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[编者按:罗杰和林恩·诺曼德(Roger and Lynn Normand)正在缅因州建造一个[无术语表]的被动式haus[/无术语表]。这是本系列的第16篇文章，将跟踪他们的项目从规划到建设。
如果你读过我之前的博客(“在绿色物业评估上看到红色 - 第1部分”)，你知道估价师没有列出或评估埃奇沃特豪斯的任何绿色/能源效率方面。这有关系吗?
绝对的!
大多数借款人包括绿色增强成本，作为整体施工成本的一部分。然后，他们获得贷款，以涵盖一些或全部的上前施工费用。如果评估不重视绿色增强，贷方将可能会相应地降低贷款的价值，特别是如果借款人已经在最大贷款到价值金额。这是“无奇饼，没有洗衣”综合征。
你愿意放弃什么？
如果没有资助绿色增强的前期成本，借款人可能被迫在竞争优先事项中决定。放弃什么：升级厨柜？进口花岗岩台面？后院甲板？车库？更厚的壁用于更高的R值绝缘？双窗帘Windows for Double-pane？地热空调？光伏或太阳能热系统？
这对许多人来说是一个艰难的呼唤，即使是那些想要绿色的人也是如此。绿色增强往往是看不见的 - 你看不到额外的绝缘;窗口是一个窗口。然而，爱上非常可见的高档厨房用具，定制帷幔或可爱的景观很容易。这些设施提供即时，内脏的质量和美容，而前者对休闲观察者看不见。
即时满足还是延迟满足?
一些绿色的改进——如更紧密的建筑围护结构或光伏系统——提供了经济效益，但投资回收期要延长数年。我不是社会学家，但我认为大多数美国人更喜欢即时满足而不是延迟满足。所以他们选择了可爱的进口地砖——如果他们每个月花100美元或更多的水电费怎么办?
我还应该在这里澄清“绿色”的阴影。如果你打算把白炽灯换成节能灯，或者使用能源之星电器，这对你来说是件好事。只是别指望估价师会注意到或评估这一点。
这些是“典型的”升级。我正在谈论更大量的改进，如额外的墙壁，天花板或子板绝缘材料，超出最小代码要求。虽然使用可持续材料是环境的高尚，但我怀疑在很少有人之间，而不是许多人之间愿意为包括可持续材料的家庭支付更多。也许更重要的是，评估师实际上没有办法客观地量化这些材料的边际市场价值。
所以，选择可持续的材料;只是不要期望他们在评估中得到重视。
给那些面临评估的人的建议
在我的网络研究中，我发现许多文章都是关于房地产估价师未能公平评估绿色建筑的，但很少有人建议如何增加获得公平评估“绿色”建筑的机会，或如何挑战未能做到这一点的评估。
因此，以下是我从重重挫折中精选出来的建议。我希望我当时就知道我现在通过经验和研究学到的东西。
1.与贷款机构合作，在“绿色”中看到真正的价值。重视绿色建筑的贷款人可能就像绿色评估师一样稀缺。如果您将建立或大幅重塑房屋，这可能是一个更容易的案例，以便在国家公认的LEED，能源明星，被动房屋绿色标准中重新制造房屋。在申请贷款之前，与贷方与贷方交谈。如果没有，走路！
如果您的想成为绿色评估让您的红色变为红色，您希望贷方在您身边。我们的贷款人非常支持，同意对我们无需丢弃一份评估，这是一项评估，这些评价是我们的Passivhaus / Leed Platinum Home作为“典型的”能源效率。该银行随后同意聘请另一个公认的绿色合格评估师。
2.与贷款人合作，找一位有绿色证书的评估师。这在许多方面都可能是棘手的。贷方通常有他们与其合作的批准评估师列表，并且使用不熟悉的评估师可能会不舒服。根据新的联邦贷款标准，您或贷款人员都没有在哪些批准的评估师中达成任何批准的评估员。但是，您可以建议来自国家公认的评估组织的贷款人，这些组织已经表现出绿色技能。
一个这样的组织是评估学院（AI），全球房地产评估师全球会员协会，全世界超过24,000名成员。AI于2011年1月推出了绿色估值计划，以“教育评估师对估值高性能住宅和商业建筑的复杂性”。
人工智能拥有一份个人注册表，注册人员已在其可持续建筑评估项目中完成住宅和/或商业课程。找出你所在地区哪些估价师已经完成了这些课程，并建议银行从中挑选一位。对我们来说幸运的是，我们的银行同意雇佣我们地区的两名拥有绿色证书的人工智能成员之一，尽管他们以前从未使用过他。
3.确保评估人员适当地装备了家里所有的绿色特征。不要让评价者猜测或假设他/她会意识到所有的特征。把马牵到水边，希望它能喝到水!
