房地产估价师不关心能源效率
最近为一笔再融资贷款做了评估。我有一个用了4年的9千瓦时太阳能系统(提供几乎100%的电力);一台使用了一年的顶级Lennox Signature 98V炉(98%效率，VSM，调制燃烧器)和一台使用了一年的Lennox Elite 16 SEER AC。
最近还参加了一个当地的家居装修展。其中一家太阳能公司兜售的研究表明，太阳能平均为一户人家增加了约4万美元的价值。至于太阳能、电炉和空调，估价师给我的房子加了零价值。我做了一些后续的研究，看到评估机构有一个能源效率评估的附录，评估师没有使用。
有人对这个问题有什么想法/经验吗?谢谢。
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根据气候和房屋部分，收集了1000个建筑细节
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另外，太阳能是我的，不是租的。
这肯定很简单吧?如果PV没有增加某一区域的房屋市值，评估就会反映出来。就目前而言，无论太阳能的其他优点是什么，它都没有足够的主流吸引力来影响估值。
这是一个可悲的现实，我们在这个网站上痴迷的东西，并没有证明，当你去出售它的房子增加价值。我想买一套已经安装了太阳能的房子，在圣路易斯莫100英里的范围内，6个月内没有一个家庭在市场上安装了太阳能。在这一点上，安装了太阳能的人不会卖掉他们的房子。买家关心的是社区、卧室、浴室和学校。房地产经纪人不知道如何推销太阳能或高性能住宅。因此，你不能责怪银行看不到你所增加的价值。
希望你的社区、卧室、浴室和学校足够好，你可以再融资。
沃特
Bic,
首先，你能告诉我们你的名字吗?
GBA已经写了很多关于这个主题的文章——足够让你阅读至少一个小时。这里有一些链接。
迈向更有帮助的评估
绿色房产评估中看到红色-第一部分
绿色房产评估中看到红色-第二部分
绿色房产评估中看到红色-第三部分
要抓住绿色价值，我们需要长远的眼光
向更公平的绿色住宅估值迈出一步
绿色建筑评估与融资问题
当格林提出评估问题时
掌握绿色房屋评估和保险
绿色房屋评估困境
一位经纪人对绿色销售能力的看法
营销高性能住宅
你可以指责评估师，建筑商，贷款人，房地产经纪人和房主在绿色评估中效率低下。几年前，评估机构制定了《AI住宅绿色和节能附录》(AI Form 820.05)，以帮助评估师更好地评估符合绿色或高性能指南的房地产，但不幸的是，整个行业都缺乏教育、懒惰，并为了自身利益而自毁。
在过去7到8年里我为NAHB和DOE教授的每一堂课上，我总是告诉参与者，他们是需要开始这个过程的人。99%的参与者对《人工智能住宅绿色节能附录》一无所知。更糟糕的是，(a)评估师没有参加AI的专业发展计划，并在可持续建筑专业发展计划的评估下获得认证，这是对绿色建筑进行评估的要求(b)建筑商没有向MLS系统提供定制住宅信息，这样评估师就可以获得comps的准确数据，(c)出借人不要求他们的评估师获得批准和认证，以使用AI表格820.05进行工作，(d)如果房地产专业人士被打到脸上，他们也不会知道这一点。最后，(e)依靠“专业人士”指导他们完成整个过程的房主，不会对他们将做出的最大投资进行自我教育。这完全是系统故障。
请帮助传播这个信息…这需要一个村子!-https://www.appraisalinstitute.org/professional-practice/professional-practice-documents/green-energy-efficient-addenda/
我仍然不明白，一个评估师的工作是如何去支持任何东西，无论是“绿色”功能，还是大车库或花岗岩台面。他们的作用是准确预测出借人或借款人在房屋出售后预计能收到多少钱。
这里还有别的东西在起作用。道德层面悄然而至。我们希望节能房屋受到业主的重视，因为我们相信节能是一件好事。公平地说，阿曼多是对的，如果我们想实现这一点，我们需要教育所有相关各方。但这不应掩盖这样一个事实，即目前的情况通常并非如此，评估将是准确的，而不是满足愿望的产物。
这不仅仅是愿望的实现。在我看来，房地产行业在过去的25年里取得了巨大的进步，但我们需要做更多……
根据美国商务部2016年发布的新住宅建设报告，新增独栋住宅43.2万套。2016年，能源之星认证的家庭超过92000户，占市场的21%以上，只是能源之星!
