对于那些花大量钱购买额外隔热和太阳能电池板等节能功能的房主来说，一个潜在的痛处是，房屋的任何附加值都可能被房地产估价师、销售代理和抵押贷款机构忽视或忽略。

在《华盛顿邮报》最近的一篇专栏文章，作者Ken Harney将这个问题描述为“市场的断层”。哈尼说，不仅评估师缺乏如何为绿色住宅设定准确价值的培训，而且“绝大多数”多家挂牌服务公司都没有努力列出一处房产的绿色特征。因此，即使大多数消费者说他们对所购房屋的节能功能感兴趣，市场也没有一个有效的方式来提供这些信息，或将其计入销售价格。

在这一背景下，代表全国2.3万名评估师的专业行业组织——评估师协会(Appraisal Institute)发展了一种新的评估方式“住宅环保及节能增编”帮助评估人员量化绿色特征和能源效率升级。这份表格最初发布于2011年，是根据美国绿色建筑委员会(U.S. Green Building Council)和美国全国住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)的信息编制而成的。

研究所详细说明了新增编3月7日公告，并列举了该公司在绿色建筑教育行业方面采取的各种其他举措。

这份附录将补充评估人员已经收集到的房利美1004表格的信息。房利美1004表格是抵押贷款机构使用最广泛的表格。这份新的附录长达五页，要求评估人员收集各种附加数据——从墙壁和屋顶的绝缘材料的类型，到屋顶太阳能电池板的倾斜角度。这些信息将被用来帮助确定该房产的市场价值。

估价师可能不知道这个表格

一个明显的问题是，有多少住宅估价师听说过这些表格，或将它们纳入了他们的日常工作。

“根本不可能知道，”评估机构的沟通主管肯·奇斯特(Ken Chitester)说。“我想说的是，在估值行业中，绿色仍然是一个利基市场。在这一领域有专家，但坦率地说，市场对它的需求还不是很大。[绿色建筑]是一个永无休止的迷人和快速发展的估价领域。但这仍然是一个利基市场。”

奇斯特表示，该评估机构是目前为止英国同类机构中规模最大的。但它只代表了全国估价师的27%。三分之二的估价师不属于任何专业组织。

这可能有助于解释，为什么即使是在该领域拥有多年经验的持证估价师也可能没有听说过最初的附录或后续版本，尽管Chitester称其为“巨大的”推广努力，该机构自2008年以来已经开设了数百门关于绿色建筑的课程。

哈尼写道，教育是一个持续存在的问题。他引用了来自佛罗里达州蓬塔戈达(Punta Gorda)的行业评论家桑德拉·k·阿多马蒂斯(Sandra K. Adomatis)的话。他写道:“大多数估价师在评估高性能或绿色特性方面没有接受过专门培训，在提交给贷款机构的评估报告中，往往会忽视或低估它们。这对卖家和买家都造成了伤害。”

增加了评估的复杂性和成本

填写附录将使估价师的工作更加复杂和耗时，这可能促使他们向代表贷款方聘用他们的管理公司索要更高的费用。与此同时，管理公司也有动机尽可能低地支付给估价师，因为它们将贷款费用和估价师费用之间的差额收入装入自己的腰包。

“这是另一个范围蔓延的例子，”奇斯特说，“也就是说，贷款机构多年来一直在寻找更多的工作，但却没有支付更多的钱给估价师。自从房地产行业的经济衰退以来，估价师通常不得不找到比过去更多的可比销售额，花更多的时间、做更多的工作，但却不能得到更高的报酬。”

即使在最好的情况下，寻找可与之媲美的销售额也可能是一个问题，这是估价师在确定房屋价值时需要做的工作。贷方要求有一定数量的可比性，或称“比较”，最近的销售，并可能设置参数，使可接受的比较很少和很远。

当一所房子有很多节能或环保功能时，就更难找到与之相比较的房产了。随着更多温室的建造，这种情况将会改变。但就目前而言，美国一些地区的评估人员在工作数年的时间里，可能连一个太阳能电池板、风力发电机或LEED认证都没有。

“对于有大量节能投资的卖家来说，底线是，”哈尼写道:“确保你的房地产经纪人在MLS列表中突出了他们。确保派去评估你的房产价值的估价师使用绿色附录，并接受过足够的培训。否则，你花的钱在估值中可能得不到应有的公平对待。”

编者按:作者的妻子是缅因州一名持有执照的房地产估价师。