图片来源:Marsha Burger, ecbroker
更多环保建筑博客
我有一个客户是谁预先核准为$ 400,000个新的家。我们有足够的土地和适合我的客户的预算设计。But the bank’s appraiser says that if we build it as designed (passive solar with solar hot water, radiant floor, spray foam in the roof, high-performance windows and insulation), they won’t appraise it for the cost of construction, and the owners will need to come up with a bigger down payment. They don’t have the cash,所以我们必须消除太阳能和喷涂泡沫，使他们能够得到贷款。
这是怎么回事?
评估是一门精算学，是一门糟糕的生意。只需支付300至400美元的费用，从评估推荐服务机构中随机挑选的估价师必须找到其他最近在类似地点、面积和特征类似的转售房产，即所谓的“对比”，并就目标房产的价值得出一个站住脚的结论。如果银行在其他州的承销商发现报告中有任何不一致之处，他们将“退回”，并免费让估价师更正。只有转售才能用作比较;所有定制住宅都被排除在MLS数据库之外，因为它们“不能反映真实的估值”，因为我们这些卑鄙的绿色建筑商可以欺骗贫穷的客户投资于未经验证的技术，比如太阳能，这些技术在转售市场上可能没有价值。
因此，太阳能的价值是一美元的50美分，喷雾泡沫也是如此。如果我的40万美元的价格包括太阳能的8000美元和泡沫喷雾的4000美元，那么这栋房子的估价将是39.4万美元，买家将需要在首付之外再加6000美元。他们仍然有40万美元的资格预审，所以如果他们愿意，他们可以增加一个按摩浴缸或家庭影院，但他们不能有太阳能或喷雾泡沫，除非他们能拿出更多的现金。
部分问题在于，评估师的数据来自MLS，而MLS并不一定能显示出已售房屋的绿色特征。另一个问题是，拥有高性能绿色功能的大部分住宅都是在业主土地上建造的，这些销售不包括在MLS中。我们需要一个绿色的MLS，我们需要一个方法让定制的房屋销售包括在评估数据库。
我们当地HBA的绿色建筑委员会(Green Building Council of our local HBA)已经派出演讲者对房地产经纪人、估价师和银行家进行绿色建筑方面的教育有相当长一段时间了。人群也很拥挤。但我们设法把最容易接受的人聚集在一起，我们创建了一个“绿色MLS”并实施了它。(玛莎·伯格(Marsha Burger)和米歇尔·迈尔斯(Michele Myers)值得为此获得奖牌。)所以现在，当具有绿色功能和认证的房屋被列入MLS时，这些功能可以得到推广，它们对转售价格的影响可以被注意到，价值趋势可能支持绿色建筑贷款。系统地收集定制住宅成本数据并将其纳入MLS进行估值的更大问题似乎要远得多。
NPR最近报道了类似的绿色MLS工作在波特兰、西雅图、加利福尼亚和新墨西哥州进行。我们需要采取全国性的行动。我们小组的工作附在这个职位上；偷它，重复它，使它更好，找到一种方法，让定制的房子包括在内。或者我们可以继续为那些有能力支付大笔首付的人们建造和改造绿色建筑。
35点评
喷涂泡沫处罚？
迈克尔，
难道喷雾泡沫是唯一一种评定为“惩罚”的绝缘材料吗?
或者是否有超出代码最小值的绝缘费用?
泡沫价格只适用于屋顶吗?
什么是墙体保温？
我猜你说的是太阳能热水
为什么银行素材太阳能与58年的回报？;-)
所有者权益
也许检定，系统是不公平的。
我认为环保业主应该采取行动，投资他们的零花钱。
如果他们认为他们的运营费用将真正降低。
为什么银行要承担风险
如果他们没有400,000美元的房子，他们没有支付金钱......构建更小。
额外的平方英尺优势?
迈克尔，
与标准厚墙的住宅相比，额外的厚墙给你带来了评估优势吗?
在德克萨斯州北部，我们通常以基金会的正面为单位计算面积。
换句话说，你说厚壁只花费4,000美元的一个项目......
我猜，再加上150平方英尺的面积，你的估价就会高出1.5万多美元
这是一个$ 11,000名impoved检定，！
Greenie房主评论
我认为这是一个先有鸡还是先有蛋的问题……
人们将必须愿意付出更多更好更高效的家园......
它可能必须作为首付的一部分...或更多的钱了。
这样评估师就可以证明他们的数字是合理的。
我们需要教育买家和评估师。
我不认为人们应该在他们的家中杠杆伸入他们的家中，即下降付款不会涵盖一些好东西。
我假设是HERS评分
我猜她的评估是对房子进行的。这能交给贷款人吗?也许你给他们看了HERS评分……如果是这样，英国央行的反应是什么?