USGBC表示:“据估计，到2018年，绿色独栋住宅市场将占到市场的40%左右。”我希望这样，如果是这样，买家能得到公平的估价吗?
请阅读2014年麦格劳-希尔智能市场报告第1页的介绍摘要-绿色多户和单户住宅:复苏市场中的增长。有相当多的数据，有大量的彩色图表，所以很容易看到。阅读2018年的预测。
https://www.wm.com/documents/Smart%20Market%20Report%20-%20Green%20Multifamily%20and%20Single%20Family%20Homes.pdf
在某种程度上，我想我是那些期待“专业人士”来做他们的工作的房主之一。我试图自学几乎所有对我的生活有重大影响的事情——家庭、汽车、医药等。我正处于建造新家的建筑阶段。这就是为什么我最近发现了这个优秀的网站。
我一直在研究暖通空调、绝缘、墙板、屋顶、窗户、框架、地板、甲板等等。这一切都有点势不可挡。我不可能学会所有的东西，在某种程度上，我们都必须依赖于“专业人士”。尽管我在购买太阳能系统之前了解了很多，但我从来没有想过一个“专业的”评估师会因为缺乏对比而忽略它。
后来，我自己做了(迟来的)研究，偶然发现了阿曼多提到的评估附录。当然，我希望我在评估之前就发现了，但我们不可能总是抓住每一个意外。
顺便说一句，我想我应该在十年前卖房子的时候吸取教训。它有全新的硬纸板壁板，两套新的天井门，一个新的特灵顶级热泵和煤气炉，新的热水器，等等。所有人关心的只是他们不喜欢厨房里的墙纸。
在房屋建设中，没有一套计划是无法开始的。业主和建筑商应该与在高性能房屋方面有经验的设计师和建筑师合作。我经常接到要求“绿色”一套图纸的电话，因为事先没有任何计划，所有的事情都留给分包商去现场解决。业主和建筑商浪费了大量的金钱和时间来修理东西，而不是支付一个公平的价格为专业的计划和规格提前完成。
特别是在大城市，房屋建筑商就是我所说的“手机建筑商”。他们甚至不用离开他们的空调福特F350。大多数大城市的建设者对规范、系统和方法一无所知，他们依靠缺乏教育和训练的劳动力来做正确的事情。
我最好停下来，我要火冒三丈了!
因为我只设计零能耗住宅，我建议我所有的客户从3个基本而简单的目标开始:
1.1 ach50
2.her 40-45，无PV
3.每1000-1500平方英尺有1吨的热量和空气。
如果操作正确，它将解决99%的问题。如果你的“设计专业人士”不知道如何为你的房子设计做到这一点，那就找一个知道的人，否则你会浪费金钱和时间。任何人都可以给猪涂口红，但还是猪。
阿曼德,
谢谢你的链接。我完全同意，前进的道路是让你做的项目类型达到预期的标准。一旦劣质房屋成为例外，它将在评估中受到惩罚，希望买家避开。
PS: Smart Market报告的头版插图是我见过的最有用的“绿色屋顶”。
BIC2,
在我看来，你在你的房子上安装太阳能是对的。不幸的是，就像许多早期的适配器一样，这项投资目前并没有为你的房地产市场增加财务价值。关于净计量协议和租用太阳能电池板的未来存在相当多的不确定性。讨论中还有政治因素，这本身就带来了不确定性。希望所有这些事情都能过去，几年后，买你房子的人将看到你的劳动成果，即房子的增值。
我在职业生涯中搬过几次家。房地产评估是基于给定社区的每平方英尺美元。拥有自定义功能的家庭，无论是能源效率措施，异国情调的材料，还是壮观的景观，这些功能永远不会以其成本为价值。如果你打算在你的绿色家园上花更多的钱，一定要了解这个现实。
作为一名专业的房地产投资者，我对当今评估的变化已经非常熟悉。简而言之，评估师在进行评估时得到的报酬很低，总的来说，他们的评估质量并不影响他们未来能得到多少工作。任何估价师在你的评估中投入了超过最低限度的时间和精力，只是因为他们仍然对自己的工作感到自豪。
除非评估的低价值影响了你的再融资能力，否则不要担心。他们没有在评估中对它进行调整并不意味着它对买家来说不值钱。
