编者按:本文最初发表于绿色和健康的家园缅因州并在这里重印。

很少有人踏上建造一个新的房屋的冒险已经这样做了。如果您在这条道路上冒险，在第一个铲子击中地面之前有关键的信息。并且这一知识的重要部分位于融资过程中。

要了解如何为新家提供融资，但了解过程的何时，世卫组织和什么有用。了解某些步骤应该何时应该沿途咨询谁，以及您需要的文件将为整体更平滑的经验。这对于开展贵族和值得建筑绿色家园的追求尤其重要。

在讨论具体细节之前，我们有必要退后一步，从绿色建筑的大局出发。

无形的真理

真实地说高性能的家庭花费了一个小幅的边缘。说他们花了更多的价格是假的。这可能是一种难点，因为，历史上，金色的数字 - 最终的底线 - 一直是抵押贷款。

近年来，绿色建筑市场已经看到两种重要的发展，改变了金融景观。一个是化石燃料成本的上升趋势，以及相应的公用事业和电力支出。在过去的20年里，油价有超过三倍。我们用来加热的石油在缅因州的大多数房屋都不会变得更便宜。同样，在短短14年，住宅电力的平均价格增加了65％ - 它继续趋势向上。

第二个变革事件是能源效率和太阳能技术方面的显著创新。即空气源热泵(最常见的加热和冷却系统对高性能房屋)现在可以在室外操作温度低于零,根据美国能源部,“可以提供一个半到三倍的热量比消耗的电能一个家。”

太阳能发电(光伏)板在每个板的发电能力上有了极大的提高，同时购买和安装它们的成本也降低了。这些改进使得绿色建筑不仅经济实惠，而且可能比只符合最低能源标准的同类新建住宅更便宜。

For a family of four, a net-zero home — a home that generates as much electricity as it uses — would offer an estimated savings of $400 per month, or $4,800 per year (based on the Department of Energy’s calculations for average energy costs for New England). Considering that the average time homeowners stay in their homes is 10-13 years, the cash savings over that time period is between $48,000 and $62,000. If factored over the life of a 30-year mortgage, the accumulated savings would equal $144,000 to $186,000 (not adjusted for inflation or compounding interest).

考虑到这些预期的节省，并假设拥有10年的所有权，一个净零购房者在项目开始时将额外获得5万美元。换句话说，您可以提前多花5万美元，但如果您按照代码最低标准建造了一个规模相当的住宅，那么您每月的支出仍将与此相同。这还假设在这10年里，燃料和电力价格不会发生变化——这是一种不太可能的情况。

这笔款项也没有考虑到建筑绿色的额外生活方式价值：过滤新鲜空气，一贯的内部温度和宁静的家庭的平静，安静，名称。因此，储蓄和最终的福利可能远远大于这个例子的最初预计的50,000美元 - 如果您刚刚建造了传统的家庭，那么在每月更加平衡一毛钱之前就会更加预定的50,000美元。

另一个无形的是房屋转售时的附加值。几项研究表明，与同等大小和位置的传统建造的房屋相比，绿色住宅平均获得了8%的附加值，甚至高达30%。因此，在当前市场上，他们是在溢价出售。

鉴于该守则最低家庭建筑继续超出高性能房屋的建设，它认为高性能家庭可能在未来几年内获得进一步的价值。

这些考虑为建设绿色家园提供了坚实的经济依据。现在来谈谈估价和融资业务。

选择球队

要认识到绿色家中的最佳价值，建立一个有效的团队很重要。除了通常的嫌疑人 - 建筑师，建筑师，贷方，房地产经纪人 - 您可能希望考虑一些其他人，例如能源rater，评估顾问和房主作为自我倡导者。团队数目，并建立一个扎有渊博的球员的坚实小队将在达到美元和美分时良好地为房主服务。

让我们从房地产经纪人开始。几年前，买家主要是被装修、风格、特征，当然还有非常重要的位置所吸引，而现在有了新的兴趣标志。装有太阳能电池板、高效锅炉(或根本没有锅炉)、性能更好的窗户等等的家庭，正因其可持续质量而受到关注。

它不仅仅在上市标题中，而且最重要的是，在新添加的复选框中，用于多个列表服务（MLS）上的绿色功能。这些绩效特定的类别已被添加到MLS中，以便清单代理可以确保家庭的“绿色”功能明确拼写出来。绿色的标准化为新的高性能房屋寻求区域Comps的钻孔。已升级为包括可持续特征的现有房屋也能够获得。

虽然这些增加的工具很重要，但房主在辅助房地产代理商中了解自己的角色也很重要，而是有效地列出和广告高性能的家园。作为Julia Bassett Schwerin，一个被冷的绿色房地产经纪人，Notes，“房地产经纪人可以做的最好的事情就是了解房主如何通过这些功能来节省金钱。”它在房主上担任其现场，通过历史公用事业票据或其家庭特征的规范表提供信息。