洛塔问题在这里，谢谢
鉴定“惩罚”是有在估值没有增加超出代码最低任何R值，R-15或R 46？相同的值。他们认识到能源之星，但没有从她46，相同的值区分HERS 84。银行评估师会看重家庭影院，游泳池，樱花橱柜和花岗岩台面的销售价格，但绿色和太阳能为50％。
如果我的买家选择建造一个价值36万美元的房子，带有2万美元的绿色特征，银行会将其估价为35万美元。这是一个选择，但他们有资格获得价值40万美元的房子，我们为满足他们的需求而设计的设计已经做出了很大的妥协，以适应这个预算。
我的目标是为银行评估师有多重上市服务，可以在规范量化的销售价格为绿色建筑的元素以及自定义的家园。如果他们能建立什么规范和定制的买家数据库首付愿意付出得到他们想要的，然后我们就可以出售这种类型的产品，以谁没有大的首付人们绿色环保的特点谁能够负担得起更大。They know how much buyers will pay for a swimming pool or a three car garage, they just don’t have the data to support what people will pay for FSC certified cabinetry and floors, HERS 56 envelope, radiant floor and solar hot water so they are reluctant to lend money to support a premium price for these products.
这些东西对购房者来说都有价值，超过了他们的“理性价值”，就像豪华浴缸和壁炉一样。如果我们重视绿色建筑和买家愿意支付更大的首付,绿色建造家岂不更好如果估价师机制认识到,所以越来越多的人可以买得起更好的建立,更节能房屋将会使用更少的化石燃料,从而减少对全球变暖?
我不是说什么是“公平”（恶心！），我说的是我们的行业需要采取什么行动来创造变化，让我们为那些非常想买房子的人建造更多能源和资源高效的房子。我们需要一个绿色的MLS和一种方式来添加自定义的家庭销售到一个绿色的MLS数据库。
2美分
也许超过2美分。是一个国家小组，帮助MLS组织变绿。在Q1中，将有一个工具包，这将有助于跟踪绿色和ee家园，这将有助于评估师。Marshall＆Swift有一个新的绿色成本指导，并有评估师应遵循的标准。我公司开发了一个评估师和贷方的课程。http://www.greenlendingspecialist.com和http://www.greenvaluationspecialist.com
好从你戴夫听到
我一定会在你在拉斯维加斯患肠易激综合症的时候去找你。我很感谢你在NAHB指定的贷款和评估重点方面所做的工作。把它带到大街上是它的全部，而且你肯定在完成它。我向你们敬礼。
代理和估价师
迈克尔，我认识一个房地产经纪人，他可能对这个问题有很多话要说。
我会尽量给她轻推到这里发表评论。
贝丝·约翰逊是扭转北德克萨斯大联盟局势的一股力量。
MLS的绿化时会发生...
朋友们，别担心，美国职业足球大联盟的绿化已经在地平线上了，但这需要一段时间，直到整个国家都做到这一点。我是硅谷的房地产经纪人，一直在和我们当地的MLS谈，但他们说他们正在等待来自加州协会的指示。房地产经纪人。(旧金山已经这么做了，因为他们在所有绿色的东西上都相当进步)。
全美地产经纪商和地方协会在这个问题上取得非常积极的，我相信你会看到在那里在2010年杭的变化，它会发生:-)
顺便感谢这篇文章，非常好的信息!
绿化MLS
绿化MLS系统确实是解决这些评估挑战的关键一步。正如Dave和其他人所提到的，目前正在积极努力，鼓励国内许多不同的MLS服务在清单中包含绿色数据。
它,NAR NAHB, USGBC和其他几个绿色项目正在共同努力,创建一个工具包主要基于某些美国职业足球大联盟的成功的绿化系统在全国的目标提供房地产经纪人、建筑商和其他利益相关者与当地资源来帮助他们的方法MLS供应商对这个重要问题。
有一个网站已经有很多好的信息，更多的将添加到工具包成形:
http://www.greenresourcecouncil.org/greening_the_mls.cfm
评估人员的角度
让我感到惊讶的是，人们对房地产的评估缺乏了解，以及为了证实房地产的任何特性或组成部分的价值而需要遵循的评估原则。
是什么决定了一个有两辆车的车库的价值?市场或(通常是动机的卖家和买家在一个给定的市场区域)市场的行动,双方决定他们愿意支付和销售属性和分摊销售价格反映了2车车库是一个房地产的一部分。
这种市场变化和购房者的需求不断变化。这不是在每个区域恒定的价值贡献，在每一个价格范围内，在任何给定的时间。
贡献，符合性，平衡和替代原则是评估师学习，有时在确定价值方面遵守的一些原则。
例如，车库的我在一个区域成本18,000点，而在一些市场上的价值贡献可能等于18,000什么评估师可以说是一种经济有效的改善。当然车库的价值可能是一个800平方呎不同家庭比3000平方呎家。
