图片来源:The Tyee
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房地产业知道对廉价房屋的需求巨大。他们意识到，在加拿大和美国有数百万人没有足够的资金来偿还100万美元的抵押贷款。这是一个日益严重的问题。但房地产开发商对解决这个问题并不感兴趣。像温哥华和多伦多这样的城市地价昂贵。开发商——以及整个行业——为富人建造豪华住宅的利润要远远高于为我们其他人建造经济适用房的利润。这就是为什么针对平均收入的新开发项目如此之少。
但房地产业不只是在做财务计算。它也在进行社会计算。在过去的几十年里，收入不平等一直在稳步增长。目前的水平是一个多世纪以来从未见过的。房地产业预测贫富差距将继续扩大。它正在与我们社会中最富有的成员结盟。它忽视了中产阶级。
那些来自一些外卖器房地产的新兴趋势-美国和加拿大2017普华永道(PwC)和城市土地研究所(Urban Land Institute)联合发布的一份报告。该报告的作者将其描述为“房地产行业中最受推崇和最广泛阅读的预测报告之一”。该报告的结论是根据对投资者、开发商、顾问、顾问和其他房地产行业领袖的广泛调查得出的。“研究人员亲自采访了500多人，并收到了1500多人的回复，”报告解释道。
“定期租金”的短缺
该报告的作者拒绝接受采访。但报告中引用的许多专家对该行业直言不讳。其中一些人担心它的发展方向。“我们对经济适用房关注不够，我指的不是低收入或政府补贴的住房。普通的租金。没有新建筑提供这种产品，”一位首席执行官说。“时间会告诉我们，这是否会再次困扰我们。不是每个人的年收入都在7.5万到10万美元之间。”
在温哥华、旧金山和纽约等城市，房价已经变得如此昂贵，以至于该行业已经修改了“负担得起”的定义。报告解释说，现在有了“大a和小a的可承受性之间的区别”。我们大多数人都很熟悉顶级的经济适用房。它指的是为我们社会最贫穷的成员建造的住房，通常是在政府的支持下建造的。Small-A经济适用房指的是年收入在3.1万美元到8.7万美元之间的人的需求。报告指出:“在许多市场中，中等收入家庭……面临住房压力，他们将超过三分之一的收入用于住房支出。”
该行业知道这是一个问题。一个社会，其中大多数人不能再承担你的产品对业务不利。越来越多的房地产领导者似乎正在关注。“Housing costs and availability were rated by Emerging Trends survey participants as being ‘considerably important’ issues,” the report reads, “increasing in importance this year when compared with the ‘moderate importance’ given to future home prices and affordable/workforce housing in our survey a year ago.” But acknowledging a problem is only the first step. The real estate industry doesn’t seem interested in actually addressing it.
许多行业领袖转而选择指责他人。他们认为，温哥华等城市的房价之所以如此昂贵，是因为当地社区抵制新开发项目。报告写道:“(这些社区)采取了一种反其道而行之的行动。”政府也受到指责:他们必须取消限制并更快地批准项目。一位受访者告诉报告作者:“政府需要增加(新房)供应。”“如果有足够的供应，就不会有负担能力的问题。”
富人的住房
但并不是所有业内人士都相信这一点。“供应受限——真的吗?”一位投资经理开玩笑说。他指的是在纽约和旧金山等超昂贵的城市正在建造的大量新住房。真正的问题似乎是，大多数新住房是为富人建造的。例如，温哥华最新的住宅楼正以超过100万美元的价格出售单间公寓。西蒙弗雷泽大学(Simon Fraser University)教授乔希·戈登(Josh Gordon)最近告诉加拿大广播公司(CBC):“很多建设正在进行，但许多新项目似乎对当地人来说负担不起。”