Schwerin还强调，家房和房地产经纪人都很重要，以便尽可能多地提供评估师。“评估师现在太忙了，所以你必须帮助他们，得让他们轻松。这是我强调的主要事情：给他们尽可能多的信息来帮助他们认识到您的财产价值。“

贷方

通常，较小的银行和抵押贷款经纪人可以为其申请人构建创造性贷款解决方案，与频繁出售次级市场的抵押贷款的更大实体不同。虽然他们可能与某些贷款计划的访问权没有相同的访问 - 例如联邦房屋委员会的节能抵押贷款或EEM计划 - 较小的贷方经常弥补其灵活性，开放性和潜力的更具个人关系。

出于这个原因，高性能领域（建筑商，建筑师，评估师等）内的许多专业人士推荐与您当地的银行或经纪人粘附。

首先，贷款人承认高性能的家庭是一个很大的投资。询问他是否愿意为缅因州Saco＆Biddeford储蓄的零售贷款总监Mark Jones担心贷款，Mark Jones表示，“我们真的爱他们。我们希望使其为社区和环境工作。贷款到价值[LTV]是谓的迟到的最后一件事。如果债务比率和信用评分看起来很好，但LTV偏斜有点高......我们仍然愿意给予更高的LTV，因为价值是存在的。“

换句话说，由于家庭的运营和公用事业成本将是低廉的，因此银行愿意向寻求为绿色家乡提供资金的申请人贷款更高的金额。

建筑师/设计师

从一开始就将绿色设计思想和规范结合在一起，将使每个参与其中的人，尤其是建造者，在计算数字时，生活变得更容易。在缅因州，相当多的建筑公司和独立建筑设计师精通高性能建筑。

如果首次与潜在设计师会面，请向他们询问他们在高性能家庭中的经验，以及他们是否有任何认证或认证，与他们对可持续设计的知识进行说话（例如包括认证被动房屋顾问，LEED认可的专业，能源明星合作伙伴等）。理想情况下，他们可以与绝缘，空气密封技术，节能机械系统和太阳能定向的性能策略交谈。

构建器

任何先前构建被动房屋，能源明星认证的建筑商或LEED认证家园的建筑师都可能拥有建立高性能所需的知识。

绿色住宅的成功表现是基于墙体组件和机械系统的整体平衡，所以找到一个能够将所有部件安装到位的建造者是至关重要的。除了(或者如果必要,代替)认证限定符上面所提到的,寻找一个建筑商显示了一个高水平的对细节的关注和熟悉空气源热泵技术,太阳能设施和周围的废话和注意事项blower-door测试,如触及1.5或更好的50“哦”。访问这个网站了解更多信息。

能源评估者

作为第三方实体经营，能源评估者核实预期的绩效和建议家庭的相应运营成本。在这样做时，他们还可以识别提高性能的机会。他们评估了家庭的规格，设计特征，太阳能，占用者数量和其他有助于性能特征。他们还确定房屋的表现如何，它需要多少能量，最终，运营的费用是多少。

能源评估者使用能源建模软件来评估这些条件，并将得出一个家庭的分数。通常情况下，这一分数将是被广泛认可的家庭能源评级系统，或HERS指数，它是一个介于0到100之间的数字。虽然有可能达到零以下(一个净积极的房子)或100以上(一个漏水的老房子)，一个传统建造的标准新房得到100分。大多数高性能住宅的土地在0到50之间(即通过建模显示，比标准的新住宅节省50%到100%的能源)。

无论你是在建造新的高性能住宅，还是在列出现有的高性能住宅，HERS指数都是一种衡量标准，可以用行业中许多学科使用的语言传达特定的附加价值。

评估顾问

为了准确估计估价师可能对你的项目价值做出的评估，尽早聘请评估顾问是明智的。这个顾问应该是一个积极的估价师或在评估过程中有经验的人，能够帮助确定你的项目是否有可能达到一个评估，使它有资格获得所需的融资。

物业估值服务首席执行官鲍勃强劲表示，新建建筑项目是常见的

评价低于建造房屋的成本，特别是在某些地区，现有住房库存相对便宜。然而，他说，“新建筑现在正在起飞，因为库存是如此之低。”

顾问可以表征家庭的绿色和设计特征，以便您实现最佳评估价值。这将有助于确保施工定价与项目的预计值保持一致，以便您无法在流程结束时到达，仅发现您无法为您花几个月规划提供资金。

房主作为自我倡导者

你，房主，实际上是球队中最重要的球员。如果您完成了尽职调查并安排了一个合格的专业人士的恒星团队，那么您已经完成了大部分工作。该团队的每个成员都应该作为您的倡导者致力于提供您需要向贷方提交给贷款人的信息。