确保建筑图纸完全识别绿色功能。与施工规格列表一起。评估师应该可以访问所有图纸和规格，如果没有请求，您应该是可疑的。
向评估人员提供概述、小册子、网络链接或其他参考材料，说明你计划达到的绿色建筑标准。主动与评估人员讨论环保细节。更好的方法是让建造者或建筑师与评估者讨论绿色特征。
具体，礼貌，专业。记住，估价师的工作是根据其他人可能愿意支付的价格来评估房产的价值。所以强调节能方面的经济效益。
4.深呼吸并等待评估师准备评估。
我的下一个博客将讨论评估师应该如何认识到家庭的绿色特征以及估值绿色的不同方法。
这个系列中的第一篇文章是正在研究被动式节能屋项目．罗杰·诺曼德的建筑博客叫做EdgewaterHaus．
5点评论
评价PV
一个主题我希望您能够具体地发言，是如何在光伏系统的价值上获得合理评估。虽然PV在许多情况下PV不是最具成本效益的绿色措施，但它具有可见和可取的优势（至少对某些买家）。它可以很容易地改造（与说法相比，额外的绝缘），其经济益处非常简单估计。因此，我希望PV值轻松纳入评估，但是从我到目前为止所见，它通常不是。
在评估中正确估价的任何策略？（如果有的话，我在加利福尼亚州有所作为。）
我们的评估师忽略了我们的光伏系统
我们最近在屋顶上安装了一个2.25 kW的系统，后来对再融资进行了评估。估价师注意到了屋顶上的太阳能电池板，但没有因此增加任何价值。我没想到他们会这么做，因为我之前和另一位评估师谈过这个问题，我们也不需要评估来反映增加的价值。
我还发现了一个名为PV值的桑迪亚国家实验室工具，为光伏面板的价值提供了估计，尽管我不确定评估师是否会使用它。
http://energy.sandia.gov/?page_id=8047.
作为上面的帖子，这一切都归结为Comps。一旦有更多的comps，评估师可以看，然后他们可能会开始包含这个值（似乎它需要很长时间才能发生在所有市场中）。
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我们的太阳能光伏系统
把双刃剑
注意你的愿望:在某些情况下，对PV系统的更高评估意味着更高的财产税。更高的财产税可能会大幅削减安装光伏系统所带来的预期节省。
这真是太棒了
这对话终于开始有很好的事情。对于绿色建筑，即进入主流，即评估和贷款机构，“10岁5kW PV系统的价值有多少价值？”需要被审查。
成本与价值,
作为一名评估师，我必须说这是我看到的更准确的评论之一。尽管如此，让我添加一些评论。如果您没有确定细节，请不要指望知识渊博的评估员提及它们。关于他们的成本的详细信息也有帮助。但成本不是MA值。就像游泳池一样，通常比买家愿意支付的费用，所以绿色功能也是如此。没有Comps，评估师无法证明所需的标准是价值的多少绿色功能。由于贷方喜欢苏评估者，如果该物业被过度重视，不要指望评估师在肢体上出去。但是，如果有一些未提及的东西，或者如果您可以证明忽略的东西的价值（pv ??），则可以抗议评估。但是你必须能够说明你想要添加的价值的情况。 PS, in most states there is no connection between a bank appraisal and property taxes. In Ca a taxing agency would have to have a warrant to see my appraisal done for a bank. I can only assume it is similar in other states. Most property tax assessments in CA with Prop 13 are based on purchase price.
为了获得价值的项目，即PV，您必须能够展示典型的买家为此付出了多少钱。2种方式;对具有PV的许多家庭销售进行统计分析，即多线性回归。或者显示几个其他类似的家庭的销售，并将它们与PV销售进行比较。这很难通过足够的数据来实现。如果成本有20,000个原装系统，几款配对销售显示10,000个回报;谁说，500,000美元的房子的哪一部分实际上是pv？池是经典的案例，这与之使用，池销售比光伏更常见。添加到PV的差异，其中1名所有者拥有系统，另一个只租用系统，你有一个噩梦。
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