许多房地产行业的领导者都认同这一观点。普华永道(PwC)的《新兴趋势》(Emerging Trends)报告称:“新开发的住宅往往面向高收入市场。”“很少有建筑商瞄准中等收入买家。”高昂的土地和劳动力成本是部分原因。“我们承担不起不开发高端公寓的后果，”一位受访者说。但房地产业的商业模式也是如此。报告称，由于保障性住房往往产生“增量利润，而不是巨额意外之财”，大多数“建筑商将目标瞄准了更富裕的买家。”
然而，这样做的原因并不仅仅是经济上的。它们也反映了一种社会考量。房地产行业知道，加拿大和美国的收入差距已经达到了历史最高水平。他们认为，这种差距将继续扩大。收入差距的一个结果是，普通人无法进入我们社会的顶级城市。该报告将居住在这些城市的经历比作参加一个只有受邀者才能参加的派对。“在时尚夜总会或红地毯开幕之夜的入口处，通过在黄铜支柱上使用天鹅绒绳子来控制进出，”它说。“保镖只允许特定的人进入——其他人必须站在外面看。”
这其中的含义很清楚。像温哥华这样的城市已经成为富人的专属聚集地。我们其余的人现在是公民生活的被动观察者，渴望地从外围盯着看。报告写道:“正如上世纪下半叶城市中心被‘掏空’一样，中产阶级也被掏空了。”这不仅仅局限于多伦多、纽约和洛杉矶等地。不平等现象正在蔓延到非洲大陆的二线城市。“对这些地区和其他许多地区来说，天鹅绒绳索意味着收入隔离加剧，”信中写道。房地产业想要进入这条天鹅绒的绳子。它需要富人的陪伴。它把中产阶级抛在了一边。
行业内的许多领导人意识到这是一个冒险的策略。通过这样主要集中于富裕客户提供业界正在疏远我们社会的大段。“租金打那些无法负担最年轻劳动力的水平，”报告说。而随着整体承受“在下降，”它补充说，“对社会结构相关的应变得到高层的关注。”房地产的领导者知道，如果房价继续上涨随之而来的一个点时，大多数人都可以简单地不再负担得起。“经济适用房可能是房地产行业脆弱的侧翼，”它读取。但现在很多开发商都选择忽视它。
Geoff Dembicki是一名记者该泰伊,在那里这篇文章最初发表。他的书，我们完蛋了吗?新一代如何在气候变化中生存将于今年晚些时候发布。
29评论
作者们遗漏了这个谜题中一个引人注目的部分。
外国投资。
温哥华以及西海岸的大部分主要城市一般都被海外（主要是亚洲）的房地产投资者所淹没。这项外国投资的形式或作为已经住在该地区的家庭成员的重大贡献的形式。这是在多伦多和纽约市的发生，但与西海岸的程度同样。多伦多大多是来自金融服务的“新资金”，至少我的朋友在多伦多的一个r / e代理人告诉我。
我还认为，“中产阶层”也开始重新评估他们的生活方式和更侧重于生活质量的问题VS具有最大的房子一个无论是从工作多远能负担得起。
我的两个美分。
而蕴涵的能量...
不幸的是，这种能量含义是，中等收入家庭都陷入了低效率的房屋：旧的和/或内置欠佳的。虽然对于富裕导致即使他们精心打造的高能耗新房规模不断扩大。
小型或中等规模的房屋的供应也会在每次翻修包括增建时减少。
收入不平等上升
Author Geoff Dembicki accurately points to the problem of growing income and wealth inequality: "The real estate industry knows that income inequality is at record highs in Canada and the U.S. It believes this gap will continue to grow. One result of income disparity is to make our society’s top cities inaccessible to regular people."