为了确定价值贡献，项目必须由估价师确定。一列的竞争房产必须有没有车库的房子一列必须有有车库的房子然后在销售价格差的某个地方是车库的价值贡献。
当没有足够的数据或根本没有数据时，评估师就必须作出判断，即所谓的定性调整。不是基于数学或统计分析，而是基于对房地产经纪人或市场活跃参与者的调查，或基于他们的经验(如果他们有经验)或他们的大学有经验。
然而，即使你认识的一些过程，是假设由评估师完成的。有对缺乏数据或信息的，提供给评估师的一些基本问题。
首先，我接触过的每个MLS服务都说，本地MLS服务选择他们想要提供给买家和卖家的特性。也就是说，当地的房地产经纪人不认为这些信息适用于市场，或者他们不想填写这些信息，或者他们只是不想让买家意识到房屋之间的差异，从而使他们更节能。所以MLS不是问题，问题在于MLS服务的实现。我所属的一家MLS服务公司有能效评级的位置，而另一家公司有披露这一评级的潜力，但选择不披露。
但地产商惹的祸？没有在大多数情况下，他们所代表的卖方和大部分时间房地产经纪人不想方面的教育，维护物业成本的买家，因为它可以在家里或等的市场销售产生负面影响
房地产经纪人需要调整一下。例如，直到政府介入或代理商开始因缺乏披露而被起诉，“含铅涂料披露”才被公布。它是我们生活的系统的一部分,我们需要能量的点评级至少可以披露,比卖家想要披露这方面的财产可以和市场可能考虑或资产的房地产市场的潜在买家。
然后评估人员可以访问该信息，并考虑在评估过程中节能住宅或节能组件的价值贡献。
但这不是唯一的担忧。Marshall和Swift等成本系统在估算住宅物业成本时没有成本选项。我不同意大卫·波特对马歇尔和斯威夫特意图的评估。见下文:
杰夫,
以下是由M＆S成本手册的编辑对您的电子邮件回复。
目前，马歇尔评估服务手册中的绿色部分是我们可用的单位就地成本形式的绿色成本的唯一来源。提供的费用包括商业和住宅。成本本身并不反映任何特定的评级系统。它们只是符合绿色标准的组件。我们计划在3月份的更新中增加更多的组件。
我们目前正在检讨中加入绿色对我们的软件的最佳方法。由于没有标准的公式变成绿色，并有不同程度的绿色的，很难仅仅有一个按钮，将建筑转变为绿色。我们做的状态我们的成本是手册打造绿色为约0％至7％，为商业和3％至20％用于住宅建设，所以手动可以进行调节。
我们如果您有任何问题或意见，我知道
帕特里克Adkins
Marshall&Swift / Boeckh
大客户销售
最后是对能源效率理解的不一致以及能源审计人员和能源审计人员，组织和组织，卖方和买方之间的混淆。如果行业不能共同决定或同意某些方面的能效方面的财产，评估人员将如何确定价值贡献?
昨天我视察了一所老房子，它属于一家商业能源审计员，屋顶上有一个太阳能热水器。审计员有一个用花岗岩和岩石建造的潮湿的地下室;地板、搁栅和地下室的两侧都没有隔热层。窗户上凝结了水珠，尽管这是防风窗的问题。
我问他为什么在安装太阳能热水器之前不去地下室。他指出，像大多数住宅审计员告诉你的那样处理地下室并不是非常具有成本效益，那些审计员在许多情况下或强调这一特点的重要性。
他进一步解释说，太阳能热水器的投资节余比超过了20年。
那么我该如何解决太阳能热水器的问题呢?嗯，我可以把它考虑在建筑的整体质量上，或者我可以把它与其他设施或物业的特点混为一谈。我不觉得我可以把它作为一个能源效率特征，因为那样我就不得不把它和另一个特征联系起来，而MLS不允许我搜索这样的特征。我无法从Marshall和Swift那里得到它，以增加结构的替换成本，所以我将不得不尝试寻找其他制造商或零售商给我一个报价。这占用的时间比我想花的时间或我得到的报酬要多，而事实是，我得到的范围太大了，它是不可用的。
作为一名评估师，我承认，我会在报告中考虑它，但事实是，它的贡献价值不会与成本相同。但顺便说一句，那栋房子上的大露台也不会。如果他建了一个能容纳两辆车的车库，他的投资回报会高得多。
这是在讨论评估时需要考虑的问题，评估师试图确定能效特征的贡献价值。
LEED发展 - 构建金融挑战
目前，我们正在丹佛外建设110户LEED铂金认证开发项目。在过去的一年里，我们一直在努力确保建设融资，为最初的5个“游行住宅”，以展示我们的“净零”技术，2010年8月。虽然我们已经从贷款人、社区领导那里获得了荣誉，并将成为我们项目的买家，但建筑贷款人仍然非常谨慎地承诺。我们的开发团队拥有80%的土地价值，我们有一个外部投资者集团愿意为我们的暖通空调系统(包括综合地热、太阳能、光伏和风能)提供担保和支持。我们最终的贷款价值比大概是60%建筑贷款的价值比。我们发现，正是这个LTV比率打破了与贷款人之间的僵局。我们的价格范围是在60万美元到75万美元的这些房子。然而，即使我们有很大的股权份额和合理的价格区间，来谈判这个项目的建筑贷款机构要求在24个月内预先确定“退出”战略，以完成交易。由于这些房子还没有预售，我们正试图确定什么是最终产品的估值将是什么，以及永久性贷款规则将在未来12 - 18个月-----是一个非常困难和令人沮丧的任务!