然而，在一天结束时，您可以将所有必要的文件和记录一起拉到您选择的贷款人。

正如斯特朗所言:“提前多花一点时间。让所有合适的人都关注这个项目，确保一旦它交给了贷款机构，你就能自信地相信自己的评估不会达不到要求。”

玩游戏

你把你的团队在一起，现在是时候去蝙蝠了。因此，了解游戏规则非常重要。这归结为一个文件：评估。在评估绿色家庭时，评估过程旨在承认您家的长期价值。当评估师适当识别该价值时，贷款人将授予更高级的金额来融资绿色房屋的建设，承认可预测（或否）月成本的长期安全网远远优于平均家庭。

然而，由于并非所有高性能住宅都是平等的，而且在这个数据驱动的数字游戏中，很少有高性能住宅能够设定标准，这一事实使价值分配变得复杂。

目前有三种评估房屋的方法。第一种是销售比较或市场方法，这是购房者和专业人士使用最多、理解最透彻的方法。在这种方法中，与被评估房屋相似的区域房屋(或“比较”)被用作确定被评估房屋价值的基础。

具有类似功能的同类大小的家庭提供了一系列具有相关市场价值的数据点。高性能特征的数据点很糟糕。

第二种方法是成本法，它假定改进的价值与建造或替换改进的成本相同。成本法不如销售比较法常见，但对于估价师来说，当他们很少或没有可供参考的比较时，成本法是有用的。

在高性能领域中，成本方法适用，因为可以不可用的库存所需的库存量。评估师可能会如何理解项目中的价值，然后依赖于房主和他或她的倡导者提供给贷方的文件。

第三种方法是收入资本化方法，通常仅适用于租赁物业，因为它承认了物业所有者可以借用的预期收入流。虽然在高性能估值中不太可能被用作奇异方法，但如果可以清楚地证明节能转化为收入流，这种方法可以使用这种方法作为销售比较方法的调整。

工具

根据佛蒙特智慧能源服务公司总裁Jeff Gephart的说法，在申请绿色评估之前，有三份文件需要完成:评估机构(AI)附录(你的建筑师和建造者应该能够协助完成);由第三方能源评级机构提供的家庭能源评级;还有一份计算表，与按常规规范标准建造的类似房屋相比，它会检查从公用事业方面节省的净现值(建筑师或能源评估者应该能够帮助你准备这个)。

下面进一步详细描述这些文件中的每一个。

当您提交这些文件时，请求指定经过认证的绿色评估师，以获得评估。您的主动方法不仅将达到持续承认的家庭的价值，它也可能有助于加快进程本身。

评估学院编纂:由评估专家组成的会员组织评估协会(简称AI)已经开始开发绿色评估过程标准化工具，包括《住宅绿色和节能附录》，可以随你提交给银行。

本附录有助于阐明有助于提高能源效率的家庭的具体特征。它对住宅进行了全面的快照——从绝缘水平和结构的预估或测试的气密性到机械系统的确切规格——充分利用每一个机会来识别附加值。

家庭能源评级：除了附录之外，一个家庭能源评级给贷款人一个全国公认的标准来分类一个家庭的效率。这一第三方提交的价值消除了评估中的一些主观性，并有助于证实附录中提出的主张。

净现值和储蓄计算：与按州能源法规建造的房屋相比，这些预测为房屋所能提供的储蓄分配了一个美元价值，表明房屋的长期财务稳定性。与耗油量高的住宅不同，高性能住宅不会让房主突然支付巨额账单，也不会让他们受到燃料市场波动的影响，对一些人来说，这可能意味着在支付取暖费还是支付抵押贷款之间左右为难。

最重要的是什么

设计、建造和融资高性能住宅可能不是阻力最小的途径，但它提供了巨大的回报。你正在购买一个更美好的未来，在一天结束的时候，你将拥有一个非凡的家，它是耐用的，健康的，舒适的，并提供经济保障，使你在未来的许多年里每月的支出保持稳定。

最近由评估研究所发布的新工具，用作三件套的“顶部弓”

提交：两个模板字母 - 一个到贷方和第二次到评估师 - 这是作为房主申请的官方求职信。访问它们，以及其他资源这里。

住宅绿色评估工具通过Sandra K Adomatis，可以通过评估学院的网站并指导评估人员在评估绿色住宅时应逐步考虑的事项。

最后，通过评估学院的网页上的绿色建筑资源页面找到合格的绿色评估师的目录。您无法要求您的贷款人将您的应用程序分配给

具体评估师，但该名单可用于确保从合格的池中绘制评估员。

Parlin Meyer是BrightBuilt Home，Portland，缅因州的波特兰，设计和建造高性能房屋的公司总监。