但Dembicki似乎责怪房地产业“忽视”中产阶级。我不确定这是公平的。利润可以通过解决富人的要求来找到;那么谁能出现房地产业进行追逐利润？
根据Dembicki的分析，高端住房的发展“是一种危险的策略”。但谁知道Dembicki的水晶球是否清晰或阴天？如果伯尔尼桑德斯在2020年在美国领导社会主义革命成功，那么Dembicki的预测可能会成真。但是，如果目前的趋势持续下去，利润重的房地产业将有最后的笑声。
@查理
我不禁想，当考虑到体现（SP？）能住在一个表现不佳的房子实际上更好地为环境。
我有个同事已经成家了，他们已经在自己的“第一套房”住了10年。当然，他们想搬家，但最终他们的经济状况更好，尽管他们现在的房子不如他们可以买新的。
我自己的情况。我们已经在我们的“开始的房子”呆了大约10-12年，是的，它的通风很糟糕，因为外面的窗户和门是方形的，但我们的抵押贷款是如此之低，我们不能以我们支付的价格租一套公寓。在不确定的就业市场，它提供了一个思路。
温哥华是一个特殊的(电子邮件保护)约翰·克拉克
加拿大优惠的移民政策使温哥华成为香港富人首选的(到目前为止)安全的b计划，在20年前与中国统一之前，随着华人社区(包括外籍人士和公民)的建立，这一趋势仍在继续，以一种与美国西海岸城市不同的方式，以更高的速度发展。在上世纪90年代，多伦多也是香港精英人士热衷的房地产投资目的地。
尽管科技行业吸引了大量受过教育的亚洲人(以及其他人)前往美国西海岸的一些地方，但签证限制对这一点的限制要比加拿大严格得多。美国移民政策也促使微软(Microsoft)等公司在温哥华(而不是西雅图地区的总部基地)设立新设施，而美国新政府所表达的政策进一步强化了这些决定。移民到美国比移民到加拿大要困难得多。虽然受过良好教育和富有的人确实占了多数，但加拿大并没有坚持只接收受过超级教育或超级富有的人。这是旁遮普成为加拿大第三大通用语言的部分原因，而不仅仅是在温哥华和多伦多。
有时也很难界定
几个月前，我跟那要盖新房子一对年轻夫妇，但他们希望他们不能在这个时候买得起的东西。有趣的是，他们两个驱动$ 100K汽车，穿得像“萨克斯第五大道”，并在他们的大型租赁房屋，设有游泳池和电影院，都配有17K $客厅集和一个酒吧，这将是令人羡慕的顶部鉴赏家。
哦，他们要尽快启动一个家庭......哈！那一定是便宜的。你无法想象糟糕了，我怎么想掏出我的想法，他们的泡沫
@Dana
这与其说是移民，因为它只是抱着财产作为财富储存。温哥华（现在的多伦多）去年才开始征收RE购买“外国买家税”。我有谁住在西雅图的联系人，他看到了很多谁是由于税收推温哥华的对外投资者。
至于美国，多年来，我看到许多西海岸的购房者能够通过来自中国大陆的家庭的“礼物”支付40%或更多的首付。考虑到中国过去30年实行的独生子女政策，来自中国的捐赠叔叔、阿姨和表兄弟姐妹的数量会让人感到惊讶。
我理解关于温哥华的土地储备部分@ 7
“它并非如此移民，因为它只是将财产作为财富储存”
我了解，部分（ERGO“规划-B”为多，在一些行动最终），但我不知道外国买家税。什么时候该走了么？它是追溯？
虽然我在西雅图地区几十年的住宅房地产商品中有亲戚，但外国买家炒作/土地银行业在该地区并没有出现随意的谈话。我下次访问时会问他们这件事！
@Dana。不确定。
我不知道税是否是/不是追溯的。
外国投资者税收
它不是追溯。在它到来之前，有一场完成交易的竞赛，一些交易没有完成的诉讼。效果立竿见影。市场降温，焦点转移到没有税收的社区。维多利亚见证了房价的大幅上涨和房地产库存的短缺。即使在我住的偏远地区，市场也非常火爆。
服务富人 - 忽略其它