目前的市场状况使这一点更加复杂，因为常规建筑的止赎/卖空正在进一步推低市场价值——在某些情况下，低于典型建筑的建筑成本。
我们的净零建设为每栋房屋增加了约13万至14万5千美元，高于该地区典型的可比房屋。估价师们不愿意在估价中增加一分钱。我们的房地产经纪人和潜在买家表示，对这些房子来说，25%的溢价是合理且合理的。这个价格溢价使我们能够支付额外的LEED建筑成本，并获得非常小的利润(低于4%)。
尽管这不是一个有吸引力的回报率，但我们是长期投资的——希望我们能证明它的价值。
我的问题是——考虑到合格的系统和集成建筑材料可以获得30%的税收抵免，评估师难道不应该在最终评估中考虑到这一点吗?因为这些都是给买家的难以量化的美元金额?此外，如果我们可以提供一个可验证的数据库，该地区的可比住宅的能源节约，为什么不能用它来建立一个净现值数字，以添加到估值中呢?
如果房主每个月没有花$的水电费，他们每个月有$的额外贷款。似乎商业房地产部门开始将其纳入租赁和销售率/价值-----为什么不能将其与住宅市场相类似?即使在任何特定的市场上，还没有足够的绿色/LEED建筑的对比;可供选择的和已证实的财务估值模型随时可用，可以合并和稳固地证明评估人员和贷款人的估值。
由于市场开始要求并调整到节能建筑，评估社区和贷款人将被迫适应新的估值方法 - 超过可比其他。Utilyzing可比估值现在becomming一个有缺陷的方法，并即将呈现鉴定人和贷款人凭着这种估值不相干。
你知道在将在$储蓄的任何信息，买家/经纪人做对比分析国内任何MLS数据库？
LEED开发
马克
我感受并分担你的痛苦。LEED证明市场,零,所被无源之家,但实际上被这些项目融资受到的可用性人愿意放下超过25%,以弥补不来市场价值的评估由于缺乏分化的鉴定与MLS系统高性能的选择。
我与山姆Rashkin从能源之星这个秋天,他建议,自她的报告可以包含一个节能计算,这些预期储蓄可以back-calculated比较类似的原理增加抵押贷款和等同于增加估值,这种方法类似于目前的节能抵押贷款项目。计算结果必须在评估人员的计划和规格中列出，任何可能的税收抵免也一样。如果你问谁在做这件事，我觉得最好从鲍勃·哈特福德和贝蒂·克罗斯开始http://www.silverwood-inc.com/Bingham_Ridge_Home_Page.html谁对这种发展通过我们当地的分行银行和信托公司一个相当不错的成绩。我还注意到，富国银行是相当积极推行绿色家居市场。
杰夫·帕特森(Jeff Patterson)就一个露台与一个有两辆车的车库投资的相对价值提出了一个很好的观点。我们都需要理解并接受市场价值和建筑成本是非常不同的东西，我们不能期望评估反映的是建筑成本而不是市场价值。但是如果我们有买家愿意支付溢价为高性能建筑系统我们需要修改MLS捕捉市场价值和允许银行贷款资金支持比代码建设而不是赞同一个系统,限制创新的房屋非常大的首付。目前这些买家找不到的产品他们寻求投机房地产市场,因为银行不贷款规范建筑商对高性能房屋由于低评估这些买家构建定制家庭通过幸运的男人喜欢我,但那些销售不要添加到美国仍在继续,所以评价问题主流的规格建造商和买家被迫满足于接近最低标准的建筑。
修复美国职业足球大联盟只是第一步。
休斯顿大联盟增加了绿色证书和电子效率
有趣的文章。
它可能会感到惊讶大家学习，我有一个特别工作组，在房地产经纪人休斯敦副教授创建和实施绿色认证输入，以及能源和绿色建筑特征输入（包括使用的几乎所有类型的绝缘）的完整列表工作所有这些现在在MLS和使用。作为事实上，我们开始看到许多新的家园建设采取的thse功能优势，并在高地我所有的新建筑上市与喷涂泡沫的投入，能源之星输入等MLS报告采纳是缓慢而稳定上市。这已经启动和运行，现在大约几个月。
我还定期与休斯顿的经纪人讨论绿色和能源效率问题。全国房地产经纪人协会开发了一个相当全面的为期两天的课程(NAR GREEN)，以证明经纪人在可持续建筑实践方面的知识，去年我在HAR教授了这些课程的第一门。希望今年我们能看到更多这样的课程。
埃里克·福勒
(713) 398 - 7948
http://www.efowler.com
-Residtiential房地产经纪和咨询/realtor®
-LEED Green Associate, Eco-Broker®
-Greenwood国王属性
-休斯顿顶级房地产经纪人-HTexas杂志2005年、2009年
-美国绿色建筑委员会大休斯敦分会董事会成员
休斯顿大联盟去年代码绿色-文章
http://houstonrealtor.har.com/DispArticle.cfm?ARTICLE_ID=26342&ISSUE_ID=2007&KEYWORD=green
HHI应该被添加到房屋列表中
Real estate folks, including MLS, should consider following the newly adopted provision in the 2006 edition of the International Residential Code (IRC) which requires that a permanent certificate stating the home’s energy efficiency information (R-values, U-values, solar heat gain coefficients, etc.) be posted on the electrical distribution panel. This same information, along with HHI-SHELL and HHI-MECH, should be entered into a data field in the listing. In fact, for simplicity, maybe just the two HHIs (Home Heating Indices) should be included.
