在整个美国，大多数的州缺乏法律要求向购房者全面披露洪水损失。对于那些在不知情的情况下购买了易受洪水侵袭房屋的人来说，其后果可能是毁灭性的。

一个新的研究通过立该公司发现，如果购房者购买的是之前被洪水淹没的房屋，他们在抵押贷款期间可能会遭受数万美元的洪水损失。这项研究评估了之前洪水对新泽西、纽约和北卡罗来纳州购房者的潜在影响。和大多数州一样，这些州的信息披露法律没有告知人们过去的损失、保险费用和买家应该知道的其他重要信息。

没有洪水风险披露要求或要求不高的州损害了当地购房者的利益。这必须改变。购房者必须有权利知道他们的梦想之家是否是一个潜在的噩梦。

房屋损失使购房者损失了数千美元

洪水是昂贵的。据Milliman统计，在新泽西州、纽约和北卡罗来纳州，2021年售出的所有房屋(28826套)中，有6.6%之前被洪水淹没。这是洪水造成的年平均损失北卡罗来纳州1600万美元，新泽西州1800万美元，纽约2300万美元对于这些高风险物业。

Milliman利用国家洪水保险计划的OpenFEMA政策和损失数据以及KatRisk SpatialKat洪水和风暴潮模型进行了估算。KatRisk在三种不同的情况下模拟了未来洪水的损失。标准场景表示当前的气候条件。中等情景基于代表性浓度路径(RCP) 4.5情景，这是对将发生的情况的合理估计，如果平均而言，全球经济能够在近期内稳定下来并开始减少温室气体。High情景基于RCP 8.5情景，该情景通常被认为接近最坏的情景，即全球经济以“一切如常”的方式发展。

对于北卡罗来纳州的个人购房者，Milliman的分析发现在15年的抵押贷款期限内，之前被洪水淹没的房屋的平均买家预计将遭受18164美元的洪水损失(见上图中的标准情况)。与没有经历过洪水的房屋相比，30年的抵押贷款需要支付36328美元

气候变化预计将增加购房者的洪水损失成本。例如，在北卡罗莱纳州，在中等气候情景下，15年期抵押贷款的成本上升到22009美元，在高气候情景下则上升到30512美元。对于30年期抵押贷款，中等气候情景的成本为44,018美元，高气候情景的成本为61,025美元。

在新泽西州，购买之前被洪水淹没的房屋的购房者在15年期抵押贷款期间平均需要支付25,175美元，30年期抵押贷款期间平均需要支付50,351美元。在中等气候情景下，15年期抵押贷款的成本上升到32,707美元，在高气候情景下则上升到50,756美元。对于30年期抵押贷款，中等气候情景的成本为65,415美元，高气候情景的成本为101,513美元。

在纽约，成本甚至更高。购买之前被洪水淹没的房屋的购房者，15年期抵押贷款平均需要支付46,887美元，30年期抵押贷款平均需要支付93,774美元。在中等气候情景下，15年期抵押贷款的成本上升到59,872美元，而在高气候情景下则上升到94,341美元。对于30年期的抵押贷款，中等气候情景下的成本高达119,774美元，高气候情景下的成本高达188,683美元。

披露洪水风险

购房者在做出可能是他们一生中最大的一笔金融投资之前，必须有权利知道他们的房子是否被淹了。

考虑到洪水的高昂成本，各州不应该让购房者对房屋的洪水历史一无所知。强有力的房地产信息披露法律，要求卖方告知买方房产的洪水历史和风险，将有助于解决这个问题。

正如联邦应急管理局在最近发布的一份关于各州缺乏洪水信息披露要求的报告中所述，”披露洪水风险房地产行业的信息是一种及时有效的方式，能让购房者在风险知情的情况下做出更好的投资决策。”联邦应急管理局建议国会修改《国家洪水保险法》，明确要求各州制定洪水信息披露法律。该机构正在研究如何通过他们的法规来实施这一要求。

但是无论联邦应急管理局做什么，各州都有权力改变他们自己的披露要求——他们也应该这样做。

如果购房者得不到信息，就不能指望他们做出正确的决定。至少，各州必须有信息披露法，确保出售房产的人披露以下信息:

• 房屋是否曾被洪水损坏，损坏程度。
• 房屋是否位于洪泛平原，如果是，房屋的洪泛区分类(100年或500年)以及信息的来源和日期。
• 卖方和/或之前的业主是否接受过联邦灾害援助，该援助要求所有未来的业主购买并保持财产的洪水保险，如果他们有，则说明获得的援助类型和金额。

作为海平面上升而且猛烈的暴风雨这种情况越来越普遍，成千上万的社区将越来越容易受到洪水的影响。购房者在选择他们的家人将在哪里安家时，不应该对这种风险一无所知。

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乔尔·斯卡塔(Joel Scata)是自然资源保护委员会水倡议、健康人民和繁荣社区项目的律师。本文最初发表于自然资源保护委员会专家的博客经许可在此转载。