曾经有一段时间，追求利润并不被认为是企业行为、决策和优先事项的道德空白支票。
像马丁的评论只是为了进一步规范，目前普遍的哲学：贪婪是好的，其他考虑因素没有业务。
这也许是当今世界的运作方式，但它并非一直如此，也不是必须如此。
这不（仅仅）的利他主义和正派的吸引力。这是追求短期的利润，追求长期成功之间的差异。换句话说，它是可持续发展的问题。
市场迟早会走软，而且很有可能在一段时间内崩溃，因为商业周期就是这样。当这种情况发生时，所有仍在项目中进行的开发商都将背上沉重的包袱，而社会其他人将不得不处理与需求不匹配的住房遗留问题。只有那些进了公司，赚了钱，然后离开的人才是赢家。
这是因为利率
这是因为利率被人为压低了。他们正在破坏自由市场。
回应布伦特·尤班克斯
布伦特，
我们的整个金融体系是基于“贪婪是好的”的前提。我的意见不认可制度;它指出一个可悲的现实。
在一个民主国家，我们有（理论上）的能力，把票投给谁支持，这将扭转目前的趋势，政策的领导人 - 财富和收入的最富有的1％的人手里灾难性的浓度 - 并采取税收制度实现这些策略。不幸的是，有一些非常强大的利益谁控制杆来破坏这些目标，以及煽动者能够愚弄选民误以为煽动者都在心脏他们的利益（当这些相同的煽动者实际上是赞成的政策，这将进一步浓缩的财富）。
但你知道的。
我的经验
我做过很多小规模的开发。当我几十年前搬到这个地区的时候，地块大约有3万到4万。大多数都被划分为两个附属单元(根据你所在的位置，它们被称为复式或半独立式)，但没有人建造它们，而是把注意力集中在单一家庭住宅的更新版本上，这是城镇的主要住房类型。
我发现我可以建立两个附加的启动单元约1000平方英尺和销售每一面11万，同时赚取良好的利润。在完成几个项目后，其他建筑商也开始购买地块，建造复式住宅。他们建造了与他们熟悉的单户住宅规模相当的单元，并以16万左右的价格出售。持有土地的人觉得，现在土地在开发成本中所占的比例太小了，于是将土地价格提高到大约10万美元。我的商业模式不再有效。我开始在其他领域做其他项目。当我看到是什么改变使初始单位不再可行时，我很难让任何人参与到任务中。
也许我的经验并不是表明更大的发展经济学，但我认为至少它有很多共同点。当我看看做出发展时，我的思想过程很简单。我能买到什么土地？由于我有一个良好的SQ FT成本掌握，因此分区允许的各种选项会让我在项目结束时留下什么？它比这更复杂了，但并不多。有很多风险涉及。我在一些项目中取得了良好的利润，我还在市场上卖掉了一年的时间，我在市场坦克时出售。
我无法争辩说我们的经济模式没有很多贪婪，但我努力在建造者的脚下贪婪。一般来说，这是一个非常诚实的贸易。有许多球员，私人和政府的干预可能会对住房市场深受影响，使其更加公平和价格实惠。建筑商By and Mand Play他们通过集体选择的系统处理它们 - 或者至少集体忍受。
对马尔科姆·泰勒的回应
马尔科姆,
谢谢你的评论。我同意你的观点，责怪开发者是没有意义的——这也是我在评论3中想要表达的主要观点。
我也同意“有许多球员，私人和政府，其干预可能会对住房市场深入影响房屋市场，使其更加公平和价格实惠” - 这是我试图在评论中作出的要点＃13。
@Malcolm
上帝禁止你在不顾政府规定(如分区)的情况下满足客户需求而盈利。的恐惧。
保障性住房统计
我在俄亥俄州举行的经济适用住房倡导者举行3 - 4次/年，董事会的低收入住房丧失（不仅仅是在高租金领土上）。有几个潜在的因素，其中大部分可以追溯到绅士动造，由于财产价值观上升，不断增长的收入差距和政治意愿，以较新合同的前哈德特性。随着其他人评论的那样，私人开发人员不能因想赚钱而被出现故障。但政治家可以提供奖励/通过立法，如多梦开发中的低收入居民，增加对低收入住房税收抵免（LIHTC）的支持，这是一种开发经济适用住房的素质方法。来自2015年哈佛大学学习的一些统计数据：