HHI-SHELL是在当地气候条件下，结构外壳在冬季保持舒适温度所需的每平方英尺加热度日（BTU/sf/HDD）的BTU数。
HHI-MECH是进口能量的BTU/sf/HDD，机械系统必须倾倒进去，以提供外壳所需的能量。HHI-MECH比HHI-SHELL高，因为一些热量从烟囱上升。因此，HHI-MECH几乎可以直接衡量房子的供暖成本。
当一所房子购物，具有较低HHI-MECH房子是更节能的房子。HHI-MECH相当于EPA MPG车辆，是关系到未来能源成本用于加热的房子决定了良好的基础。
当然，住户如何“驾驶”房子以及他们使用了多少能源会产生巨大的差异，但房子的潜在能源效率不会受到长时间淋浴、大屏幕电视或冬天将温度调到75度的恒温器的影响。
你会认为，在夏季制冷季节家庭制冷指数（HCI）会也是必需的，但事实并非如此。HHI指数和相关成分的HCI这么好，大部分地区，只有HHI需要比较房屋的能源效率。
HERS指数并不是一个衡量能源效率的好指标。它将家庭能源效率与居住者的选择/行为和能源生产相结合。在HERS下，一个能源效率非常低的房子(例如，主要的热损失通过外壳)可以有一个零(0)的HERS，加上足够的太阳能光伏板。因此，HERS不能作为一个真正的能源效率指标。
有关HHI的更多信息，请参见
http://www.homeenergy.org/article_full.php?id=612&article_title=MPG_for_Homes
评估
我同意这项努力需要推广到全国。我的伙伴和我正在努力解决同样的问题，挤压或利润空间的特殊住宅，所有这些都是建立在NAHB标准银水平。此外，我在一家银行做全职工作，所以我从另一个角度来理解这一点。我们必须认识到评估师有一套他们必须遵循的指导方针。解决这一问题的最佳方法之一是让联邦住房管理局和联邦房屋管理局以一种指导评估人员增加他们资助的住宅的绿色特征成本的方式来推广绿色建筑。需要指示FNAM和FHLMC采取同样的做法。如果政府对能源效率是认真的，他们就需要成为一个促进者，而不是一个阻碍者。
我最近Apprisal
我在马里兰州的能源之星住宅安装了4.3千瓦的太阳能电力系统。
这让我花了30万美元安装太阳系。上周我们确实评估了我的抵押贷款。评估师没有为太阳系或能源星功能添加任何值。
我想，因为他并没有加入对太阳系的任何值来挑战这一评价，是否值得呢？
这是考虑太阳系的HUD文档。
http://www.hud.gov/offices/adm/hudclips/handbooks/hsgh/4150.2/41502appbHSGH.pdf
您最近鉴定
拉朱
这正是我们在此尝试解决的问题。您当然可以从能源之星报告和太阳能阵列产生的能量显示每年节省的能源成本，并要求在评估中考虑该价值。（鉴于当今能源价格上的太阳能长期回报时，您将幸运地获得1/3的估值方法，但更容易的路线是将贷款商店到一个拥有分支机构的住宅绿色贷款政策的银行如果其中任何一个都在服务您所在的地区，银行和信托或威尔斯法尔戈
目前的问题是，评估师是在银行承销商的摆布，所以如果他们表现出的绿色功能价值，他们不能显示下，能作家可比再销售的，并会踢它的鉴定回来，让他们做了再次。在我们地区的典型评价挣$ 350的费用为评估业务，所以不止一个球杀死了他们的利润空间。如果银行具有患有艰难的承销商评估师是不会显示值任何他们不能显示在A组份的声誉。直到我们有一个绿色的MLS和绿色再销售历史没有办法展现绿色谱曲，准确地评价的绿色环保特性的市场价值。
HUD文档是有用的，也许你的银行会来，但我打赌购物重新fi到一个更环保的银行。祝你好运，这需要毅力和镇定。
不走运——我最近的评估
迈克尔，
我最近的评估没有运气，这是从他们的反应：
我们已经调查了有关太阳能电池板的问题。在我们与估价师的讨论中，他表示，他本想对太阳能电池板进行调整，但绝对没有市场证据支持任何调整。评估师可以根据不同市场的计算器进行调整，对于房利美来说，如果没有市场数据支持调整，那么就不应该进行调整。尽管我们都认为调整是有必要的，但如果评估人员无法用可验证的数据支持调整，他就肯定不会进行调整。这是一种恰当合理的评估做法。
听到这个坏消息我很难过
Raju，
我认为你和迈克尔·钱德勒指出了一个真正的问题——一个通常被绿色建筑社区忽视的问题。
要诚实和现实，对于绿色建筑倡导者来说，要承认绿色设施可能无法反映在评估中，这是重要的。对于我们继续教育公众也很重要，希望提高房屋的价值与绿色设施。只有当房屋销售价格反映这些绿色改善时，评估师的态度会发生变化。
再估价与6kW Solar PV $0信用!
