包商联系方式、BPI或HERs测试结果、公用事业记录和工作范围清单，帮助评估人员清楚地了解资产。
黛布拉很少
迪克“如果是预期的话
迪克“如果预期的售价没有反映跑房子的低能源成本，我们不一定责备它在评估师对这个问题的无知。”
如果没有公认的高效房屋，您不能说评估师是无知的。
作为一名前估价师，我可以说，在获得反映独特财产的评估时有几个问题。
首先，成本并不等于价值。你可以建造最大最好的房子，但这并不意味着有人会支付建造成本。游泳池就是一个很好的例子。在美国的许多地方，你可以花3万美元甚至更多的钱在游泳池上，但价值几乎没有增长。
最大的障碍是评估师不会分配价值。当我听到这些论点时，它会归结为评估师，不会给我建立它的成本。评估师的工作是收集市场数据并提供对房屋价值的可靠度估计。如果没有任何市场数据来支持调整，那么您或评估师不能证明节能功能的市场价值。这都是假设。
另一个问题是贷款和评估气候的状态。从井福戈，美国银行的大银行创造了另一个盈利中心，处理了评估的订购和接受。他们推动了向实际评估师支付的价格，又降低了评估的质量。他们使用最低的成本评估师，其中许多人没有资格到期鉴定。
另一个问题是估价师做市场调查和收集数据所需的时间。这将会耗费更多的时间，花费也会比标准的评估高得多。我怀疑贷款人会支付完成一项艰难的评估所需的费用。不包括贷款加价，估价费用可能超过1000美元。
还有一个问题是谁应该承担贷款的风险。作为一名贷款人，我不想贷款给一处我不知道在丧失抵押品赎回权的情况下会卖多少钱的房产，但这正是许多人要求贷款人做的。
根据评估标准，市场价值的定义是，一个房子已经暴露在市场上，买方和卖方同意一个价格。自定义建造的房屋不符合这个定义。一个定制建造的房屋不提供任何可用的市场数据，可以供其他评估人员使用。直到房主列出并出售房屋，市场数据才会创建。对于新的定制住宅社区来说，市场数据可能是个问题。
在市场赶上之前，解决方案可能必须来自于贷款人创建的项目，采取一个基础评估，没有能源效率的特点，并作出一个“行政”额外考虑节省。借款人应该被期望拥有更多的资产，并成为一个更大的合作伙伴。
评估师将我们归类为“非传统”
我们最近在一个Superpulated房子上进行了评估，我们计划建造。评估师抵达的价值是我们希望的，但是，因为我们不会有中央热量（只是一个木头斯托夫和导管和导管的迷你分裂热泵），他注意到家庭是“非常规。”因此，银行将无法出售抵押贷款，我们将被迫支付更高的利率。我拒绝支付成千上万的加热系统，因为我们不需要在我们的抵押贷款上拯救数千次，所以这真的很不幸。评估师表示，他已经看到了一些具有类似设计的其他家庭，但此时他们仍然过于罕见。我们正在与一名向我们保证的工程师，该房子将均匀地热量热量，不会受益于中央热量......但显然，平均家庭买家不能相信这一事实。
回应兰迪乔治
我同意，兰迪，在我看来，你的评估师做出了一个不幸的错误决定。你有机会要求重新考虑。受过绿色专业培训的估价师会理解你的系统的好处。他可能无法明确支持增加价值(尽管有可能这样做)，但不应该强加否定。他问过你的节能计划并计算过吗?
黛布拉很少
黛布拉
问题不在于
黛布拉
问题不在于评估者。在这个问题上，每个人都可以持不同意见。首先，我们不能着眼于个人，但我们必须着眼于更大的市场。如果你要建造房子并把它放到市场上买家会有什么反应。我想知道房子的所有区域都是可用的。我不想要太热或太冷的房间。我怎么知道会是这样。考虑到每个房子都是独特的，很难说一个房子将如何表现。尽管该房屋可能满足原业主的需求和期望，但它可能不会得到其他业主同样的认可。
我还从许多借款人那里得到一种理所当然的感觉。在贷款失控时代之前，抵押贷款行业制定了一套贷款政策，降低了贷款风险，帮助控制了损失。然后我们忘记了这些教训，利用抵押贷款行业来推动我们的经济。这导致了抵押贷款市场的崩溃。并对整体经济造成重大损害。
我觉得要求贷方赌博的价值不是明智的事情。我同意节能建筑，但在什么时候成本超过了福利。我不认为我们知道这些答案。
问题是谁应该承担风险。应该是贷款人/投资者，纳税人(不赞成)还是个人承担风险。
非传统的房子
兰迪,
简单的解决方案是将电阻加热添加到您的房屋计划中。这将满足贷方和评估师，对于许多人来说是期望的备用加热系统。
SuperInsion是建立的一种好方法，价值可能只是那些住在这样一个家中的人。目前的贷款实践不承认能源效率是不幸和短视的。我争夺一个高效的建筑也是一个非常良好的建造结构，效率不会意外地发生。现场规划，绝缘厚，适当的窗口放置和良好的表面比率均有助于导致成功的建筑项目
建设更好会导致客户忠诚度，舒适难以定义，但我们都争取它。一个房子值得有人付出代价，稳固的建造和精心设计的结构将在市场上带来更好的价格。
评估价值
作为东北地区的估价师，很难确定对家庭“绿色”组成部分的贡献价值。在Ct有非常少的高性能家庭。有一些研究帮助估价师估算贡献价值。这可能不是100%的成本，但有价值。评估协会有信息和成员，像我一样，可以帮助业主。
登录或创建帐户以发表评论。
注册 登录