•美国每年有30万套经济适用房消失。
•有4个低收入租房者中只有一个不错的住房。
•在所有收入群体中，有一半的租房者将大约30%的收入花在房租上。
•自2000年以来，整体租金和低收入租户数量都有所增加。
•大多数经济适用房建于1980年之前(即能源标准之前)。
•将目前的租金效率提高20%，每年将为全国节省80亿美元。
这是一个影响每个人的问题，应该是非党派（在很多情况下，各方面都有支持）。不幸的是，它经常被陈词滥调和误解的误解，妨碍了进步，只会造成严重的问题。
@帕特里克
关于经济适用房(过去/现在)的快速阅读。
谷歌：政府的战争经济适用房，米塞斯
错过了一个重要事实
所有关于经济适用房的讨论似乎都忽略了一个巨大的事实。当富人买了新房，他不会推倒他的旧房子。在你所在的城镇，有多少房子以前被认为是富裕或中产阶级的房子，但现在被经济规模稍低的人居住?除非你住在某个千禧一代的圣地，否则几乎每一个拥有第三个或更多主人的家庭都是这样的。如果你渴望绿色住宅增加在这个国家,然后你建造房子的人能买得起体格健美的,节能住宅将站和可取的一个世纪以后,不是所谓的经济适用房质量粗略的一半在三代,但它将永远占据现在不适合耕种和森林的土地。
你可能不喜欢亚当·斯密把我们称为劣等或中等阶级的说法，但他下面所说的在今天仍然适用。“富人的房子、家具和衣服，过不了多久，就会对中下阶层的人有用。当他们的上级对它们感到厌倦时，他们可以购买它们;当这种消费方式在富人中普遍存在时，全体人民的总体膳宿状况就这样得到了改善。在长期富裕的国家里，你常常会发现地位较低的人拥有完好无缺的房屋和家具，但它们的房子和家具既不是建造的，也不是用来使用的。”亚当·斯密《国富论》
对Jeff Towson的回应
杰夫,
如果我的家庭属于工薪阶层，而我们在工作地点附近又找不到负担得起的住房，我无法想象你的分析为何会让我感到安慰。我们谈论的是美国(和加拿大部分地区)的一个主要问题——缺乏经济适用房。这个问题有很好的文档记录。
工人阶级还要等多久，才能有几栋mcmansion以负担得起的租金面世?在什么可能的宇宙中，你的分析是一个对缺乏经济适用房有帮助的方法?
应对马丁
谢谢你对我从未说过的事情的思考反应。我现在看到了我的方式的错误。
对Jeff Towson的回应
杰夫,
如果我误解了你的话，我道歉。
这篇博客的作者指出，高比例的新住宅开发集中在为富裕买家建造的豪华住宅。这种情况发生在低收入住房严重短缺的城市。
你注意到，许多年后，一些为富人开发的房子变成了中等收入的买家，甚至是低收入的买家。(顺便说一句，这种情况只会发生在社区变得不受欢迎，或者建筑因延期维修而开始坍塌的情况下。但你是对的——这是常有的事。)
就算我承认你的观点，我不明白这个观察是如何相关的住房危机对中产阶级或者下层阶级年轻人家庭是杰夫Dembicki被写。
对Jeff Towson的回应
杰夫的概念如果富人在升级到更高质量的建筑建筑，维持相同的大小。当他们搬到一个达到最新能源代码的1800平方英尺的房屋时，他们会释放另一个达到以前的能源代码的1800平方英尺，并将是一个较少富裕的家庭的升级。但它不起作用，因为它们更常常升级大小而不是施工质量。它恢复到我的评论中2号点。
确实，有些GBA读者花钱建造高质量、中等大小甚至小房子。这些房子对以后搬进来的家庭来说将是一笔意外之财。
仍然