我很沮丧，因为我刚刚对我的房子进行了重新估价。我已经安装了一个6000瓦光伏电网太阳能阵列。评估公司无论如何都拒绝给我36000美元的投资贷款!我已经被评估公司(位于斯科茨代尔AZ的大都会西部评估有限责任公司)和贷款人(快速贷款)搪塞了。我已经放弃了这个特殊的再融资，因为我需要以4/1的价格结束交易，但我当然希望自己能马上预见到这种迟钝，这样我或许就可以寻求一家更“绿色友好”的贷款和评估公司。这是一个很棒的资源站点，我不会放弃这场战斗的!
一个大问题
通过所有这些讨论的大问题是：消费者为绿色支付多少钱？丹佛的家庭买家是否会额外额外的135,000美元加上开发商的利润来节约能源？获取买家，并让买家讨论他们的决定流程，并获得了理解和采取评估学院对该主题研讨会的经验性专业指定的评估师。不要保留任何信息。评估师一般衡量市场活动，而不是建立成本。房屋有很多改进，立即丢失钱，如游泳池，或在顶级饰面。消费者将支付超过某些物品的成本，为他人的实际成本，少于越过顶峰的物品的费用。评价101，教导成本不一定是相同的价值。因此，如果存在积极的价值效果，请与专业评估师坐下并结束。每个人都在努力通过选择在许可生效时获得凭据的被许可人的牌照池中的白痴评估师来实现这一目标。 All appraisers are not equal. Choosing an appraiser is the key. But, the good appraisers are not willing to work in the low bid pool of appraisers that the lenders are using now, just the idiots working out of their basements.
选择评估人员
最近的银行业改革不再允许银行家或建筑商选择他们的估价师。我们现在要求由第三方经纪人从盲池中挑选估价师，银行家不允许与估价师交谈。上面讨论的工作我雇佣一个绿色精明的评估师(远远超过我支付真正的鉴定与经纪商费)咨询计划帮助我们实现价值成本比率到我们需要的是让项目与有限的首付资金。进行实际评估的估价师并非来自我们的市场，对绿色建筑完全不熟悉，只能在他的电脑中使用MLS的成本可比信息。这就是为什么MLS准确地报告买家愿意为绿色功能支付多少是如此重要。
谢谢你！
我们目前正在俄亥俄州克利夫兰的DER项目中处理这个问题;我希望当地对能源效率的推动将有助于改善对他人(以及未来对我们的房子)的评估。
绿色评价
银行贷款几乎总是通过FNMA转售。因此，FNMA规则设定了标准。目前，由承销商解释的规则需要在可比性中销售类似的特征。如果此类销售不存在，则可能先进为估值理由。
因此，成本的DWH一个百分比是在销售退回可以分析并证明是添加了隔热一个合理的期望，作为一个例子。但是，正如所提到的，如果鉴定无法确定哪些销售了绿色环保的特点，他们不能提前任何说法，即使他们想。
估价师不是市场的创造者，而是市场的反映者。一旦购买公众要求提供“绿色”信息，MLS就会将信息填写到表格中。如果建筑商想帮助估价师反映价值，记录之前的销售额并将其呈现给估价师。除非能够向估价师和承销商提供公众愿意支付的数据，否则这些数据不会在评估中得到认可。
如果你想要这个功能，你就必须自己承担风险。
我愿意付钱!