我曾经遇到过两套同样的房子，它们的估值相差超过20%。
至少30年来，节能住宅的支持者们发表了以下声明:
1.紧凑、节能的住宅不仅仅是“绿色”;它们代表了高质量的施工方法，应该成为标准。
2.这些房子比传统的房子舒适得多，而且电费很低，有时甚至没有。
3.一个没有能源账单的舒适的房子和一个糟糕的传统房子之间的对比是如此鲜明，以至于购房者最终会意识到两者的区别，并在他们回家购物时寻找节能的房子。
然而，遗憾的是，清单上的第三项——一个预测——从来没有实现过。未来美国购房者合乎逻辑的世界永远不会发生。它退回到未来。装修廉价的劣质房屋仍然令购房者惊叹不已。只要这种情况持续下去，估价师可能是对的。
但谁知道呢——有一天，这个预言可能会成真。只是这一天还没有到来。
好消息是，对“绿色”住宅征收的房产税很可能比应有的要低，因为它们通常是基于同样的简单公式，而不考虑质量。
第一条:评估提供对市场价值的意见。关键词是“市场价值”。这并不是评估师的错，市场不重视你的光伏阵列，如你所愿。
#2光伏阵列不是永久固定装置。就像游泳池或附属建筑一样，它们可以被下一任业主从房产中移除，因此很难得出有意义的价值。
实际上，将光伏阵列纳入价值的唯一方法是通过建筑规范强制使用它们。这将是困难的，因为NAHB会反对，因为它将对土地建设者如何定位他们的房屋进行限制。
您应该与您的州章鉴定机构。https://www.appraisalinstitute.org
你有权要求一名具有绿色建筑、能源效率等相关资质的评估师。我不记得他们用的术语了。
人们认为应该这样做，但却没有发生……在德克萨斯州，有3名被AI批准的评估师已经完成了所有的课程，一个在圣安东尼奥，两个在奥斯汀，这就是整个德克萨斯州!一个与我的几个客户合作过的贷款人说，他找不到任何一个在我们地区有兴趣获得批准的估价师。我已经和两个有一些要求的评估师谈过了，但不是全部，他们说他们太忙了，无法抽出一周的时间来继续学习并获得批准。我还和很多估价师谈过他们根本不想开始。如你所知，TX登记的能源之星房屋比接下来的10到12个州加起来还要多。
你会认为这足以激励估价师、建筑商和贷款人支持人工智能项目，不是吗?关于这个问题的答案，请看我的第5条评论。
我知道这会伤害一些人…
两年前我在GBA写完博客后，一位先生打电话给我们，他读了这篇文章(在网上找到了我的名字)，告诉我他因为工作原因被迫北上。出价195K美元(城市估价117K美元)，一些邻居卖到130美元。今年秋天，一对夫妇打电话来，当他们在《地球母亲新闻》上看到我的博客时，愿意出价22.5万美元。我们甚至没有出售它!我们哪也不搬!
这说明你只需要证明你的房子很棒。建立它，他们会来的，但除非你写了一些…由于GBA: -) !
PK
保罗,
你的故事表明，高性能房屋的所有者可以在出售时收回房屋的价值——但前提是他们找到了合适的(受过教育的)买家。
要想以反映你对房子估值的价格出售房子，你需要找到一个对你所看重的东西估值相同的买家。事实上，找到一个这样的人并不能保证潜在买家会把这些价值纳入报价。你需要两个这样的人互相竞标。如果你不急需出售，你可以成为第二个人。如果你的价值观不是主流的，那么你面对的是一小群潜在的全价值买家，所以你的房子可能会在市场上停留很长一段时间，或者你最终可能需要以低于你的估价的价格成交。
我家附近的房子就是一个很好的例子。我住在机场。每栋房子都有一个附属的机库和通往跑道的通道。我和我的邻居们都非常重视这个特点。然而，我所在社区的房子(以及空置的地块)卖得很慢，因为重视这一功能的人很少。
当估价师不考虑这些特殊的因素时，潜在的全价值买家的数量就更少了。基本上，你需要这样的人:i)有足够的资产，他们可以支付比通常购买价格小的一部分的钱;ii)不打算在多年内出售房子。对于高性能房屋，我们有一个先有鸡还是先有蛋的问题。要成为主流，它需要提供给那些愿意支付80-90%购买价格的人。在没有特殊规则的情况下，为了让评估允许人们融资那么多，它需要成为主流。