很难相信我们仍在花时间讨论涓滴经济学作为一个严肃的理论。
应对马丁
“你注意到，经过多年后，一些为富人开发的家庭可以达到中等收入买家甚至低收入买家。（顺便才会发生邻近，如果邻居变得不受欢迎或建筑物开始分崩离析由于延期的维护。但是你是对的 - 它发生了。）“不需要承认一点，因为我的观点是那个买了新豪华联排别墅，家庭等的人休假，这是为了某种原因不太理想（不想要牧场主，想要更大的壁橱，或其他）和前邻居的房屋变得更多。和那个买了前家的人也留下了另一家，等等。该效果几乎是立即在整个市场上镇上最新的家用壁橱，更好的壁橱，更好的绝缘，地热。
“（只有逐渐发生，如果邻居变得不受欢迎或建筑物因延迟维护而开始崩溃。但是你是对的 - 它发生了。）”我不同意某种程度上，取决于你的意思众所周知，人民的味道变化，众所周知，也许有些人不想在新的邻居周围，但如果它被建造得很好，房子仍然可以运作。然后，我们谈论建筑实惠的家园，而不是保证谁的邻居不交易毒品。延迟维护通常是不是原因，一个邻域不那么可取。当然，除非整个社区都建立了较差的方式（我相信我们可以在我们的城镇中的一个分区，从新的中产阶级“Starter Homes”到金钱坑，然后在30年内到贫民窟），这让我全部圈出为什么我们应该始终符合施工更高的质量，不一定立即负担得起，因为每个人都在短期和长期的效益。
应对马尔科姆
这不是“涓滴经济学”，但确实是经济学。而且，既然我不是反科学的，我相信，如果人们更经常地研究经济学，而不是把它抛在一边，那么我们就可以避免给穷人和工人阶级带来灾难，比如被很大程度上抛弃的租金控制概念及其对住房供应的影响。政治在短期内获胜，[经济、生物、化学……从长远来看，他们是赢家。
还有一个响应杰夫·德尔森的观点
杰夫,
你写了“购买新豪华联排别墅，家庭等的人。休假他们以前的住所。”一个有趣的想法 - 但是，唉，不真实。
在这篇文章中讨论的这种现象最为严重的城市——伦敦、纽约和温哥华——外国买家并没有搬出他们以前的住所。这些外国买家拥有两套、三套，有时甚至四套住宅，因此，他们的购房并没有为心怀感激的苦力腾出任何房产，这些苦力急于购买他们的领主投放市场的房产。
外国买家正在伦敦创造空荡荡的社区。以下是关于这一现象的几篇文章:
“这就像一个鬼城”：灯光熄灭外国业主沙漠伦敦的家
空屋、外国买家加剧了伦敦的不满情绪
应对马丁
“一个有趣的想法——不过，唉，不真实。”真的吗?好吧，除了伦敦，纽约，温哥华这些度假屋的投资者和居民竞争，有人正在出售现在可以买到的房子。幸运的是，我们中90%的人并不住在这些城市，也不打算搬到这些城市。当然，我们几乎都住在城镇、城市或牧场，这些地方的受欢迎程度每年都在上升或下降，我并不渴望解决世界上所有的问题(或财富)。所以，是的，需求是供给的另一面，这也会影响价格。
补充一句，但是，是的，人们只是想从中赚钱或隐藏从腐败的第三世界国家偷来的钱，他们的房价确实很糟糕。我甚至都不想考虑解决这个问题的最佳方法。
应对马丁，另一个，但希望最终，思想
它;但是，说明了我的一个点，但来自不同的一面。这些外国投资者至少最初可能无法购买80万美元的固定器 - 鞋面，这是投资者不会让他们爆炸他们的降压。富裕的外国投资者很可能首先拥有外科医生，然后只能提供儿科医生的家，然后只能提供律师的家，然后只能提供簿记员的家，直到当天劳动者完全被定价。因此，在任何一级的新住房需求都会影响每个人，就像任何级别的新住房供应都会影响每个人并且很快。
让我们回到我们花费时间虽然更快乐的方式。聚异与XPS？
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