我读了整个帖子，一个不变的主题是，买家必须愿意为绿色支付。嗯,我是。我签了一份合同，以25.7万美元的价格买下了我们县北卡罗莱纳郊区可能是最环保的房子。我认为这是一个非常好的价格，对于一个房子，所有的东西都是定制的，几乎没有水电账单，并应该在100年后保持良好的状态。我和我的妻子有一份专业的工作，家庭收入超过15万美元，有800个信用评分。估价结果是22.5万美元，交易告吹。即使我们用现金支付差额，银行也不会贷款给我们买房子，除非房子按合同价格估价。对于这些令人讨厌的首都，我感到很抱歉，但读到这篇帖子，我想起了这件事有多让我生气。我们的时间也很紧张，所以没办法想出其他办法来为房子融资。
,我是正确的在建设两个绿色联排别墅(只是吹进来好的绝缘体,复合甲板,支持50年,50年带状疱疹,mini-split加热/冷却,连接太阳能,健康回家黄金,没有建在顶部)和我有幸画相同的评估师,我抗议,但这是徒劳的——最终的评估比造价低了3万美元，比建前评估低了2万美元(不同的评估人员)。我以每平方英尺135美元的价格建造了它们。当然，他没有对能源效率或低维护成本做任何调整。
因此，我强烈肯定所有关于记录这些绿色特征以提供一个数据库进行比较的说法。但我更想说的是，评估师，尤其是这个评估师，需要站出来做正确的事情。我看过足够多的评估，知道它们有多主观，特别是在一个没有很多比较的地方。估价师不只是反映市场，他们要么帮助创造市场，要么帮助扼杀市场。如果评估人员想要在评估中创造一些价值，他们知道该怎么做。现在，我将不得不建议我认识的每一个打算建房的人，如果他们需要通过评估来完成贷款、再融资或出售他们的房子——这意味着所有人。
现在需要一个掌权的人来解决这个问题——它正在摧毁我们县任何绿色建筑的可能性，这听起来是一个太常见的故事。
愿意付钱
这是一个相当粗糙的故事。银行对绿色住宅要求30%或以上的首付并不罕见，但我还没有听说哪家银行不愿意贷款评估价值的80%，即使这远远低于合同价格。时局越来越艰难，银行似乎出于任何原因都对贷款不感兴趣。
我们自己的房子面临丧失抵押品赎回权的威胁，因为银行增加了我们的代管，但没有通知我们，所以我们的抵押贷款自动提款每月都有点短。三个月来，他们在汽车汇票上少了26美元，开始在工作时给我们打电话，但没有说他们想给谁打电话，也没有说是关于什么，只是这个号码的人需要打电话给富国银行，手里拿着他们的贷款号码来解决问题。我们四处打听，最后发现一定是我们（我们在自动提款机上，所以我们认为一定是我们的一名员工）那时他们威胁我们取消抵押品赎回权，而我们还不到80美元。然后，当然，他们让支付变得非常困难，而且不给我们一个直接的电话号码，所以每次我们回电话时，我们都不得不通过没完没了的语音菜单等待。在这里，我认为富国银行是更好的银行之一。
我能感受到你的痛苦。经济不景气，银行正在扼杀一切复苏的机会。
有合格的鉴定人
Michael，有合格的评估人员来评估这些绿色建筑和高性能能源之星住宅。在这个时候房地产市场有无数的障碍。合格的估价师多次被贷款人拒之门外，贷款人不允许新的估价师加入他们的估价师轮岗。评估管理公司并不总是挑选合适的合格评估师来完成这些任务。他们要找的是最便宜的估价师，而他们通常不会做额外的研究，以找到合适的可比性，等等。Hers评分者并不总是给评估者回复邮件或电话，以确定该主题或可比性的Hers评分。目前没有一家商店可以找到绿色标准认证或HERs评级。建筑商并不总是用适当的认证来宣传或营销他们的绿色建筑住宅或能源之星高性能住宅。房地产经纪人可能不会在MLS网站上正确地销售房屋。许多贷款人甚至没有解决这些节能抵押贷款。 Due to low fees offered by the AMC's, you get whatever appraiser is on rotation who just wants to get this appraisal done. The appraisal industry is finally starting to acknowledge Green Built, Leed, and High Performance homes. My company and staff have taken classes thru the Appraisal Institute and are now GreenValuation Speicalists thru Porterworks. Appraising Green Homes.........is considered to be a complex assignment therefore; only a qualified appraiser should be allowed to appraise these Green & High Performance Homes. You may request your Lender find an appraiser that is qualified. Until, Lenders, Realtors, Builders, MLS, Raters, Inspectors and Appraisers are educated and recognize this Energy /Green market it will take time for these changes to be implemented. An appraiser is able to address Quality of construction differences between a Traditional Built Home to a Leed or NAHB Green Built home. It just takes additional time & research. When appraising a High Performance Energy Star Home the appraiser should utilize the HERS rating or Gross Rent Multiplier to make an adjustment under energy efficiency in the appraisal grid. As long as an appraiser does the necessary additional research, brackets a Green Built, Leed or Energy Star home, utilizes research data available on (internet, MLS, public records,Builder information) the appraiser should be able to do a quality appraisal. The HERS rating, Green or Leed Level will eventually need to be permanently affixed to the county public records so the appraiser will have the data needed to value these homes. Many realtors do not adequately market these homes in the MLS site so, the best place for permanent records is the Public County Records. This will be especially true for resales and refinances. The appraisal will know then it is Green Built or Energy Efficient. Karin Argeris
由于卡琳
我想说非常感谢你们在这个问题上的不懈努力。
我常常把我过去的客户跃跃欲试重新出售给您的公司房子，因为我认为它确实有差别，当你有一个积极的评价，即使它不是法律上允许银行销售信息包的一部分，它给什么鉴定得到由考核管理公司是由银行聘请了一个容易的地方去寻找那不应该是很难找到的信息分配。
绿色建筑评估与融资问题
我谈得很晚了，但又开始了。我参与了一个估价项目，和我一起的还有来自内华达州的另一位估价师黛布拉·利特尔。我们已经被绿色建筑和能源联盟要求作为他们家庭能源改造竞赛的一部分来开发方法来评估绿色升级的溢价。我在洛杉矶郡建了三套独栋住宅。
我赞同杰夫·帕特森(Jeff Patterson)关于住宅估价师在评估这类房产时遇到的困难的评论。如今，住宅估价师的薪水不够，他们也没有足够的时间来完成如此复杂的房产的竞争性评估。在这篇文章中，我不想对这个问题大惊小怪。请联系我，我将很高兴讨论什么借款人，买家和投资者在试图得到一个合理的评估分析。
对于我们目前的项目，Debra和我在过去的三个月里一直在研究我们的市场研究中的三处房产。我开发了四个数学模型，用来作为买卖双方行为的代理，以估计哪些房产应该出售的溢价。当我完成我的文章时，我很乐意与任何人分享。
在我的调查过程中，我采访了二十多个经纪人，在我所在的几个评估师论坛上，就这个问题进行了长时间的讨论。评估师和经纪人普遍缺乏对Green房产的估价知识，因为它在so中是如此的新。CA。
在美国职业足球大联盟的公告牌上，我搜索了一些通用术语，比如“绿色”，以试图确定。结果是“绿色”的房子和“绿色”的草地，没有绿色升级。II还搜索了“LEED”、“Energy Efficiency”等词汇。搜索结果包括:节能热水加热器和暖通空调系统。关键是，除非有一种令人信服的方法来识别具有绿色升级的属性，并让代理将性能报告添加到他们的清单中，以及太阳能系统的规格、安装前的基线能源成本和安装后的节省，我们这些估价师永远无法比较财产或应用我开发的数学模型。
从某一方面来说，黛布拉和我过得很轻松。我们不必担心一些承销商、AMC或贷款人会因为没有任何绿色升级房产的具体销售而否定我们的发现。如果你阅读HUD的4150.2 -附录B，特殊程序-见Raju的帖子上面，HUD允许一个上升到20%以上的可保险水平的太阳能升级。
为了结束这篇文章，我们所有在这个领域工作的人都必须确保在估价师申请能源升级保费之前有更多的数据可用。
约翰·卡尔森C.
http://www.jccrea.com
我同意我们需要数据来进行价值评估
我们需要MLS上的绿色元素
我们需要培训代理人准确地检查这些元素
然后我们可以开始分析这些因素是如何影响转售的
我们可以得到数据来支持绿色元素住宅的估值上升。
这很复杂-谢谢你的建议。
帮助正在进行绿色建筑的估价
今年晚些时候(2012)《可持续房地产将发布一项开创性论文为北美能为估价师更好地处理绿色建筑的估价——论文题为“可持续性和收入型房地产估价:北美地位和推荐的程序。”
国家变化即将到来，并提供更多数据
首先，我学到的评价的基础上今年夏天如下：
通过与美国能源部门了解的5年备忘录，评价的基础上是非常纳入绿色建筑的估值在我们的三个独立委员会的工作：评估实务委员会（APB），评估准则委员会（ASB）和评估师认证委员会（AQB）。
APB已经开始提供关于绿色建筑物的认可估值方法和技术的指导，并在主题上创建其第一个主题专家（中小企业）小组，背景能力。APB打算创建两个额外的面板：估值的住宅绿色建筑物，以及非住宅绿色建筑的估值。
AQB对房地产估价师资格标准进行了修订，将于2015年1月1日生效，要求希望获得估价师执照或证书的个人完成绿色建筑评估的资格教育，对于已经拥有估价师证书的人，同主题的继续教育。点击我们网站的以下链接，可以看到2015年变化的简要总结:
https://appraisalfoundation.sharefile.com/download.aspx?id=sd2f26fafefe402ab#
最后，ASB将发布关于在评估绿色建筑时遵守统一专业评估实践标准(USPAP)的指导意见。
*****************************************
我发现上面是在传达给我们的国家监管机构和评估协会非常有用的信息，这是不可避免的，我们得到越早教育支持会更好。
其次，我们简化了ME、NH和VT的MLS的绿化。新增功能包括家庭能源评级指数评分，第三方建筑认证(能源之星，家庭LEED，国家绿色建筑标准等- LEED和NGBS认证选择显示实际达到的评级，如白金或翡翠)。基本上，我们希望关注的是底线，而不是组成部分。正如许多人承认的那样，我们最好的房子没有出现在MLS中，因为它们是定制的房子，而不是估价师想要的“正常交易”。因此，在VT，我们的能源之星赞助商，在我们的注册表格中包含许可，现在向我们地区的MLS供应商提供物理地址，HERS分数，获得的建筑认证，以及参与我们全州能效和/或绿色建筑服务的所有项目的建造日期。使用这个简单的Excel数据库的目的是为估价师提供一个更大的房屋库，以供比较。我们也听说我们的新房子平均在7年内被转售。最终，这些可搜索的数据可能会在今天的房屋转售时发现它们。我们现在正在联系其他东北邦，鼓励他们使用这些功能。
登录或创建一个帐户来发表评论。
报名 登录